부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경73058 · 의정부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 58.4414㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

104,111,000원 1억 411만 감정가 209,000,000원

감정가의 49% 2026-07-01 낙찰

최저매각가 102,410,000원 최저가 대비 +1%

낙찰일

07-01 낙찰 완료

의정부지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,024만원

최저가의 10% · 10,241,000원

실거래 대비

▼ 43.0% 싸게 매수

같은 평형 직전 2건 평균 1.82억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 · Ⅷ-0.2816g 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권은 있으나 대항력 포기 확약으로 실질 인수 부담은 해소되는 구조. 2회 유찰로 가격은 낮아졌지만 권리 확인이 핵심입니다.

가격 최저가 102,410,000원 = 최근12개월 평균 182,500,000원의 56.1% — 하락 추세 반영에도 가격 메리트 존재
자금 입찰보증금 약 10,241,000원 · 확약 적용 임차권 인수 실질 0원
리스크 임차권등기 한국토지주택공사 존재. 확약 밖 권리와 원본 확인 필요

한 줄 평 대항력 있는 주택임차권이 존재하지만 매각물건명세서상 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 제출된 물건입니다. 확약 적용 임차권의 실질 인수 부담은 0원으로 보되, 확약 조건 확인이 필수입니다. 현재 최저가는 최근12개월 시세 대비 56.1% 수준으로 가격 메리트가 있습니다.

감정가

209,000,000원

최저가 102,410,000원

실질취득 기준

102,410,000원

확약 적용 인수 0원

임차인 인수

0원

확약 적용 기준

핵심지표

B등급

score 62

의정부지방법원 2025타경73058. 경기도 양주시 회정동 웰리치타운 제1동 4층 402호 다세대주택입니다. 감정가는 2.09억원이며 현재 2회 유찰 후 최저매각가는 102,410,000원입니다. 핵심은 일반적인 깨끗한 권리 물건이 아니라 임차권등기와 대항력 여부입니다. 다만 매각물건명세서 비고에 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약 내용이 확인되어 해당 임차권에 대한 실질 인수 부담은 0원으로 판단합니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2025타경73058
소재지	경기도 양주시 회정동 393 웰리치타운 1동 4층 402호
물건종류 / 이용	다세대주택 · 방3, 거실, 주방, 욕실 및 화장실2, 발코니
소유자	주식회사백년주택
감정가 / 최저가	209,000,000원 / 102,410,000원
청구금액	166,420,000원
매각기일	2026.07.01

① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약 확인

말소기준권리는 2020년 6월 설정된 근저당권으로 확인되며, 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 을구 3번 주택임차권은 말소기준권리 이전에 성립한 권리로 대항력 있는 임차권입니다. 다만 매각물건명세서 비고에 임차보증금 미배당 시 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약 내용이 있어 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 처리합니다.

② 임차권 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
한국토지주택공사	113,100,000원	有	有	확약 적용(실질 0원)

⚠️ 확약 적용 범위 대항력 포기·임차권등기 말소 확약은 한국토지주택공사 해당 임차권에만 적용됩니다. 다른 임차권이나 별도 점유 관계가 발견될 경우 별도 검토가 필요합니다.

③ 시세 비교 — 유찰 후 가격 메리트

웰리치타운 동일·유사 평형 실거래는 2024년 9월 기준 160,000,000원부터 확인되며, 최근12개월 평균은 182,500,000원입니다. 최저매각가 102,410,000원은 최근12개월 평균 대비 56.1% 수준입니다. 다만 최근 추세는 과거 거래 대비 -11.0%로 하락 흐름입니다.

거래월	면적	층	거래가
2024.09	56.37㎡	5	160,000,000원
2024.04	56.37㎡	6	205,000,000원
2022.07	56.37㎡	6	200,000,000원
2021.11	56.37㎡	6	210,000,000원
평균	-	4건	193,750,000원

배당분배 (최저가 102,410,000원)

최저가 vs 시세

최저가는 최근12개월 평균보다 낮아 가격 메리트가 있으나 임차권 확약 확인 필요.

④ 예상 배당

배당 항목	청구액	예상배당
집행비용	-	2,233,740원
임차인 한국토지주택공사	113,100,000원	100,176,260원
가압류 이윤아	150,000,000원	0원
경매개시결정 서울보증보험	166,420,000원	0원

✅ 권리 관점 확약 적용 임차권으로 실질 인수 부담은 해소됩니다. 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

⛔ 주의 사항 임차권등기가 존재했던 물건인 만큼 확약서 원본과 매각물건명세서 내용을 반드시 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 확인. 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약 조건 확인.
시세 검토. 최근12개월 평균 182,500,000원 대비 최저가는 낮지만 하락 추세(-11.0%) 반영 필요.
점유 확인. 실제 점유 관계와 명도 가능 여부 확인.
원본 대조. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본 확인.

맺으며 — 가격은 매력, 핵심은 확약 확인

이 물건은 2회 유찰로 가격 매력이 생긴 다세대입니다. 일반적인 대항력 임차권이면 큰 위험 요소가 될 수 있지만, 제출된 확약으로 해당 임차권 인수 부담은 실질 0원으로 판단됩니다. 다만 확약은 조건부 안전장치이므로 원본 확인이 전제입니다. 가격은 합격, 권리 조건 확인이 필요한 물건입니다.

부동산강제경매

확약으로 인수 부담은 줄었지만, 임차권 조건 확인이 필요한 웰리치타운 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약 확인

② 임차권 분석

③ 시세 비교 — 유찰 후 가격 메리트

④ 예상 배당

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — 가격은 매력, 핵심은 확약 확인

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-22	유찰	2억 900만원
2	2026-05-27	유찰	1억 4,630만원
3	2026-07-01	대기	1억 241만원