의정부지방법원 2025타경73105. 양주시 덕계동 주원하이빌 101동 5층 503호, 전용 44.32㎡의 공동주택(도시형생활주택 : 단지형다세대주택)입니다. 소유자 손재현은 2021년 12월 매매로 173,000,000원에 소유권을 취득했고, 등기에는 2021년 9월 전입·점유를 시작한 신성균의 임차권이 보증금 175,000,000원으로 올라 있습니다. 이 임차권은 2025년 9월 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수형입니다.
그대로 계산하면 현재 최저매각가 110,600,000원에서 집행비용 2,348,400원을 제외한 108,251,600원이 임차보증금에 배당되고, 남은 66,748,400원은 매수인에게 넘어옵니다. 하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026년 5월 4일자로 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 제출했기 때문입니다. 따라서 확약이 적용되는 신성균 보증금의 인수액은 실질 0원으로 처리하며, 보증공사 신고분은 신성균 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73105 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 656-4 주원하이빌 101동 5층 503호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택 : 단지형다세대주택) · 전용 44.32㎡ · 5층 503호 |
| 소유자 | 손재현 · 2021.12.15 매매 · 거래가액 173,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 110,600,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
② 임차인 — 실제 임차인은 1명, 보증공사는 승계 신고
| 구분 | 점유·전입 | 보증금 | 권리 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 신성균 제503호 전부 | 2021.09.10 확정일자 2021.06.24 | 175,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 룰상 미배당 66,748,400원 인수 확약 반영 실질 인수 0원 |
| 보증공사 | 2021.09.10 확정일자 2021.06.24 | 0원 | 우선변제 有 보증기관 승계 | 신성균 보증금의 대위·승계 중복신고 별도 합산 금지 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증공사는 신성균 보증금에 관한 대위·승계 신고이므로 별도의 두 번째 임차보증금으로 계산하지 않습니다. 확약은 이 승계된 신성균 임차보증금에 적용되는 것으로, 그 금액의 실질 인수는 0원입니다.
③ 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세까지 같이 봐야 한다
주원하이빌 101동 동일 면적권 거래는 8건 확인됩니다. 전체 평균은 169,250,000원이지만, 과거 2021년 거래가 다수 섞여 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2026년 4월 44.32㎡ 4층의 134,000,000원 한 건이며, 최근 12개월 평균도 동일한 134,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 44.32㎡ | 4 | 134,000,000원 |
| 2021.12 | 44.32㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2021.12 | 44.52㎡ | 2 | 173,000,000원 |
| 2021.12 | 44.32㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2021.12 | 44.32㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2021.12 | 42.94㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2021.12 | 44.52㎡ | 4 | 178,000,000원 |
| 2021.12 | 44.52㎡ | 3 | 174,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.32㎡ | 1건 | 134,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득 110,600,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 134,000,000원의 82.5%입니다. 가격만 보면 최근 거래보다 낮습니다. 다만 최근 시세가 과거 거래 대비 23.1% 하락했다는 점이 중요합니다. 전체 평균 169,250,000원 대비 65.3%라는 숫자만 보고 큰 폭의 할인으로 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,348,400원 |
| 1. 임차인 신성균 보증금 | 175,000,000원 | 108,251,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 놓고 보면 임차보증금 부족액은 66,748,400원입니다. 그러나 2026.05.04 확약에 따라 대항력을 포기하고 미변제에도 임차권등기 말소에 동의하므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕계고등학교 남서측 방향에 위치하며 주변은 다세대·아파트 등이 분포하는 주거지대입니다. 전반적인 주거환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통 여건을 고려한 전반적인 교통상황도 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬라브지붕 5층 건물의 5층 503호이며, 위생 급배수시설·소화설비·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) · 토지면적 454.0㎡ · 공시지가 598,100원/㎡입니다.
- 환금성. 주원하이빌 101동은 총 12세대이며 준공일은 2020.07.15입니다. 최근 거래는 2026.04의 134,000,000원 한 건이고, 최근 추세는 과거 대비 -23.1%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심은 2026.05.04 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약입니다. 입찰 전 원문과 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 등기상 선순위 임차권은 존재하므로 배당 후 실제 말소 처리와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복신고 주의. 보증공사는 신성균 보증금의 대위·승계이므로 두 임차보증금을 별도로 합산하면 안 됩니다.
- 최근 시세 중심으로 판단. 2026.04 거래 134,000,000원과 최근 12개월 평균 134,000,000원을 우선 기준으로 보고, 과거 1.7억원대 거래가 포함된 전체 평균 169,250,000원은 보조적으로만 참고해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 대비 -23.1%입니다. 현재 최저가가 최근 거래보다 낮더라도 추가 가격 하락 가능성을 감안해 응찰가를 정해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택 등록사항이 매수 후 어떤 절차와 의무에 연결되는지 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 “확약의 효력”이 승부처
이 물건은 표면만 보면 보증금 175,000,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 최저가 110,600,000원에 낙찰받아도 66,748,400원을 더 떠안는 구조입니다. 그렇게 보면 실질취득은 보증금 수준으로 고정돼 가격 메리트가 사라집니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·미변제 시에도 임차권등기 말소 동의 확약이 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약을 반영하면 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원, 실질취득은 110,600,000원입니다.
그 가격은 최근 거래 134,000,000원의 82.5%로 낮지만, 최근 가격 흐름은 과거 대비 -23.1%이고 이미 4회 유찰됐습니다. 12세대 다세대라는 환금성 조건까지 감안하면 단순히 “감정가보다 많이 떨어졌다”는 이유로 높은 평가를 주기는 어렵습니다. 권리 핵심은 확약서 원문 확인, 가격 핵심은 하락 중인 최근 시세와의 비교입니다. 이 두 가지가 모두 확인될 때 현재 회차의 가격 의미가 살아납니다.
