인천지방법원 2025타경514437. 인천 미추홀구 용현동 삼성탑스빌 3층 303호, 전용 37.28㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이민이고, 2022.02.17. 거래가 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리의 핵심은 2022.10.07. 설정된 장화섭의 근저당권 65,000,000원이 말소기준권리라는 점과, 임차인 김진강의 전입·점유가 그보다 앞선 2022.01.26.이라는 점입니다.
따라서 임차권등기 자체는 말소기준권리 이후인 2024.02.05. 등기됐더라도, 임차인의 대항력 판단은 전입·점유 시점을 봐야 합니다. 김진강은 보증금 110,000,000원, 확정일자 2021.12.20., 전입·점유 2022.01.26.으로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 기준상 김진강에 대한 매수인 인수는 실질 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514437 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 453-21 삼성탑스빌 3층 303호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 독정이로9번길 46 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 37.28㎡ · 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층건 내 3층 303호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이민 (2022.02.17. 거래가 110,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 65,100,000원 (5회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심, 확약이 반전
말소기준은 2022.10.07. 장화섭 근저당권 65,000,000원입니다. 이후 설정된 장상민 근저당권 39,000,000원과 2025.12.04. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 임차인 김진강의 전입·점유가 2022.01.26.으로 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 이 때문에 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형입니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김진강 실제 임차인 1명 | 제3층 제303호 37.28㎡ 전부 110,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2022.01.26. | 우선변제 확정 2021.12.20. · 배당요구 | 실질 0원* 말소동의 확약서 제출 |
② 시세 비교 — 59.2%지만 거래 표본은 1건
삼성탑스빌은 총 11세대, 2004.06.01. 준공된 다세대이고 대상 면적은 37.28㎡입니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 2022.02. 3층 110,000,000원 1건입니다. 집계 평균·최신 거래·최근12개월 평균도 모두 110,000,000원으로 표시되어 있고, 현재 최저가 65,100,000원은 그 금액의 59.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 37.28㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 집계 평균 | 37.28㎡ | 1건 | 110,000,000원 |
확약으로 김진강 인수가 실질 0원이므로 가격 비교의 기준은 최저가와 동일한 실질취득 65,100,000원입니다. 이 금액은 집계 시세 110,000,000원보다 낮습니다. 다만 최신 거래로 표시된 건도 2022.02. 한 건뿐이어서, 59.2%라는 숫자만으로 현재 시세 대비 확실히 싸다고 단정하기는 어렵습니다. 오히려 5회 유찰이라는 결과 자체가 현재 가격·환금성에 대해 보수적으로 볼 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,571,800원 |
| 1. 임차인 김진강 보증금 (우선변제) | 110,000,000원 | 63,528,200원 |
| 2. 근저당 · 장화섭 | 65,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 장상민 | 39,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김진강의 미배당 보증금은 46,471,800원으로 매수인 인수액에 잡힙니다. 다만 이 사건은 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인 인수는 실질 0원*으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 인천보훈병원 북측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택 등이 다수 소재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층건 내 3층 303호이며, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 도시가스 개별난방시설입니다.
- 토지·도로. 토지는 294.4㎡, 평지의 사다리형이며 공동주택 부지로 이용중입니다. 남측으로 노폭 약 8m의 포장도로 등에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,454,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 11세대의 다세대이고 실거래 확인 건수가 1건이며, 경매 평균 유찰 횟수도 5.0회로 집계됩니다. 가격 할인과 별개로 재매각 유동성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 김진강에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심이므로 적용 대상과 말소 조건을 원문에서 확인해야 합니다.
- 확약 밖 점유관계 확인. 확약은 김진강에게만 적용됩니다. 현장 방문과 전입세대 관련 서류로 별도 점유자가 있는지 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 최저가가 65,100,000원까지 낮아졌지만, 유찰 원인이 단순 가격인지 물건 상태·명도·환금성인지 현장에서 구분해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 확인되는 37.28㎡ 거래는 2022.02. 110,000,000원 1건입니다. 59.2% 할인율만으로 현재 적정가를 단정하지 말고 인근 다세대 매매사례를 추가 확인해야 합니다.
- 관리비·세금·현황. 미납 관리비와 당해세, 실제 내부 상태와 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원문을 입찰 판단 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 중요한 것은 확약의 효력과 환금성
겉으로 보면 보증금 110,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 매각가 65,100,000원으로는 원칙상 46,471,800원이 미배당되는 전형적인 인수형 사건입니다. 이런 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질 부담이 보증금 수준에 묶이므로 최저가가 싸 보이는 착시가 생깁니다. 하지만 이 사건은 김진강 임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차인 인수는 실질 0원*으로 처리됩니다.
그 결과 현재 회차 실질취득은 65,100,000원이고 집계 실거래 110,000,000원의 59.2% 수준입니다. 다만 거래 표본이 2022.02. 1건에 불과하고, 이미 5회 유찰된 총 11세대 다세대라는 점을 함께 보면 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만 환금성은 여전히 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 확약 원문 확인이 끝났다는 전제에서 가격은 눈에 띄게 낮지만, 이 사건의 최종 승부처는 “얼마나 싸냐” 하나가 아니라 확약의 실제 적용과 재매각 가능성입니다.
