인천지방법원 2025타경514509. 인천 남동구 구월동 ‘대성아트빌(2동)’ 5층 501호, 전용 39.11㎡ 다세대주택입니다. 감정가 8,100만원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 3,969만원입니다. 단순 할인율만 보면 강하게 눈에 띄지만, 이 물건은 임차권등기가 핵심입니다. 임차인 김병수 씨의 보증금은 100,000,000원이고, 임차권등기 범위는 5층 501호 39.11㎡ 전부입니다.
결론부터 말하면, 이 임차권등기는 매각물건명세서상 인수권리로 표시되어 있으나, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 임차권에 한해서는 매수인 실질 인수를 0원*으로 처리합니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 1명이며, 확약은 김병수 임차권에만 적용됩니다. 확약 밖 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514509 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1121-17 대성아트빌 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 39.11㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 윤정현 (2022.04.22. 소유권이전, 거래가 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 39,690,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약서가 승부처
실제 임차인 1명. 김병수 씨는 보증금 100,000,000원, 전입신고일 2022.11.02, 점유개시일 2022.11.03, 확정일자 2023.01.12로 기재되어 있습니다. 배당요구는 2024.11.11에 들어온 것으로 표시됩니다. 전입신고가 말소기준권리 이후로 표시되어 대항력 없음으로 정리되어 있으나, 명세서상 주택임차권등기가 인수권리로 기재되어 있어 확약서의 존재와 문구를 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
| 임차인 | 사용관계 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김병수 | 주거 (임차권등기) · 5층 501호 39.11㎡ 전부 | 100,000,000원 | 전입 2022.11.02 · 확정 2023.01.12 · 배당요구 2024.11.11 | 대항력 없음 배당요구 | 말소동의 확약 실질 0원* |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
이 물건은 확약 반영 시 실질 인수액이 0원이므로, 현재 회차의 실질취득은 39,690,000원입니다. 대성아트빌(2동) 전용 39.11㎡의 최근 실거래는 89,000,000원~100,000,000원이고, 평균은 96,166,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 39.11㎡ | 3 | 89,000,000원 |
| 2022.04 | 39.11㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2021.09 | 39.11㎡ | 3 | 99,500,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 96,166,666원 |
현재 최저가 3,969만원은 실거래 평균의 41.3%입니다. 확약이 문제없이 작동한다면 가격 메리트는 분명합니다. 반대로 확약서의 말소 범위나 조건에 흠이 있다면, 보증금 1억원 이슈가 다시 핵심 리스크로 올라옵니다. 이 물건은 “싸냐”보다 “확약이 확실하냐”가 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.8% 추정) | - | 1,114,420원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 58,500,000원 | 38,575,580원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 54,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 18번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 248,500,000원 중 예상배당은 38,575,580원, 미배당은 209,924,420원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 가격과 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 39,690,000원 | 38,575,580원 | 209,924,420원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 27,783,000원 | 26,882,906원 | 221,617,094원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 19,448,100원 | 18,698,034원 | 229,801,966원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 소재 문예회관사거리 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합지대로 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근 간선도로 인주대로변에 버스정류장이 있고 북동측 인근에 예술회관역이 도보 5분 거리에 있습니다.
- 생활권. 구월서초등학교 도보 4분, 구월문화공원 도보 2분 거리로 표시됩니다. 홈플러스는 도보 35분 거리로 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함되며 토지는 대지 267.2㎡, 공시지가 1,790,000원/㎡입니다.
- 환금성. 대성아트빌(2동)은 12세대, 사용승인일 2001.10.31로 표시됩니다. 최근 거래 표본은 3건이라 가격 판단은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 말소 대상이 김병수 임차권 전부인지, 조건이 붙어 있는지 확인하세요.
- 임차권등기 금액 확인. 임차권등기 보증금은 100,000,000원입니다. 확약이 이 임차권에 한해 실질 인수 0원*으로 작동하는 구조입니다.
- 배당 후 미배당 인식. 현재 회차 기준 미배당 209,924,420원이 발생합니다. 미배당 자체가 곧 매수인 인수는 아니지만, 권리 말소와 배당구조는 원본으로 다시 확인하세요.
- 제시외 증축. 약 7.4㎡ 다용도실의 불법 증축 부분은 실사용 편익과 법적 제약이 함께 있으므로, 현장 상태와 향후 처리 가능성을 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 12세대 다세대이고 최근 실거래 표본은 3건입니다. 가격 메리트가 있어도 재매각 속도는 아파트형 대단지보다 보수적으로 봐야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 관리비 체납, 실제 점유자, 출입 가능성, 명도 협의 여지를 매각기일 전 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 “확약이 확실한가”
이 물건은 현재 최저가 39,690,000원이 실거래 평균 96,166,666원의 41.3%라 가격 메리트가 큽니다. 하지만 싸 보이는 이유의 중심에는 임차권등기 보증금 100,000,000원이 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차권에 한해서는 실질 인수를 0원*으로 보지만, 이 확약이 실제로 말소까지 연결되는지 확인해야 합니다. 가격은 합격, 확약서 확인은 필수. 이 사건의 입찰 판단은 그 한 문장으로 정리됩니다.
