인천지방법원 2025타경514414. 인천 계양구 동양동 기룡하이츠 가동 2층 201호, 전용 45.48㎡ 전부를 사용하는 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 현재 최저가 81,830,000원이 아닙니다. 임차인 김은아는 2021.09.27 전입·점유했고 확정일자는 2021.09.08입니다. 반면 현재 말소기준은 2023.01.19 계양구 압류입니다. 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞서므로 선순위 대항력 임차인으로 봐야 합니다.

김은아의 보증금은 230,000,000원으로 감정가 167,000,000원보다도 큽니다. 현재 회차를 81,830,000원에 낙찰받는다고 가정하면 집행비용 1,872,940원을 제외한 79,957,060원이 임차인에게 우선배당되고, 부족분 150,042,940원은 매수인 인수 가능액으로 남습니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액은 줄고 인수액은 늘기 때문에, 매수인의 총 부담은 계속 임차보증금 약 230,000,000원 수준에 묶입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 전입이 말소기준보다 빠르다

현재 권리분석의 기준점은 2023.01.19 계양구 압류입니다. 2010.10.15 경서농업협동조합 근저당권 108,000,000원은 2013.12.06 이미 말소됐고, 2018.03.21 국민건강보험공단 압류 역시 2020.04.01 해제돼 말소됐습니다. 따라서 이 두 권리는 현재 매수인이 따질 선순위 부담이 아닙니다.

문제는 임차인입니다. 김은아의 확정일자는 2021.09.08, 전입·점유는 2021.09.27로 말소기준일 2023.01.19보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2023.11.14로 말소기준 이후에 들어왔지만, 이미 앞서 갖춘 대항력을 보존하는 구조이므로 등기일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

② 가격 구조 — 유찰될수록 인수액이 늘어난다

표면적인 최저가는 2회 유찰 후 81,830,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건에서는 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인에게 돌아갈 배당재원이 감소하고, 반대로 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 커집니다. 따라서 “3회, 4회 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 경매 논리를 그대로 적용할 수 없습니다.

현재 회차에서 최저가만 보면 8,183만원이지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금까지 합치면 실질적인 취득부담은 약 2.30억원 수준입니다. 3회·4회 유찰 시에도 낙찰가는 낮아지지만 인수액이 각각 174,150,058원, 191,025,041원으로 증가합니다. 즉 이 물건은 유찰이 곧 가격 메리트로 연결되는 구조가 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 81,830,000원 가정)

현재 회차 배당계산에서는 김은아의 보증금 중 79,957,060원이 배당되고 150,042,940원이 부족합니다. 주택도시보증공사 배당은 0원, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 현재 다세대주택으로 이용중이며, 철근콘크리트조 기타지붕 5층 건물 내 제2층 제201호입니다.
• 주위환경. 인천광역시 계양구 동양동 소재 당산초등학교 북서측 인근으로, 주변에 동류형 다세대주택과 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량출입이 가능해 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 서측으로 약 8미터, 북측으로 약 10미터 포장도로에 접하며 도로상태는 양호합니다.
• 설비. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 과밀억제권역이며 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 있습니다.
• 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 230,000,000원부터 볼 것. 최저가 81,830,000원보다 선순위 임차보증금이 훨씬 크므로 입찰가보다 인수 구조가 우선입니다.
• 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 확약서가 실제로 임차권등기 말소만을 의미하는지, 대항력 포기까지 포함하는지 문구를 직접 확인해야 합니다.
• 대항력 포기가 확인되지 않으면 인수 전제. 현재 계산상 부족분 150,042,940원을 매수인 부담 가능액으로 잡고 자금계획을 세워야 합니다.
• 추가 유찰을 가격 메리트로 착각하지 말 것. 3회 유찰 시 인수액 174,150,058원, 4회 유찰 시 191,025,041원으로 오히려 증가합니다.
• 임차인 명도와 보증금 관계 확인. 선순위 대항력 임차인은 보증금 반환 문제와 점유 이전이 연결될 수 있으므로 실제 점유상태와 인도 조건을 확인해야 합니다.
• 배당·세금 원본 대조. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 입찰 전 배당 관련 원본을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “8,183만원짜리 물건”이 아니다

이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저매각가 81,830,000원입니다. 감정가 167,000,000원의 49%까지 내려왔다는 사실만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 김은아의 대항력 있는 보증금은 230,000,000원이고 현재 배당 후 부족분은 150,042,940원입니다. 결국 매수인이 봐야 할 숫자는 최저가가 아니라 실질취득 약 2.30억원입니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 반드시 확인할 요소입니다. 그러나 대항력 포기까지 확인되지 않은 상태에서 임차인 인수를 0원으로 잡는 것은 위험합니다. 현재 확인되는 권리관계대로라면 2회 유찰에도 실질취득 부담이 감정가를 웃돌고, 추가 유찰 역시 부담을 크게 낮추지 못합니다. 이 물건의 결론은 “최저가 49%가 아니라 선순위 임차보증금 2.30억을 기준으로 판단”입니다.