의정부지방법원 2025타경73114. 의정부시 장암동 장암2단지주공아파트 201동 5층 506호, 전용 58.65㎡ 아파트입니다. 소유자 김창섭은 2020.12.23. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 190,000,000원입니다. 2021.10.15. SBI저축은행이 채권최고액 334,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권은 2024.12.24. 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이후 한국자산관리공사가 2025.09.04. 임의경매를 신청한 구조입니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.10.15. 근저당권이며, 이후 설정된 엔씨파이낸스대부 근저당은 2023.04.05. 이미 말소됐습니다. 경매개시결정도 매각으로 소멸하므로 등기와 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 역시 감정가보다 69,000,000원 낮고, 최근 12개월 평균 및 최신 거래가보다 낮습니다. 다만 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계 자체가 미상으로 기재되어 있어, 점유자의 대항력 유무를 현재 자료만으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73114 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 장암동 5 장암2단지주공아파트 201동 5층 506호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 58.65㎡ · 지상 15층 중 5층 |
| 소유자 | 김창섭 (2020.12.23. 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 161,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 321,996,779원 |
| 표시 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
2021.10.15. 설정된 SBI저축은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 2024.12.24. 한국자산관리공사로 이전됐지만 말소기준일 자체는 바뀌지 않습니다. 2022.06.16. 설정된 엔씨파이낸스대부 근저당권은 2023.04.05. 해지를 원인으로 말소됐고, 2025.09.04. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 67.7%
장암주공2는 1,661세대 규모이며 사용승인일은 1993.04.13.입니다. 대상 면적 58.65㎡와 유사한 58.65㎡·59.97㎡의 실거래 12건이 확인됩니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 237,750,000원, 최신 거래 240,000,000원과 최근 흐름을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.97㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 58.65㎡ | 15 | 227,000,000원 |
| 2026.05 | 58.65㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2026.05 | 58.65㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2026.04 | 58.65㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 2025.11 | 58.65㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 8 | 275,000,000원 |
| 2025.06 | 58.65㎡ | 14 | 240,000,000원 |
| 2025.05 | 58.65㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2025.05 | 59.97㎡ | 11 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 58.65㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 237,750,000원 |
최근 12개월 평균은 237,750,000원, 최신 거래는 240,000,000원입니다. 현재 최저가 161,000,000원은 최근 12개월 평균의 67.7%입니다. 전체 12건 평균 236,250,000원과 비교해도 68.1% 수준입니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 가격 추세가 +1.9%로 집계되어 하락 추세도 아닙니다. 따라서 현재 가격의 할인 폭은 과거 고가 거래 하나에 의존한 착시가 아니라 최근 거래와 비교해도 확인되는 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,054,000원 |
| 1. 말소기준 근저당 · SBI저축은행 한국자산관리공사로 이전 | 334,800,000원 | 157,946,000원 |
| 2. 엔씨파이낸스대부 근저당 2023.04.05. 말소 | 28,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권최고액 합계는 363,400,000원, 채권자 예상배당은 157,946,000원, 미배당 표기액은 205,454,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장암초등학교 서측에 인접하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·각급 학교가 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 회룡역(지하철 1호선·의정부경전철)이 소재합니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 15층 건물의 5층이며 사용승인일은 1993.04.13.입니다. 개별난방·도시가스·엘리베이터·급배수·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 2필 일단지의 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중입니다. 제3종일반주거지역과 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 및 교육환경 보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 공시지가는 1,707,000원/㎡입니다.
- 환금성. 1,661세대 단지이고 유사 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 215,000,000원부터 275,000,000원까지 분포하며 최신 거래가는 240,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 전입 시점, 보증금 및 확정일자를 확인해 대항력 가능성을 검토해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2021.10.15. 말소기준 근저당, 2024.12.24. 한국자산관리공사로의 권리이전, 2023.04.05. 후순위 근저당 말소를 최신 등기와 대조하세요.
- 사건 진행 상태. 표시 매각기일 2026.07.07과 등기 발급일 2026.07.16의 선후관계를 고려해 매각·변경·취하 여부를 확인하세요.
- 내부 상태. 사용승인일이 1993.04.13.인 건물이므로 내부 수리 상태와 급배수·난방·창호 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·조세. 체납 관리비의 공용부분과 당해세, 최우선변제 가능 금액은 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았으므로 별도로 확인하세요.
- 가격 비교. 최저가 161,000,000원은 최근 12개월 평균 237,750,000원의 67.7%입니다. 다만 층·향·내부 상태 차이를 반영해 실제 응찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 점유 확인은 필수”
이 물건의 장점은 명확합니다. 말소기준권리 이후의 등기상 권리가 정리되고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 여기에 현재 최저가 161,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 237,750,000원의 67.7%이고 최신 거래 240,000,000원보다도 낮습니다. 최근 가격 추세 역시 +1.9%로 하락장이 아닙니다.
다만 안전하다고 단정하기 전에 한 가지를 반드시 마쳐야 합니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 점유자의 존재와 대항력 여부는 아직 확정되지 않았습니다. 또한 표시 매각기일이 등기 발급일보다 앞서 있어 현재 사건 상태를 재확인해야 합니다. 등기 권리는 합격, 가격도 경쟁력 있음, 최종 판단은 점유와 절차 확인 후. 이 사건의 핵심입니다.
