의정부지방법원 2025타경73105. 양주시 덕계동 주원하이빌 101동 503호, 전용 44.32㎡의 도시형생활주택·단지형다세대주택입니다. 소유자 손재현은 2021년 12월 15일 매매를 원인으로 거래가액 173,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 175,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.
이 사건에는 일반적인 근저당권이 없습니다. 등기상 말소기준은 2025년 9월 4일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 신성균은 그보다 앞선 2021년 9월 10일 전입·점유를 갖추었고, 2021년 6월 24일 확정일자도 받았습니다. 2023년 9월 22일에는 보증금 175,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳐 원칙적으로는 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안는 선순위 대항력 인수형입니다.
그러나 2026년 5월 4일 주택도시보증공사가 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 매각절차에서 그대로 유효하게 적용되면 신성균 보증금의 미배당액은 매수인에게 승계되지 않아 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73105 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 656-4 주원하이빌 제101동 제5층 제503호 |
| 도로명주소 | 경기도 양주시 평화로1429번길 43-44 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(도시형생활주택·단지형다세대주택) · 전용 44.32㎡ · 5층 중 5층 |
| 건물 / 설비 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 위생 급배수시설·소화설비·승강기설비 |
| 소유자 | 손재현 (2021.12.15. 매매, 거래가액 173,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 110,600,000원 (2회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수, 확약 반영 시 실질 0원
② 임차인·보증기관 신고 — 실제 임차인은 1명
실제 임차인은 신성균 1명입니다. 주택도시보증공사의 신고는 신성균 보증금에 대한 대위·승계 관계로, 별도의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
| 구분 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 신성균 실제 임차인 | 제503호 전부 주거·임차권등기 | 전입·점유 2021.09.10 확정일자 2021.06.24 배당요구 2023.09.22 | 175,000,000원 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0원* |
| 주택도시보증공사 대위·승계 | 신성균 보증금 승계분 실제 임차인 아님 | 신성균 권리와 동일 배당요구 2025.11.24 | 별도 보증금 0원 | 보증기관 승계 중복 합산 금지 |
* 실질 인수 0원은 2026.05.04. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 유효하게 적용되는 것을 전제로 합니다. 확약 미적용 시 현재 회차 룰상 인수액은 66,748,400원입니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득액으로 판단
이 물건은 확약 반영 전후의 가격 판단이 완전히 달라집니다. 확약 미적용 시 총투입액은 177,348,400원으로 보증금 수준에 고정되어 최저가만 보고 싸다고 할 수 없습니다. 반면 확약 적용 시 실질취득액은 110,600,000원이며, 2026년 4월 동일 전용면적 44.32㎡의 최근 실거래 134,000,000원보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 44.32㎡ | 4 | 134,000,000원 |
| 2021.12 | 44.32㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2021.12 | 44.52㎡ | 2 | 173,000,000원 |
| 2021.12 | 44.32㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2021.12 | 44.32㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2021.12 | 42.94㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2021.12 | 44.52㎡ | 4 | 178,000,000원 |
| 2021.12 | 44.52㎡ | 3 | 174,000,000원 |
| 8건 평균 | — | 8건 | 169,250,000원 |
거래 표본의 최저가는 134,000,000원, 최고가는 178,000,000원, 8건 평균은 169,250,000원입니다. 다만 평균을 구성하는 8건 중 7건은 2021년 12월 거래이고, 최신 거래는 2026년 4월의 134,000,000원 1건이므로 현재 시세 판단에서는 최신 거래의 비중을 높게 봐야 합니다. 확약 반영 실질취득액 110,600,000원은 8건 평균의 65.3%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,348,400원 |
| 1. 임차인 신성균 보증금(우선변제) | 175,000,000원 | 108,251,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 강제경매 신청채권 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임차보증금 미배당액 | - | 66,748,400원 |
임차보증금 미배당액 66,748,400원은 일반 원칙상 매수인 인수 대상입니다. 다만 2026.05.04. 확약의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의를 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 주택도시보증공사는 신성균 보증금의 대위·승계 주체이므로 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·70% | 110,600,000원 | 66,748,400원 | 0원* | 110,600,000원 |
| 3회 유찰 시 56% | 88,480,000원 | 88,512,640원 | 0원* | 88,480,000원 |
| 4회 유찰 시 44.8% | 70,784,000원 | 105,890,112원 | 0원* | 70,784,000원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커져 총투입액은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 반대로 확약이 유효하면 미배당액 승계가 사라져 낙찰가 하락이 그대로 실질취득액 하락으로 연결됩니다. 따라서 회차별 가격보다 먼저 확약의 법적 적용 여부를 확정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택 중 도시형생활주택·단지형다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 양주시 덕계동 덕계고등학교 남서측에 위치하며, 주변은 다세대주택과 아파트가 분포하는 주거지대입니다. 전반적인 주거환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 대중교통 여건을 고려한 전반적인 교통상황도 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 규모. 주원하이빌 101동은 12세대이며 2020년 7월 15일 사용승인된 소규모 공동주택입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 평지·사다리형 토지이며 공시지가는 598,100원/㎡입니다.
- 시설. 위생 급배수시설, 소화설비와 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 면적 최근 거래가 확인되지만 12세대 소규모 다세대주택이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 낙찰 실적은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.04. 제출된 확약서의 문언, 제출 주체, 대상 임차보증금과 사건번호가 이 사건과 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 최종본 확인. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 최종 명세서와 매각조건에 어떻게 기재됐는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 전액 배당되지 않아도 말소에 동의한다는 확약이 실제 말소촉탁 또는 말소서류 제출로 이어지는지 법원과 보증기관에 확인해야 합니다.
- 적용 범위 구분. 확약은 신성균 보증금에 대한 주택도시보증공사의 승계분에 적용됩니다. 현장조사에서 다른 점유자가 확인되면 별도 대항력 판단이 필요합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 신성균 175,000,000원과 주택도시보증공사의 신청채권 175,000,000원은 동일 보증금의 대위·승계 관계이므로 임차보증금 350,000,000원으로 합산하지 마세요.
- 민간임대주택등기. 2021.12.23. 민간임대주택등기가 존재하며 매각물건명세서도 매수 시 별도 확인을 요구하고 있으므로 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현재 실제 점유자, 공실 여부, 출입 상태와 명도 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인하세요.
- 시세 원본 대조. 8건 평균에는 2021년 거래 7건이 포함되어 있으므로, 2026년 4월 거래 134,000,000원과 현재 매물 상태를 중심으로 응찰가를 검토하세요.
- 원본 서류 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 임차권등기 관련 서류를 직접 열람한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 확약서를 산다
이 사건의 표면에는 감정가 158,000,000원에서 두 차례 유찰된 최저가 110,600,000원이 보입니다. 그러나 선순위 임차보증금 175,000,000원이 있기 때문에 확약이 없다면 싸게 낙찰받을수록 인수액이 늘어 총투입액은 177,348,400원에 이릅니다. 최저가만 보고 가격 메리트를 말할 수 없는 구조입니다.
반전은 주택도시보증공사의 2026년 5월 4일 확약입니다. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 유효하게 집행되면 인수액은 실질 0원*, 실질취득액은 110,600,000원으로 낮아집니다. 이는 2026년 4월 최근 실거래 134,000,000원보다 낮지만, 그 차익은 전적으로 확약의 유효성과 말소 실행에 기대고 있습니다.
권리 원칙은 위험형, 확약 반영 결과는 조건부 안전형. 실제 임차인은 신성균 1명이고 주택도시보증공사는 그 보증금의 대위·승계 주체입니다. 확약서와 최종 매각조건을 원본으로 확인할 수 있다면 가격 경쟁력이 생기지만, 확인 없이 입찰하면 66,748,400원의 인수위험이 되살아납니다. 이 물건은 낙찰가보다 문서 한 장의 효력이 수익성을 결정합니다.