인천지방법원 2025타경514636. 부평동 진흥빌라 2층 202호, 54.88㎡ 전부를 사용하는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 강호경이고 2022.01.03 매매를 원인으로 2022.01.28 소유권을 취득했으며 거래가액은 163,000,000원입니다. 같은 계약일인 2022.01.03 임대차계약을 체결한 임차인 정민채는 확정일자를 2022.01.03에 받고, 2022.01.28 전입·점유를 시작했습니다. 이후 2024.02.13 보증금 163,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
현재 등기상 경매의 말소기준은 2025.12.11 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입·점유는 그보다 훨씬 앞선 2022.01.28이므로 대항력이 있는 선순위 임차인입니다. 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가 67,130,000원으로는 보증금을 전액 회수하지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514636 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 452-23 진흥빌라 2층 202호 · 장제로84번길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 면적 / 층 | 제2층 제202호 54.88㎡ 전부 · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건 |
| 소유자 | 강호경 · 2022.01.03 매매 · 거래가액 163,000,000원 · 2022.01.28 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 67,130,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 163,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 | 2000.10.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 정민채의 선순위 주택임차권입니다. 2022.01.28 전입·점유가 2025.12.11 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 보증금은 163,000,000원입니다. 현재 매각가 67,130,000원을 가정하면 집행비용 1,608,340원을 제외한 65,521,660원이 임차인에게 우선 배당되고, 부족분 97,478,340원이 룰상 매수인 인수액으로 계산됩니다.
확약의 효과는 해당 임차권에만 적용됩니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 정민채 1명이며, 별도의 다른 임차인 신고는 없습니다. 다만 입찰 전에는 확약서 원문에서 말소 조건과 적용 범위, 매각 후 실제 말소 절차를 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정민채 | 제2층 제202호 54.88㎡ 전부 | 2022.01.28 / 2022.01.03 | 163,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 확약 반영 인수 0 |
정민채는 2024.02.13 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 현재 회차에서 우선 배당을 받지만 보증금 전액에는 미달합니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당액이 늘어 매수인 인수가 증가하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,608,340원 |
| 1. 임차인 정민채 보증금 | 163,000,000원 | 65,521,660원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 163,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 권리계산상 임차보증금 부족분은 97,478,340원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 룰상 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 룰상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 67,130,000원 | 49% | 97,478,340원 |
| 4회 유찰 시 | 53,704,000원 | 39% | 110,662,672원 |
| 5회 유찰 시 | 42,963,200원 | 31% | 121,210,138원 |
확약을 적용하지 않는 권리계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 증가해 매수인 인수액도 커집니다. 따라서 49% → 39% → 31%라는 최저가 하락만으로 이 물건이 더 저렴해진다고 평가할 수 없습니다. 반대로 말소동의 확약이 예정대로 효력을 발휘한다면 해당 임차권에 관한 실질 인수는 0원이므로, 이후 판단의 중심은 확약 실행 가능성과 적정 매수가로 이동합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 ‘굴다리오거리’ 북동측 인근. 주변에 근린상가, 아파트, 동유형 다세대주택이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건의 2층 202호이며 사용승인은 2000.10.14입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 하이샷시 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수, 냉난방, 주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 삼각형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 북측으로 세로의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역입니다. 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 가장 중요한 항목입니다. 정민채 임차권등기의 말소 조건, 적용 범위와 실제 말소 실행 절차를 원문으로 대조해야 합니다.
- 확약 미적용 시 인수액 재확인. 현재 매각가 기준 룰상 인수액은 97,478,340원입니다. 낙찰가만 67,130,000원이라고 보고 자금계획을 세우면 안 됩니다.
- 시세 직접 대조. 최근 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 49%가 실제 시장 할인인지 판단할 수 없습니다. 주변 다세대 실거래와 현재 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 권리구조와 말소 조건 외에 건물 상태·수요·환금성 등 가격 외 요인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서와 배당 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 확약서가 먼저다
표면만 보면 감정가 137,000,000원짜리 다세대가 3회 유찰되어 67,130,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 선순위 임차인 정민채의 보증금은 163,000,000원이고, 현재 회차 배당계산에서는 부족분 97,478,340원이 발생합니다. 이 상태만 놓고 보면 낮은 최저가는 가격 메리트가 아닙니다.
결론을 바꾸는 것은 매각물건명세서에 적힌 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 그 확약을 규칙대로 반영하면 정민채 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 다만 최근 실거래 시세 자료가 없고 이미 3회 유찰된 다세대인 만큼, 확약 확인 = 곧바로 저가매수로 연결해서도 안 됩니다. 이 물건의 순서는 명확합니다. 첫째 확약서의 효력과 말소 조건 확인, 둘째 실제 시세 확인, 셋째 그 뒤에 67,130,000원의 가격 적정성 판단. 권리의 핵심 문서를 확인하기 전에는 최저가 49%라는 숫자에 의미를 부여하기 어렵습니다.
