부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경514569 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 62.95㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

123,230,000원 1억 2,323만 감정가 200,000,000원

감정가의 61% 2026-06-29 낙찰

최저매각가 98,000,000원 최저가 대비 +25%

낙찰일

06-29 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

980만원

최저가의 10% · 9,800,000원

실거래 대비

▼ 6.1% 싸게 매수

같은 평형 직전 2건 평균 1.31억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 확약으로 임차권 인수 위험은 실질 0원 처리되며, 2회 유찰 후 최저가가 최근 거래 대비 낮은 권리 안전형 오피스텔입니다.

가격 최저가 98,000,000원 = 최근 거래 320,000,000원의 30.6%
자금 입찰보증금 약 9,800,000원 · 확약 적용 인수액 0원
리스크 주택임차권등기는 있으나 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출

한 줄 평 대항력 있는 임차권등기가 존재하는 물건이지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서로 해당 인수 위험은 실질 0원 처리됩니다. 현재 최저가는 최근 거래 320,000,000원의 30.6% 수준으로 가격 매력은 있으나 소형 오피스텔 환금성은 확인이 필요합니다.

감정가 / 최저가

200,000,000원 / 98,000,000원

2회 유찰

실질취득

98,000,000원

확약 적용 인수 0원

최근 거래

320,000,000원

2022.03

핵심지표

권리 안전

임차권 확약

인천지방법원 2025타경514569. 인천 남동구 만수동 만수에스클래스 2동 201호 오피스텔입니다. 등기상 대항력 있는 주택임차권이 확인되어 일반적인 경우 매수인 인수 가능성이 있는 구조였지만, 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 처리됩니다. 확약 밖의 별도 미확인 권리는 원본 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경514569
소재지	인천광역시 남동구 만수동 843-22 만수에스클래스 2동 2층201호
용도 / 전용	오피스텔 · 62.95㎡
소유자	박연숙
감정가 / 최저가	200,000,000원 / 98,000,000원
매각기일	2026.06.29

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약 적용

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김경보	205,000,000원	有 대항력	有 우선	확약 적용 0원

전입 2020.06.29, 확정일자 2020.05.18, 임차권등기 2024.08.05입니다. 확약 적용 전 배당 부족분은 109,164,000원으로 산정되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약으로 해당 임차인 인수금액은 실질 0원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

항목	금액
집행비용	2,164,000원
임차인 김경보 보증금 우선변제	95,836,000원
주택도시보증공사 가압류	0원
경매개시결정	0원

배당 분배

감정가 vs 실거래

✅ 권리 관점대항력 임차권이라는 핵심 위험이 있으나 확약으로 실질 인수 부담이 제거된 구조입니다.

⚠️ 확인 포인트국세·지방세 압류 이력이 있어 당해세 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

위치. 인천동부초등학교 북서측 인근, 아파트·오피스텔·다세대·근린시설 혼재 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 버스정류장이 인근에 소재합니다.
건물. 2018.12.18 준공, 총 20세대 규모입니다.
환금성. 소규모 단지로 거래 표본이 제한적이므로 매각 후 유동성 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약서 원본 및 효력 범위를 반드시 확인하세요.
당해세 발생 여부와 배당 순위를 확인하세요.
최저가는 최근 거래 대비 낮지만 소형 오피스텔 환금성을 함께 검토하세요.
등기부·매각물건명세서 원본 대조 후 입찰하세요.

맺으며 — “임차권은 있지만, 확약이 핵심이다”

이 물건의 핵심은 대항력 임차권 자체가 아니라 확약의 존재입니다. 확약 적용으로 주된 인수 위험은 해소되고, 98,000,000원의 최저가는 최근 거래 320,000,000원 대비 낮은 수준입니다. 다만 소규모 오피스텔 특성상 환금성과 세금 관련 권리는 별도 확인이 필요합니다.

부동산강제경매

임차권 인수 위험은 확약으로 해소 — 만수에스클래스 201호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약 적용

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “임차권은 있지만, 확약이 핵심이다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (13장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-20	유찰	2억원
2	2026-05-22	유찰	1억 4,000만원
3	2026-06-29	대기	9,800만원