인천지방법원 2025타경514626. 주안웰가 14층 1408호로, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 백상훈이며 2020년 7월 7일 매매를 원인으로 거래가액 160,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준은 2023년 4월 12일 부평세무서장 처분의 국 압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.

문제의 중심은 등기상 담보권이 아니라 임차관계입니다. 이수빈은 2022년 6월 2일 주민등록, 2022년 5월 13일 확정일자를 갖추고 보증금 195,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 전입이 말소기준 2023년 4월 12일보다 빠르므로 대항력 있는 임차인입니다. 현재 최저가에서 집행비용을 제외한 배당 가능액은 96,317,180원으로 계산되고, 보증금 중 98,682,820원이 남습니다. 통상이라면 이 부족분이 매수인에게 이어져 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심, 다만 확약 제출

과거 부평농업협동조합 근저당 100,900,000원과 농협은행 근저당 117,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현 경매의 말소기준은 2023.04.12 국 압류이며, 2025.12.11 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2025.12.19 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.

다만 이수빈은 말소기준보다 앞선 2022.06.02 전입으로 대항력을 갖추고 있습니다. 2024.06.25 등기된 주택임차권 자체는 말소기준 이후 등기이지만, 임차인의 대항력 판단은 앞선 주민등록과 점유관계가 핵심입니다. 보증금 195,000,000원에 대해 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받지만, 현재 최저가에서는 전액 회수가 불가능합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명

남초원은 2025.03.10 전입으로 말소기준 2023.04.12보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당관계는 별도 확인이 필요합니다. 이수빈과 남초원은 별개의 실제 임차인으로 확인되며, 보증기관 대위·승계 중복신고로 보증금을 합산할 사안은 아닙니다.

③ 가격 비교 — 9,849만원이어도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다

가격만 보면 감정가 201,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가가 98,490,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 제공된 실거래 표본은 대상 면적 65.901㎡와 일치하지 않습니다. 실거래 12건은 모두 15.04㎡이고, 면적 매칭도 성립하지 않습니다.

숫자만 기계적으로 비교하면 최저가 98,490,000원은 최근 12개월 평균 42,916,666원의 229.5%이고 최신 거래 44,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 수치만 놓고 “시세보다 저렴하다”거나 가격 가점을 줄 수는 없습니다. 더 중요한 점은 애초에 실거래 면적이 대상 오피스텔과 달라 동일 조건 시세 비교가 아니라는 점입니다.

④ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정)

현재 최저가에서는 이수빈 보증금 중 98,682,820원이 미배당으로 남는 계산입니다. 원칙상 이 금액이 매수인 인수 대상이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 본 분석의 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 원래 인수부담은 늘어난다

확약이 없다고 가정하면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 매각가가 낮아질수록 이수빈에게 배당되는 금액이 줄고 미배당 보증금이 늘어, 낙찰가와 인수액을 더한 총부담이 약 195,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다. 즉 유찰만 보고 “더 싸졌다”고 판단하면 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 2014.02.04 사용승인된 15층 건물의 14층 1408호입니다.
• 주변환경. 인천가정법원 북서측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 주거·상업 혼용지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 교통시설과의 거리 및 편의성을 고려한 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
• 도로. 북측으로 주안로의 광로 간선도로, 서측으로 주안중로50번길에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 2,526,000원/㎡, 토지면적은 435.1㎡입니다.
• 규제. 방화지구·과밀억제권역·상대보호구역·중점경관관리구역 등이 포함되며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성 참고. Wellga 280세대, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.9회이며 제공된 낙찰률은 8.33%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약이 실제 매수인 인수 배제까지 확실히 담고 있는지 원문을 확인해야 합니다.
• 남초원 점유관계 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 현재 점유 여부와 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
• 동일면적 시세 재확인. 제공된 12건 실거래는 모두 15.04㎡로 대상 65.901㎡와 다릅니다. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 마십시오.
• 오피스텔 환금성. 아파트와 달리 수요층·대출·임대수익 등에 따라 가격 변동성이 커질 수 있으므로 동일 건물·동일 면적 거래를 우선 비교해야 합니다.
• 2회 유찰 원인 점검. 현재까지 2회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 1.9회입니다. 권리 이슈뿐 아니라 가격·용도·점유 상태를 함께 확인해야 합니다.
• 배당표 재확인. 집행비용과 실제 세금·최우선변제 등은 배당기일에 달라질 수 있으므로 배당요구종기 이후 서류를 다시 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 유찰”보다 중요한 것은 확약과 비교 가능한 시세다

이 물건은 첫눈에 감정가 201,000,000원에서 98,490,000원까지 내려온 반값 경매처럼 보입니다. 하지만 권리구조를 열어 보면 대항력 있는 이수빈의 보증금이 195,000,000원이라, 확약이 없다면 현재 회차에서도 미배당 98,682,820원을 떠안을 수 있는 전형적인 선순위 임차인 인수형입니다.

이번 사건의 결정적 변수는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이를 적용하면 이수빈 관련 인수는 실질 0원*이 되어 현재 실질취득은 최저가 98,490,000원 수준으로 내려옵니다. 다만 확약은 이수빈 임차권에 한정되고, 별도 점유자인 남초원의 보증금은 확인되지 않았습니다.

가격 측면에서도 즉시 “싸다”고 결론 내리기는 어렵습니다. 최근 12건 평균 42,916,666원과 최신 거래 44,000,000원이 존재하지만 모두 15.04㎡ 거래로 대상 65.901㎡와 면적이 다릅니다. 숫자상 최저가는 최근 평균의 229.5%이므로 가격 가점의 근거로도 쓸 수 없습니다. 확약 원문 확인은 필수, 동일면적 시세 확인 전 가격 판단은 보류. 이 두 가지가 이번 입찰의 핵심입니다.

* 이수빈 임차권의 원칙적 미배당 인수액은 현재 회차 98,682,820원이지만, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 사실을 반영해 실질 인수액을 0원으로 표시했습니다.