부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경514412 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 74.76㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

131,990,000원 1억 3,199만 감정가 256,000,000원

감정가의 51% 2026-07-01 낙찰

최저매각가 125,440,000원 최저가 대비 +5%

낙찰일

07-01 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,254만원

최저가의 10% · 12,544,000원

실거래 대비

▼ 8.3% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.44억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 두 차례 유찰로 최저가는 낮아졌지만, 보증금 미상 임차인의 추가 확인이 필요한 오피스텔입니다.

가격 최저가 125,440,000원은 감정가 256,000,000원의 49%로 2회 유찰 상태
자금 입찰보증금 약 12,544,000원 · 현재 배당 기준 매수인 인수액 0원
리스크 김선주 전입 2023.01.16, 보증금 미상으로 대항력 없음 판정이나 추가 확인 필요

한 줄 평 권리 구조는 단순합니다. 말소기준은 2018년 농협은행 근저당이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 김선주가 존재하며 보증금이 확인되지 않은 상태라 추가 확인이 필요한 물건입니다.

감정가

256,000,000원

오피스텔

최저가

125,440,000원

2회 유찰·감정가 49%

실질취득

125,440,000원

현재 확인 인수 0원

핵심지표

임차 확인 필요

보증금 미상

인천지방법원 2025타경514412. 미추홀구 도화동 미래홈타운 10층 1006호 오피스텔입니다. 감정가는 2억5600만원이었지만 두 차례 유찰을 거쳐 현재 최저가는 1억2544만원까지 내려왔습니다. 권리상 기준점은 2018년 7월 20일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경514412 (임의경매)
소재지	인천광역시 미추홀구 도화동 634-99 미래홈타운 10층 1006호
물건종류	오피스텔 · 업무시설 이용 · 2018.04.11 사용승인
소유자	김성곤
감정가 / 최저가	256,000,000원 / 125,440,000원
신청채권자 / 청구	농협은행 주식회사 / 150,424,981원
매각기일	2026.07.01

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 을구 1번 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 178,800,000원이며, 경매개시결정은 해당 근저당 이후 권리입니다. 임차인 김선주는 전입일이 2023.01.16으로 말소기준권리 이후이며 현재 대항력 없음으로 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상 확인 필요

임차인	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계
김선주	2023.01.16	미상	없음	확인 필요	없음

⚠️ 임차 리스크 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 다만 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 점유관계와 보증금 규모는 매각물건명세서 등 원본 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 125,440,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,556,160원
근저당 · 농협은행	178,800,000원	122,883,840원
소유자 교부	-	0원

현재 회차 기준 근저당 채권최고액 대비 미배당 55,916,160원이 발생합니다. 그러나 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 임차 관련 최우선변제 등은 실제 확인이 필요합니다.

매각대금 배분

감정가 vs 회차별 매각가

현재 최저가는 감정가 대비 49% 수준입니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되며, 현재 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 주의 관점 오피스텔 특성상 임대차 확인이 중요합니다. 보증금 미상 임차인이 존재하므로 입찰 전 점유자 및 임대차 관계 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 제물포역 남동측 인근으로 업무시설과 공동주택이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.
용도. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 철근콘크리트구조 16층 건물 내 10층 1006호입니다.
환금성. 오피스텔은 아파트 대비 수요층 확인이 중요하며 임대수요와 거래성을 함께 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차 확인. 김선주의 실제 보증금과 점유 관계를 확인하세요.
권리 확인. 농협은행 근저당 이후 권리는 소멸 구조입니다.
가격 판단. 현재 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만 오피스텔 특성상 개별 수요 확인이 필요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격은 내려왔지만 확인할 것이 남았다”

이 물건은 두 차례 유찰로 진입가격은 낮아졌고 권리 구조도 복잡하지 않습니다. 다만 오피스텔 경매에서 중요한 변수는 점유와 임대차입니다. 현재 확인된 임차인은 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 따라서 단순히 최저가만 보고 접근하기보다 임차관계 확인 후 입찰 여부를 결정하는 것이 안전합니다.

부동산임의경매

두 번 유찰로 가격은 내려왔지만, 미상 보증금 임차 리스크가 남는다 — 미래홈타운 1006호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차인 분석 — 보증금 미상 확인 필요

③ 예상배당표 (매각가 125,440,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 내려왔지만 확인할 것이 남았다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (10장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-22	유찰	2억 5,600만원
2	2026-05-27	유찰	1억 7,920만원
3	2026-07-01	대기	1억 2,544만원