110,250,000원
인천지방법원 2025타경514629. 부평동 킴스타워 제12층 제1204호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 최저매각가는 110,250,000원으로 감정가 225,000,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 겉으로는 가격이 크게 낮아 보이지만, 권리 구조에는 반드시 구분해야 할 포인트가 있습니다. 양성철의 주택임차권등기 보증금 198,000,000원은 법원 기록상 인수권리로 표시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권등기는 실질 인수액을 0원*으로 봅니다.
다만 확약은 어디까지나 해당 임차권등기에 관한 안전장치입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 구다현 전입이 별도로 나타나며, 전입일은 2025.04.07로 말소기준권리 이후라 대항력은 없는 구조로 정리됩니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 입찰 전 명세서·전입세대·점유관계를 다시 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514629 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 150-44 킴스타워 12층1204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용중임 · 제12층 제1204호 65.38㎡전부 |
| 소유자 | 백상훈 (2020.12.30. 거래가액 198,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 110,250,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 원칙 소멸, 임차권등기는 확약 확인
권리 흐름의 기준점은 2016.10.06 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 국세 압류, 지방세 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 핵심은 을구 3번 주택임차권등기입니다. 등기상 임차보증금은 198,000,000원이고, 임차권자 양성철은 2020.12.30 전입·점유, 2020.12.08 확정일자를 갖고 있습니다. 하지만 전입신고가 말소기준권리 이후로 정리되어 대항력은 없고, 여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권등기는 실질 인수 0원*으로 판단합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 중복신고 없음
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 구다현 | 현황조사·매각물건명세서상 전입 | 2025.04.07 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 양성철 | 제12층 제1204호 65.38㎡전부 · 주거(임차권등기) | 2020.12.30 / 2020.12.08 | 198,000,000원 | 없음 | 배당요구 | 아님 |
양성철은 2024.08.21 배당요구가 있고, 같은 날 주택임차권등기가 등기되었습니다. 이 임차권등기는 말소동의 확약서 때문에 실질 인수액을 0원*으로 보지만, 등기부와 매각물건명세서 원본에서 확약서의 대상·조건·말소 범위를 확인해야 합니다. 구다현은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으나, 전입일이 2025.04.07로 말소기준권리 이후라 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 낮아도, 시세 할인이라고 단정할 수 없다
이 사건의 가격 판단 기준은 감정가 225,000,000원과 현재 최저가 110,250,000원입니다. 양성철 임차권등기는 확약서로 실질 인수 0원* 처리하므로, 현재 회차 기준 매수인 실질취득은 110,250,000원입니다. 다만 실거래 비교 없이 최저가 49%만 보고 “싸다”고 결론내리면 안 됩니다. 이 물건은 오피스텔이고, 임차권등기·확약서·세금압류·별도 전입 확인이 함께 필요한 사건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,343,500원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 140,400,000원 | 107,906,500원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 198,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 338,400,000원 중 채권자 배당은 107,906,500원, 미배당은 230,493,500원입니다. 매수인 인수액은 0원*으로 계산하되, 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평시장로터리 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설·주상복합공동주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 중 제12층 제1204호입니다. 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 인접지 대비 등고평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 25m, 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역이 기재되어 있습니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 양성철 임차권등기 198,000,000원 전부를 대상으로 하는지 확인하세요.
- 확약 밖 전입 확인. 구다현은 전입일이 2025.04.07로 말소기준 이후이나, 보증금·확정일자가 미상입니다. 전입세대열람과 실제 점유자를 맞춰봐야 합니다.
- 세금압류 확인. 국세·지방세·국민건강보험공단 압류가 있어 당해세 여부와 배당순위 변동 가능성을 확인하세요.
- 실질취득 기준 입찰. 현재 회차의 실질취득은 110,250,000원*입니다. 최저가 49%라는 숫자만으로 시세 메리트를 단정하지 마세요.
- 명도 시나리오. 임차권등기와 별도 전입자가 있는 사건입니다. 인도명령 가능성, 실제 점유자, 이사 협의 비용을 입찰 전 예산에 반영하세요.
- 관리비 체납. 오피스텔은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
맺으며 — “반값”보다 중요한 건 확약서의 범위다
이 물건의 숫자는 강합니다. 감정가 225,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 110,250,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리표를 보면 결론은 단순하지 않습니다. 임차보증금 198,000,000원 주택임차권등기가 있고, 그 인수위험은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서로 실질 0원* 처리됩니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “보증금 198,000,000원을 떠안느냐”가 아니라, 그 확약이 실제로 말소까지 연결되는지와 확약 밖 전입자·세금압류를 어떻게 확인하느냐입니다. 권리상 주된 인수는 낮아졌지만, 확인할 것이 남은 사건입니다. 가격은 낮고, 난도는 중간 이상입니다.
