인천지방법원 2025타경514611. 부평시장역 북동측 인근에 있는 위너스빌2 제2층 제202호이며, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 강인환이고 2022.07.07 소유권이전등기가 접수됐으며 거래가액은 142,000,000원입니다. 이번 사건에서 가장 먼저 볼 것은 낙찰가가 아니라 2022년부터 이어지는 임차인의 대항력입니다. 여정원은 2022.01.17 전입·점유를 시작했고, 등기된 임차보증금은 200,000,000원입니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2024.01.18 서산세무서장의 압류입니다. 여정원의 전입·점유는 그보다 앞서므로 등기자료상 대항력이 있습니다. 통상 구조라면 현재 최저가 86,730,000원에 낙찰받아도 배당 후 남는 보증금 115,231,140원을 인수해 총 취득부담이 약 2억원으로 고정됩니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이라는 결정적인 예외가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514611 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 375-126 위너스빌2 2층 202호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 주부토로 76 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 제2층 제202호 58.97㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평스라브)지붕 13층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 강인환 · 2022.07.07 소유권이전 · 거래가액 142,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 86,730,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 확약서가 변수
핵심은 을구 5번 주택임차권입니다. 임대차계약은 2022.07.01, 주민등록·점유개시는 2022.01.17, 확정일자는 2022.07.15이며 보증금은 200,000,000원입니다. 이후 2024.03.18 경정등기로 임대차계약일자 2021.11.22와 확정일자 2021.12.28도 함께 기재됐습니다. 이는 별도의 새로운 임차인이 아니라 동일 임차권의 경정등기로 보는 것이 등기 흐름에 부합합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약 적용
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 여정원 | 2022.01.17 · 제2층 제202호 58.97㎡ 전부 | 2022.07.15 경정등기: 2021.12.28 | 200,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 적용 시 인수 0 |
여정원은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 매각가 가정에서는 집행비용 1,961,140원을 제외한 84,768,860원이 임차인에게 배당되고, 통상 계산상 미배당 보증금은 115,231,140원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인에게 넘어가므로 낙찰가 86,730,000원을 낮게 봐서는 안 됩니다. 그러나 제출된 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 이 115,231,140원은 실질 인수액에서 제외됩니다.
③ 가격 해석 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 177,000,000원, 현재 최저매각가는 86,730,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어, 이 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,961,140원 |
| 1. 임차인 여정원 보증금 | 200,000,000원 | 84,768,860원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 여정원의 부족분은 115,231,140원입니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약서가 을구 5번 임차권에 적용되면 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 실제 배당과 말소는 세금·집행비용 및 확약 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평시장역 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 인천1호선 부평시장역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
- 도로. 본건 서측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 확약이 을구 5번 여정원 임차권 전체에 적용되는지와 말소 조건을 확인해야 합니다.
- 임차권 경정등기 대조. 2024.03.18 경정등기에 기재된 2021.11.22 임대차계약일자와 2021.12.28 확정일자를 원문과 함께 확인하세요.
- 배당요구 및 실제 배당 확인. 여정원은 배당요구를 한 상태이므로 배당표 확정 시 배당액과 미배당액을 다시 계산해야 합니다.
- 압류 확인. 2024.01.18 국 압류와 2025.07.17 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으나 세금 관련 실제 배당순위는 원본 서류로 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인율을 판단할 수 없습니다. 주변 오피스텔 실거래 확인이 필요합니다.
- 현황·점유 재확인. 임차권등기가 있는 물건인 만큼 현재 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “8,673만원”보다 먼저 볼 것은 확약서다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 177,000,000원에서 두 차례 유찰돼 86,730,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석에서는 그보다 앞서 200,000,000원 임차권을 봐야 합니다. 여정원의 전입·점유는 2022.01.17로 말소기준 2024.01.18보다 빠르기 때문에, 확약이 없다면 현재 회차에서도 미배당 보증금 115,231,140원을 매수인이 떠안는 구조입니다.
반대로 매각물건명세서에 적힌 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 5번 임차권에 정상 적용돼 말소된다면 그 인수위험은 실질 0원으로 바뀝니다. 따라서 이 물건의 결론은 단순히 “49%까지 떨어졌다”가 아니라 “확약 확인 후에야 86,730,000원이라는 가격을 평가할 수 있다”입니다. 최근 실거래 자료도 없으므로, 확약 확인과 별개로 시세 검증까지 마친 뒤 응찰가를 정하는 것이 맞습니다.
