인천지방법원 2025타경514533. 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 10층 1034호 오피스텔입니다. 감정가 106,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 51,940,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 49%라 강한 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 2022.09.08 전입·점유한 임차인 전서경의 116,000,000원 보증금입니다.
전서경의 확정일자는 2022.08.25, 전입·점유개시는 2022.09.08이고, 임차권등기는 2024.10.15입니다. 말소기준으로 제시된 강제경매개시결정은 2025.12.08이므로 임차인의 대항력 발생 시점이 앞섭니다. 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가에서는 보증금 전액을 배당받지 못합니다. 그 부족분이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514533 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 10층 1034호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제10층 제1034호 20.75㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 10층 · 사용승인일 2020.05.04 |
| 소유자 | 김덕순 · 2021.12.13 소유권이전 · 거래가액 116,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 51,940,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 116,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
이 사건에서 가장 중요한 순서는 명확합니다. 임차인 전서경의 전입·점유가 2022.09.08, 임차권등기가 2024.10.15, 강제경매개시결정이 2025.12.08입니다. 등기부상 을구 1번 주택임차권은 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수로 정리되어 있습니다.
또한 등기부에는 2021.12.14 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이므로, 입찰 전 매각물건명세서와 관련 원본을 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전서경 | 제10층 제1034호 20.75㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 116,000,000원 | 2022.09.08 | 2022.08.25 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
전서경은 보증기관의 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구가 되어 있고 확정일자도 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 50,605,080원만 배당되는 계산입니다. 보증금과의 부족분 65,394,920원은 매수인 인수로 반영되어 있습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 보증금 수준
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 최저가만 낮아진다고 실제 부담까지 낮아지지 않습니다. 현재 회차 최저가 51,940,000원에서 인수액은 65,394,920원이고, 한 번 더 유찰되면 낙찰가는 36,358,000원으로 떨어지는 대신 인수액이 80,696,444원으로 증가합니다. 4회 유찰 시에는 낙찰가 25,450,600원, 인수액 91,407,511원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 51,940,000원 | 65,394,920원 | ≈ 보증금 116,000,000원 수준 |
| 3회 유찰 시 | 36,358,000원 | 80,696,444원 | ≈ 보증금 116,000,000원 수준 |
| 4회 유찰 시 | 25,450,600원 | 91,407,511원 | ≈ 보증금 116,000,000원 수준 |
④ 예상배당표 (매각가 51,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,334,920원 |
| 1. 임차인 전서경 보증금 · 우선변제 | 116,000,000원 | 50,605,080원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 116,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 부족분 65,394,920원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 남촌동 염골근린공원 남측에 위치하며, 주변은 공장 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 공장·오피스텔·근린생활시설이 함께 있는 건부지입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물로 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 필지 남동측이 광로와 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역·재생사업지구·국가산업단지·복합구역·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 4,367.3㎡, 지목 대, 공업용 이용, 평지·정방형·광대로한면이며 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다.
- 현장조사. 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 현장조사와 공부를 근거로 작성됐고 자세한 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준. 51,940,000원만 보고 입찰가를 판단하지 말고, 전서경 보증금 116,000,000원과 미배당 인수액을 함께 보세요.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 대항력 포기까지 포함되는지와 매각 후 임차권 말소 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 배당요구·배당액 재확인. 전서경은 배당요구가 되어 있지만 현재 계산상 50,605,080원만 배당되고 65,394,920원이 남습니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰 시 낙찰가는 더 낮아지지만 매수인 인수액은 각각 80,696,444원·91,407,511원으로 증가합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.14 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 의무를 원본 서류에서 대조하세요.
- 오피스텔 이용·현황 확인. 감정평가상 오피스텔이며 현장 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유와 이용상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 “116,000,000원 보증금”
이 물건의 표면 가격은 감정가 106,000,000원에서 두 번 유찰된 51,940,000원입니다. 그러나 권리분석을 거치면 전혀 다른 모습이 됩니다. 대항력 있는 전서경의 보증금이 116,000,000원이고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 65,394,920원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
더 유찰돼도 구조는 좋아지지 않습니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 인수액이 커져 실질취득은 결국 보증금 116,000,000원 수준에 머뭅니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있다는 점은 반드시 원문을 확인할 요소지만, 대항력 포기까지 명시되지 않은 상태에서 이를 곧바로 인수 0원으로 볼 수는 없습니다. 최저가는 낮지만 실질가격은 낮지 않은 사건. 이 물건의 핵심은 바로 그 차이입니다.
