98,000,000원
임영섭 미상
인천지방법원 2025타경514512. 인천 서구 연희동 ‘휴안’ 3층 307호입니다. 사건 분류상 용도는 근린주택이고, 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택(단지형연립주택)입니다. 전용면적은 52.43㎡이며 2016.05.27 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층입니다. 현재 소유자는 전영빈으로, 2022.08.16 매매를 원인으로 거래가 200,000,000원에 취득했습니다.
권리분석의 핵심은 과거 근저당이 아닙니다. 2016.06.24 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당 126,000,000원은 2022.07.29 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2025.12.05 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞서 홍권기의 주택임차권등기와 임영섭의 전입이 존재한다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514512 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 710-12 휴안 3층 307호 · 도로명 인천광역시 서구 간촌로7번길 7-1 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 도시형생활주택(단지형연립주택) |
| 전용 / 건물 | 52.43㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 · 사용승인 2016.05.27 |
| 소유자 | 전영빈 · 2022.08.16 매매 · 거래가 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 98,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
2016년 설정됐던 한국양봉농업협동조합 근저당은 2022.07.29 이미 말소됐습니다. 따라서 이 사건에서 실질적으로 볼 기준점은 2025.12.05 강제경매개시결정입니다. 홍권기의 주택임차권등기는 2024.08.30, 임영섭의 전입은 2025.02.14로 모두 그보다 앞섭니다. 다만 두 사람의 결론은 같지 않습니다.
② 임차인 분석 — 확약 적용 대상과 미상 점유자를 분리해야 한다
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍권기 제3층 제307호 52.43㎡ 전부 | 전입 2020.08.03 점유개시 2020.07.31 | 계약기재 (1) 20,000,000원 (2) 190,000,000원 (1) 차임 600,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정일자 2020.07.14 / 2022.06.17 · 배당요구 | 확약 적용 실질 인수 0원* |
| 임영섭 | 전입 2025.02.14 | 미상 | 가능·미상 보증금·확정일자 미상 | 미상 | 확약 밖 인수위험 미확정 |
③ 시세 비교 — 표면 49%, 그러나 ‘실질취득’은 아직 미확정
휴안의 전용 52.43㎡ 주변 면적 실거래는 총 4건이 잡혀 있습니다. 전체 평균은 178,250,000원, 최저 155,000,000원, 최고 200,000,000원입니다. 최근 12개월 집계 평균은 200,000,000원이며 1건이고, 최신 기록 역시 2022.08 · 200,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 17.0% 높은 것으로 집계돼 하락 추세 데이터는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 52.43㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2021.07 | 51.06㎡ | 4 | 158,000,000원 |
| 2021.06 | 52.54㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2021.06 | 55.36㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 178,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.43㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
최저가 98,000,000원은 최근 12개월 평균 200,000,000원의 49.0%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 하지만 최신 실거래 기록 자체가 2022.08이므로 현재 가격 판단에는 시차가 있고, 더 중요한 것은 임영섭의 미상 보증금입니다. 그 인수 여부가 확인되지 않은 상태에서는 98,000,000원을 그대로 실질취득가로 놓고 “시세보다 싸다”고 결론내려서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 95,836,000원 |
| 주택도시보증공사 미배당 | - | 94,164,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금 98,000,000원 중 집행비용 2,164,000원을 제외하고 주택도시보증공사에 95,836,000원이 배당되며, 청구액 190,000,000원 중 94,164,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당표와 별개로 홍권기 임차권은 말소동의 확약을 반영해 실질 인수 0원으로 보며, 임영섭 관련 인수 가능성은 별도 확인 대상입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 더 내려가도 미상 권리는 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 94,164,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 123,034,800원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 143,244,360원 |
홍권기만 놓고 보면 확약으로 인수가 해소되므로 추가 유찰은 매수가격을 낮추는 방향으로 작용합니다. 그러나 임영섭의 보증금이 얼마인지, 대항력과 우선변제권이 실제로 성립하는지 확인되기 전에는 낙찰가가 내려간다는 사실만으로 총취득비용이 함께 내려간다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아시아드경기장역(인천2호선) 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트단지·근린시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 아시아드경기장역이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물, 사용승인일 2016.05.27. 위생·급배수·승강기·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터 포장도로를 이용합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희3지구)·과밀억제권역·철도보호지구이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 규모. 휴안은 29세대이며, 전용 52.43㎡가 분석 대상 면적과 일치합니다.
- 공시지가. 1,173,000원/㎡. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 실거래 4건 중 최신 기록이 2022.08이고, 동일 건물 경매 통계는 평균 2.0회 유찰·매각률 0.0%입니다. 가격뿐 아니라 실제 매수 수요도 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 홍권기 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 3번 주택임차권등기 말소를 실제로 담보하는지 원문을 대조하세요.
- 임영섭 임대차 확인. 보증금·계약일·확정일자·점유 범위·배당요구 여부를 확인하기 전에는 실질취득가를 98,000,000원으로 잡지 않는 것이 안전합니다.
- 확약 적용범위 분리. 홍권기에게 적용되는 확약을 임영섭에게까지 확장해 인수 0원으로 계산하면 안 됩니다.
- 시세의 시간차 확인. 최신 실거래 기록은 2022.08 · 200,000,000원입니다. 최저가가 그 49%라는 사실만으로 현재 시장가 대비 할인율을 확정하지 마세요.
- 명도·점유 확인. 현황조사에 나타난 임영섭의 실제 점유 상태와 인도 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 매각기일 관련 법원 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “98,000,000원짜리 물건”으로 단정하면 안 된다
이 사건은 표면만 보면 감정가 200,000,000원의 49%인 98,000,000원까지 내려온 물건입니다. 그리고 홍권기의 주택임차권등기는 말소동의 확약으로 주된 인수 부담이 제거됩니다. 여기까지만 보면 권리와 가격이 모두 매력적으로 보일 수 있습니다.
하지만 결론을 가르는 사람은 임영섭입니다. 2025.02.14 전입은 말소기준인 2025.12.05보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 홍권기에게 적용되는 확약도 임영섭에게는 적용되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “홍권기 인수는 0원, 임영섭은 확인 전까지 미상”이라는 두 문장을 분리해 판단해야 합니다.
최근 12개월 집계 평균 200,000,000원 대비 최저가는 49%이지만, 그 숫자를 곧바로 “시세의 절반에 취득”으로 바꾸는 것은 위험합니다. 임영섭의 권리가 정리돼야 비로소 98,000,000원을 중심으로 가격 메리트를 판단할 수 있습니다. 현재 단계의 결론은 가격은 눈에 띄지만 권리는 확인 완료 전입니다.
