부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경514447 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 82.42㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

187,925,750원 1억 8,792만 감정가 305,000,000원

감정가의 61% 2026-06-29 낙찰

최저매각가 149,450,000원 최저가 대비 +25%

낙찰일

06-29 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,494만원

최저가의 10% · 14,945,000원

실거래 대비

▼ 24.8% 싸게 매수

같은 평형 직전 1건 평균 2.50억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권 인수 위험이 핵심인 물건. 확약서 제출로 변동 가능성이 있으나 원 임차권 위험은 반드시 확인해야 합니다.

가격 최저가 149,450,000원이지만 대항력 임차보증금 부족분 153,442,300원 인수 가능성 존재
자금 현재 회차 기준 실질취득 약 302,892,300원 수준 검토 필요
리스크 김소연 임차권등기·대항력·우선변제권 존재, HUG 말소동의 확약서 확인 필요

한 줄 평 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권 보증금 3억원이 존재하며 현재 회차 기준 부족 배당액 153,442,300원은 매수인 인수 위험으로 연결될 수 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 반드시 확인해야 합니다.

감정가

305,000,000원

오피스텔

최저가

149,450,000원

2회 유찰

실질취득 검토

302,892,300원

낙찰가+인수위험

인수 위험

153,442,300원

임차보증금 부족분

인천지방법원 2025타경514447. 인천 중구 답동 아르누보 406호 오피스텔입니다. 외형상 감정가 3.05억원에서 최저가 1.49억원까지 떨어져 가격만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 이 사건은 일반적인 유찰 물건이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기가 핵심 변수입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경514447 (강제경매)
소재지	인천광역시 중구 답동 43-4 아르누보 4층406호
물건종류 / 이용	오피스텔 · 공부상 오피스텔 이용
소유자	신경식 (2022.09.21 거래가액 310,000,000원)
감정가 / 최저가	305,000,000원 / 149,450,000원
채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 300,000,000원
매각기일	2026.06.29

① 권리 흐름 — 임차권이 승부처

⚠️ 핵심 권리 을구 1번 주택임차권등기 김소연의 임차보증금은 300,000,000원입니다. 전입일 2022.09.21, 확정일자 2022.09.15로 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 확인됩니다. 현재 회차에서는 배당 부족분 153,442,300원이 계산됩니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김소연	300,000,000원	有	가능	확인 필요

매각물건명세서에는 을구 순위 1번 주택임차권등기가 인수권리로 표시되어 있으며, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었습니다. 확약서는 해당 임차권 인수 문제를 해소할 가능성이 있으므로 원본 확인이 필수입니다.

③ 시세 비교 — 최저가만 보면 안 되는 이유

아르누보 동일권역 거래를 보면 최근 12개월 평균은 241,666,666원, 최신 거래는 2026.03월 250,000,000원입니다. 현재 최저가는 149,450,000원으로 표면상 낮지만, 임차권 인수 위험을 반영하면 실질취득 비용은 최근 거래 수준을 넘어설 수 있습니다.

구분	금액
현재 최저가	149,450,000원
임차보증금 부족분	153,442,300원
실질취득 검토	302,892,300원
최근 12개월 평균	241,666,666원
최신 거래	250,000,000원

⛔ 가격 판단 최근 12개월 평균 대비 표면 최저가는 낮지만, 대항력 임차권 인수 가능성을 포함하면 가격 메리트가 사라질 수 있습니다. 최근 거래 대비 실질취득 비용이 높아지는 구조입니다.

배당 분배 (현재 회차)

최저가 vs 실질취득 vs 시세

임차권 인수 위험 반영 시 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,892,300원
임차인 김소연 보증금	300,000,000원	146,557,700원
주택도시보증공사	300,000,000원	0원

⑤ 입찰 체크리스트

확약서 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본 여부와 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.
임차권 리스크. 확약이 없다면 현재 회차 기준 153,442,300원 수준의 인수 가능성을 고려해야 합니다.
가격 기준. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하지 말고 실질취득 기준으로 검토해야 합니다.
오피스텔 환금성. 아르누보는 70세대 규모이며 최근 12개월 거래 3건, 최근 거래 하락 추세(-21.4%)가 확인됩니다.

맺으며 — “반값 낙찰”의 함정

이 사건은 감정가 대비 49%라는 숫자만 보면 관심을 끌 수 있습니다. 그러나 법원경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종적으로 부담하는 금액입니다. 대항력 임차권이 살아 있다면 낮은 낙찰가는 인수금으로 상쇄됩니다. 다만 제출된 말소동의 확약서가 실제로 임차권 문제를 해결하는지 확인한다면 판단은 달라질 수 있습니다. 확약 확인 전에는 보수적 접근이 필요한 물건입니다.

부동산강제경매

낙찰가는 반값인데, 진짜 가격은 따로 있다 — 인천 아르누보 406호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 승부처

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최저가만 보면 안 되는 이유

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “반값 낙찰”의 함정

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (10장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-20	유찰	3억 500만원
2	2026-05-22	유찰	2억 1,350만원
3	2026-06-29	대기	1억 4,945만원