인천지방법원 2025타경514469. 인천 서구 가좌동 ‘한마음아트빌’ 3동 501호, 전용 44.18㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 1.25억이지만 3회 유찰되어 현재 최저가는 42,875,000원입니다. 겉으로는 가격 매력이 매우 커 보이지만, 권리분석의 초점은 주택임차권등기와 확약서입니다. 등기상 임차권자 장유수의 보증금은 85,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 표시되어, 이 임차권등기 부분은 실질 인수 0원으로 판단합니다.
그렇다고 곧바로 ‘무조건 안전한 저가 물건’으로 보면 안 됩니다. 확약은 장유수 임차권등기에만 적용되는 장치입니다. 별도로 전입·배당요구가 확인되는 서장원은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 최종 입찰 판단은 임차권등기 말소 확약의 유효성, 서장원 점유·보증금 여부, 민간임대주택 등기까지 대조한 뒤 내려야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514469 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 269-15 한마음아트빌 3동 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 44.18㎡ · 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 김상일 (2019.11.22. 거래가 90,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 42,875,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 임차권등기는 확약, 별도 점유는 확인
이 사건의 숫자상 가장 큰 변수는 을구 8번 주택임차권등기입니다. 장유수의 임차보증금은 85,000,000원이고, 임대차계약일자는 2021.09.02, 주민등록·점유개시일자는 2021.10.08, 확정일자는 2021.09.15입니다. 통상 이 금액을 최저가에 그대로 더하면 실질취득가가 127,875,000원이 되어 실거래 평균을 웃돌 수 있지만, 이 건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 장유수 임차권등기 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
임차인·점유 관계
| 이름 | 범위 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서장원 | 확인 필요 | 2025.06.02 / 확정일자 미상 | 미상 | 2026.01.19 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 아님 |
| 장유수 | 5층 501호 전부 / 주거(임차권등기) | 2021.10.08 / 2021.09.15 | 85,000,000원 | 2024.04.22 | 대항력 없음 확정일자 있음 승계 아님 확약* |
* 을구 8번 주택임차권등기 보증금 85,000,000원은 매각물건명세서상 인수권리로 표시되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수 0원으로 판단합니다. 이 표의 확약은 장유수 임차권등기에 한정됩니다.
② 시세 비교 — 싸지만, 이유 있는 3회 유찰
한마음아트빌(3,4동)은 18세대, 2002.10.04. 사용승인된 소규모 다세대입니다. 동일 면적 44.18㎡ 실거래 8건 평균은 114,250,000원이고, 현재 최저가는 이 평균의 37.5%입니다. 확약 반영 기준 실질취득가가 최저가와 같다면 가격 여지는 큽니다. 반대로 확약 밖 보증금 문제가 확인되면 계산은 완전히 달라집니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 44.18㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2025.04 | 44.18㎡ | 1 | 103,000,000원 |
| 2023.09 | 44.18㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2023.06 | 44.18㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2023.01 | 44.18㎡ | 4 | 71,000,000원 |
| 2021.12 | 44.18㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2021.10 | 44.18㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2021.08 | 44.18㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 114,250,000원 |
감정가 125,000,000원은 실거래 평균의 109.4%였지만, 3회 유찰 후 최저가는 42,875,000원까지 낮아졌습니다. 이 물건은 가격이 싸서 좋은 물건이 아니라, 확약과 점유 확인이 끝났을 때만 싸지는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,875,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,171,750원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사금화상호저축은행 | 42,000,000원 | 41,703,250원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 최영재 | 28,600,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 경매개시결정 · 주식회사금화상호저축은행 | 85,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 34,920,000원 | 0원 |
| 6. 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 24,120,000원 | 0원 |
| 7. 을구 6번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 64,800,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 12번 가압류 · 주택도시보증공사 | 958,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 13번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,322,440,000원 중 예상 배당은 41,703,250원, 미배당은 1,280,736,750원입니다. 장유수 임차권등기는 확약 반영 시 매수인 실질 인수 0원으로 보되, 당해세·최우선변제·원본 확인 결과에 따라 실제 배당 및 인수 판단은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 가좌동 소재 “인천가좌역” 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 공장 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 인천2호선 “인천가좌역”과 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 501호로, 위생 및 급배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역, 지구단위계획구역, 도로 접함, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 표시됩니다. 공시지가는 1,397,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지 지목은 “공장용지”였으나, 2013.12.10. “대”로 지목이 변경된 것으로 표시됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 8번 주택임차권등기에 정확히 적용되는지 확인해야 합니다.
- 서장원 점유 확인. 전입일 2025.06.02, 배당요구일 2026.01.19가 확인됩니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 현황조사·문건접수·명세서 원본 대조가 필요합니다.
- 실질취득가 기준 판단. 확약 반영 시 실질취득가는 42,875,000원입니다. 확약이 흔들리면 장유수 보증금 85,000,000원이 가격 판단의 중심으로 바뀝니다.
- 민간임대주택 등기. 2021.04.28. 민간임대주택 등록 이력이 표시됩니다. 매수 후 지위·말소·의무 승계 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 18세대 규모이고 실거래 편차가 큽니다. 권리 정리가 명확하지 않으면 재매각·전세·대출에서 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 먼저 “확약이 맞다”
이 물건의 현재 최저가는 42,875,000원으로, 동일 면적 실거래 평균 114,250,000원과 비교하면 매우 낮습니다. 그러나 핵심은 가격이 아니라 인수 여부입니다. 장유수 임차권등기 보증금 85,000,000원은 최저가보다 크지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차권등기 부분은 실질 인수 0원으로 보는 구조입니다. 다만 확약은 그 임차권등기에만 한정되고, 서장원 점유·보증금 미상 확인이 남습니다. 결론은 명확합니다. 확약과 별도 점유가 원본으로 정리되면 가격은 매력적, 확인 전에는 보수적 접근.
