한 줄 평 3회 유찰로 가격은 낮아졌지만 핵심은 가격이 아닙니다. 임차권등기 임차인 김진강의 보증금 110,000,000원입니다. 말소기준권리 이후 설정된 임차권이라 권리 자체는 소멸 대상이지만, 매각물건명세서상 배당 부족 시 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
감정가
93,000,000원
다세대 평가액
최저가
31,899,000원
감정가 34.3%
임차보증금
110,000,000원
임차권등기
매수인 인수
가능
배당 부족 시
인천지방법원 2025타경514437. 인천 미추홀구 용현동 삼성탑스빌 3층 303호, 전용 37.28㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 9,300만원이지만 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 3,189만원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건은 단순 저가 낙찰형이 아닙니다. 등기상 임차권등기권자인 김진강의 보증금 1.1억원이 존재하고, 매각대금으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액 인수 문제가 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514437 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 453-21 삼성탑스빌 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 37.28㎡ |
| 소유자 | 이민 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 31,899,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준권리는 2004년 11월 23일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 8번 주택임차권은 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 인수권리로 표시되어 있어, 배당 부족분 발생 여부를 반드시 확인해야 합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김진강 | 110,000,000원 | 2022.01.26 | 2021.12.20 | 임차권등기 배당 부족 시 인수 가능 |
⛔ 핵심 위험 현재 낙찰가 31,899,000원 기준 배당 가능액은 약 30,924,818원입니다. 임차보증금 110,000,000원과 비교하면 큰 배당 부족이 발생할 수 있어, 임차권 잔액 인수 가능성을 가격 판단에 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,899,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 974,182원 |
| 국민은행 근저당 | 44,800,000원 | 30,924,818원 |
| 후순위 채권 | 574,000,000원 이상 | 0원 |
| 임차권등기 김진강 | 110,000,000원 | 확인 필요 |
배당표는 제공된 배당 구조 기준입니다. 실제 임차권 배당 및 인수 범위는 법원의 배당절차와 최우선변제 여부 확인이 필요합니다.
매각대금 배분 (최저가 31,899,000원)
회차별 미배당 규모
유찰이 계속되어도 채권 부족 구조는 개선되지 않습니다.
⚠️ 가격 해석 최저가 3,189만원만 보면 저가 매수처럼 보이지만, 이 사건은 임차권등기 보증금 1.1억원이 변수입니다. 낙찰가가 낮아져도 배당 부족분이 발생하면 실질 취득비용은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 인천보훈병원 북측 인근으로 주변은 소규모 공동주택 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 제2종일반주거지역입니다.
- 환금성. 삼성탑스빌은 11세대 규모이며 최근 실거래는 2022년 1건으로 거래 빈도가 낮습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 김진강 보증금 110,000,000원의 배당 가능성과 잔액 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 저가 착시 주의. 최저가 31,899,000원은 감정가 대비 낮지만 인수 위험을 제외한 가격이 아닙니다.
- 소형 다세대 환금성. 최근 거래량이 적어 매도 기간을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·배당표 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “가격보다 인수 가능성을 먼저 본다”
이 물건은 3회 유찰로 숫자상 가격 매력이 커진 사건입니다. 하지만 법원경매에서는 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 핵심은 임차권등기 보증금 110,000,000원입니다. 배당 부족 시 매수인이 부담할 가능성이 있기 때문에, 이 사건의 진짜 취득비용은 낙찰가만으로 판단할 수 없습니다. 저가 다세대가 아니라 권리 확인이 필요한 다세대입니다.