67,620,000원
인천지방법원 2025타경514495. 인천 서구 경서동 리치캐슬2 제2층 제202호, 전용 50.82㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 류국환이고 2021.01.14 소유권을 이전받았습니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남은 일반 담보권보다 2020년부터 대항요건을 갖춘 김창호 임차인입니다. 전입신고일 2020.12.24, 확정일자 2020.12.04로 2022.12.26 성동세무서 압류보다 빠르기 때문에 원칙적으로 매수인 인수 가능성을 반드시 검토해야 합니다.
다만 이 사건에는 결정적인 보완자료가 있습니다. 매각물건명세서에 을구 7번 주택임차권등기를 인수권리로 적으면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 김창호 임차권에 대해서는 룰상 선순위 대항력 위험을 표시하되, 확약 반영 후 실질 매수인 부담은 0원으로 계산해야 합니다. 확약 효력과 원본 내용은 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514495 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 731-12 리치캐슬2 2층 202호 · 인천광역시 서구 경서로55번길 4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.82㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 류국환 (2021.01.14 소유권이전 · 거래가액 134,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 67,620,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약 확인이 핵심
말소기준은 2022.12.26 성동세무서 압류입니다. 그 뒤 2025.10.27 서울특별시 강서구 압류, 2025.12.05 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.02.25 서울특별시 양천구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부상 과거 우리은행·국민은행·서인천농업협동조합 근저당은 이미 말소돼 현재의 담보 인수 문제는 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김창호 | 2층 202호 50.82㎡ 전부 | 2020.12.24 / 2020.12.04 | 임차권등기 기재 134,000,000원 / 130,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원 |
김창호는 실제 임차인 1명입니다. 임차권등기에는 2020.11.28 계약의 보증금 134,000,000원과 2022.11.25 계약의 보증금 130,000,000원이 함께 기재돼 있으며 두 금액을 합산하지 않습니다. 전입일이 말소기준보다 앞서 원칙적으로 대항력 있는 임차인이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 낮지만 하락 추세를 같이 봐야 한다
리치캐슬Ⅱ는 12세대 규모이고, 비교 대상 전용 50.82㎡가 일치합니다. 제공된 실거래 5건의 전체 평균은 128,600,000원이지만 가격 판단은 과거 고가 거래보다 최근 12개월 평균 111,333,333원, 최신 거래 102,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -27.9%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 50.82㎡ | 3 | 102,000,000원 |
| 2023.07 | 50.82㎡ | 3 | 102,000,000원 |
| 2023.06 | 50.82㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2022.05 | 49.14㎡ | 4 | 159,000,000원 |
| 2022.03 | 50.82㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 111,333,333원 |
현재 최저가 67,620,000원은 최근 12개월 평균의 60.7%입니다. 확약 반영 실질취득액도 67,620,000원이므로 제공된 최근 시세보다 낮은 가격대입니다. 다만 최근 거래군이 과거 거래군보다 27.9% 하락했고, 최신 확인 거래도 2023.09의 102,000,000원이므로 과거 전체 평균 128,600,000원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,617,160원 |
| 1. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 66,002,840원 |
| 미배당 | - | 63,997,160원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 67,620,000원 가정의 단순 배당 추정입니다. 국세·지방세 압류 3건이 있고 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 김창호 임차권은 말소동의 확약을 반영해 매수인 실질 인수 0원으로 계산했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경서초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트와 다세대주택 등이 분포하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통여건을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제2층 제202호입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류에 접합니다. 토지거래허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025.8.26.~2026.8.25. 적용됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 370.9㎡, 공시지가 1,270,000원/㎡이며 평지·세로장방형·소로한면 조건입니다.
- 환금성. 리치캐슬Ⅱ는 12세대, 2012-06-29 준공의 소규모 다세대입니다. 실거래 표본은 5건이고 최근 거래 추세가 -27.9%여서 매도 시 가격과 기간을 보수적으로 잡는 편이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 김창호 임차인은 대항력이 있는 선순위 임차인입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 을구 7번 임차권 전체를 대상으로 하는지 확인하세요.
- 임차권 기재금액 확인. 등기에는 임대차계약별 134,000,000원과 130,000,000원이 기재돼 있습니다. 두 금액을 합산하는 구조는 아니며 계약 변경관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 여부와 실제 체납세액을 확인해야 배당순위를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 67,620,000원은 최근12개월 평균 111,333,333원의 60.7%지만, 최근 거래 추세 -27.9%를 반영해 보수적인 매도가를 설정하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 최저가 47,334,000원, 4회 유찰 시 33,133,799원으로 제시돼 있습니다. 권리 확약이 유지되는지 각 회차 명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·체납세금·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 존재”와 “실질 인수액”은 다르다
이 사건은 표면만 보면 선순위 임차권 때문에 접근이 어려워 보입니다. 김창호의 전입신고는 2020.12.24, 확정일자는 2020.12.04로 말소기준 2022.12.26보다 빠르기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 보는 것이 데이터에 맞습니다.
가격도 감정가 138,000,000원에서 2회 유찰돼 67,620,000원까지 내려왔고, 최근12개월 평균 111,333,333원의 60.7% 수준입니다. 다만 제공된 최신 실거래가 2023.09이고 최근 거래 추세가 -27.9%라는 점, 12세대 소규모 다세대라는 점은 환금성 할인요인입니다. 결론은 확약 원본이 확인되면 권리 부담은 크게 해소되고 가격도 낮아졌지만, 세금·확약·환금성을 끝까지 확인해야 하는 조건부 접근형입니다.
