부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경514432 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 59.85㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

104,977,000원 1억 497만 감정가 160,000,000원

감정가의 65% 2026-06-29 낙찰

최저매각가 78,400,000원 최저가 대비 +33%

낙찰일

06-29 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

784만원

최저가의 10% · 7,840,000원

실거래 대비

▼ 46.2% 싸게 매수

같은 평형 직전 2건 평균 1.95억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권이 핵심 변수이며 확약 적용 시 실질취득 78,400,000원 구조입니다.

가격 최저가 78,400,000원은 감정가 160,000,000원의 49% 수준
자금 확약 적용 시 임차인 인수 실질 0원, 실질취득 78,400,000원
리스크 대항력 임차권 존재, 주택도시보증공사 말소동의 확약 확인 필수

한 줄 평 대항력 있는 임차인 김태수의 보증금 236,000,000원이 확인되는 고위험 구조였으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 제출되어 해당 임차권 인수 부담은 실질 0원으로 보는 물건입니다. 다만 확약 조건의 원본 확인은 필수입니다.

감정가

160,000,000원

오피스텔

최저가

78,400,000원

2회 유찰

실질취득

78,400,000원

확약 적용 후

핵심지표

대항력 有

임차권 말소 확인 필요

인천지방법원 2025타경514432 사건은 인천 남동구 만수동 에이스타운 제1동 제11층 제1101호 오피스텔입니다. 등기상 핵심 위험은 을구 3번 주택임차권입니다. 임차인 김태수는 보증금 236,000,000원, 전입일 2022.01.14, 확정일자 2022.01.14로 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태입니다.

일반적인 경우라면 최저가 78,400,000원 낙찰 시 부족 보증금 159,411,200원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있어, 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 분석합니다. 확약 내용과 효력 범위는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경514432
소재지	인천광역시 남동구 만수동 870 에이스타운 1동 11층1101호
물건종류 / 이용상태	오피스텔 · 오피스텔로 이용 중
소유자	신경식
감정가 / 최저가	160,000,000원 / 78,400,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.06.29

① 권리 흐름 — 핵심은 임차권

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김태수	236,000,000원	有	有	확약 적용

⚠️ 인수 위험 판단 확약이 적용되면 김태수 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 단, 확약서의 대상·조건·말소 절차가 실제 매각 과정에서 충족되는지 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,811,200원
임차인 김태수 보증금	236,000,000원	76,588,800원
주택도시보증공사	236,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 미배당

✅ 권리 관점 대항력 임차인이 존재하지만 확약이 제출되어 핵심 인수 위험은 낮아진 구조입니다. 임차권 관련 서류 확인이 완료되면 최저가 기준 접근이 가능합니다.

⛔ 주의 관점 확약은 자동 면책이 아니라 조건 확인이 필요한 요소입니다. 임차권등기 말소와 관련한 원본 서류 확인 없이 안전 물건으로 단정하면 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 인천만수북초등학교 동측 인근으로 아파트·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 위치합니다.
이용상태. 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
토지. 준주거지역, 토지이용계획상 여러 제한사항이 포함되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

주택도시보증공사 말소동의 확약서 원본과 조건을 확인하세요.
임차권등기 말소 절차가 매각 후 정상 진행되는지 확인하세요.
확약 범위를 벗어나는 권리 또는 별도 부담 여부를 등기부 기준으로 재확인하세요.
오피스텔 용도 특성상 임대수요와 환금성을 별도로 검토하세요.

맺으며 — “위험은 있었지만, 확약이 변수다”

이 물건의 본질은 낮은 최저가가 아니라 236,000,000원 대항력 임차권입니다. 확약이 제대로 작동하면 실질취득은 78,400,000원 수준으로 접근 가능하지만, 확약 확인이 빠지면 보증금 인수 위험이 발생할 수 있습니다. 권리상 핵심은 임차권, 입찰의 핵심은 확약 검증입니다.

부동산강제경매

대항력 임차권은 있으나, 말소동의 확약으로 인수 부담이 해소되는 물건 — 인천 에이스타운 1101호

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 임차권

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “위험은 있었지만, 확약이 변수다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-20	유찰	1억 6,000만원
2	2026-05-22	유찰	1억 1,200만원
3	2026-06-29	대기	7,840만원