인천지방법원 2025타경514638. 부평구 갈산동 효마을타운 104동 4층 401호, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 119,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 40,817,000원까지 내려온 고할인 물건입니다. 하지만 권리의 중심은 가격표가 아니라 주택임차권등기입니다. 김상현 명의의 임차권등기 보증금은 110,000,000원이고, 매각물건명세서에는 인수권리로 표시되어 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 그 임차권에 한해서는 매수인 인수를 실질 0원*으로 볼 여지가 있습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “40,817,000원이 싸냐”가 아니라 확약서가 어느 권리까지 말소동의하는가입니다. 을구 7번 임차권만 명확히 말소되는지, 을구 7-2번 경정사항까지 같은 범위로 처리되는지 확인되지 않으면 최저가의 장점이 바로 권리 리스크로 바뀝니다. 확인되는 실제 임차권자는 김상현 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고를 별도 보증금으로 더해 계산할 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514638 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 178-6 효마을타운 104동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 4층 내 4층 401호 |
| 구조 / 설비 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 위생설비, 급배수설비, 난방설비 |
| 소유자 | 김은규 (2020.03.30 거래가 106,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 40,817,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 오래된 말소 이력보다 현재 임차권이 핵심
등기에는 과거 근저당·가압류·경매 이력이 길게 남아 있지만, 2004년 임의경매 매각으로 과거 권리들은 한 차례 정리된 흔적이 있습니다. 현재 입찰자가 집중해야 할 부분은 2024년에 올라온 주택임차권등기와 2025년 주택도시보증공사의 강제경매입니다. 특히 을구 7번 임차권은 매각물건명세서상 인수권리로 적시되었고, 동시에 말소동의 확약서가 제출된 권리입니다.
② 임차인·임차권 점검
| 구분 | 사용·범위 | 전입·확정·배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상현 | 주거(임차권등기) · 4층 401호 34.40㎡ 전부 | 전입 2020.03.30 · 확정 2022.03.23 · 배당요구 2024.07.05 | 110,000,000원 | 없음 | 배당요구 | 승계 아님 확약 확인 |
| 임차권 경정사항 | 주거(임차권등기 경정) | 확정 2020.03.23 · 확정 2022.03.23 · 배당요구 2024.08.01 | 106,000,000원 / 110,000,000원 | 가능·미상 | 원본 확인 | 확약 범위 확인 |
③ 가격 구조 — 최저가가 낮아도 ‘확약 전제’가 먼저다
현재 최저가는 감정가의 34.3%인 40,817,000원입니다. 확약이 유효하게 반영되면 매수인 실질취득은 최저가와 같은 40,817,000원으로 정리됩니다. 반대로 확약 범위가 불명확하면 110,000,000원 임차권 규모가 최저가보다 훨씬 크기 때문에, 최저가만 보고 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 40,817,000원 | 39,682,294원 | 548,185,183원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 28,571,900원 | 27,657,606원 | 560,209,871원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 20,000,330원 | 19,240,324원 | 568,627,153원 | 0원* |
④ 예상배당표 (매각가 40,817,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,134,706원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국주택은행 | 54,600,000원 | 39,682,294원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 8,830,687원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성캐피탈주식회사 | 8,598,730원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대우캐피탈주식회사 | 11,616,436원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사국민은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 외환신용카드주식회사 | 2,463,658원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 국민신용카드주식회사 | 6,162,413원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 18,804,850원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사조흥은행 | 10,219,659원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사국민은행 | 17,671,044원 | 0원 |
| 11. 근저당 · 동해우리새마을금고 | 68,900,000원 | 0원 |
| 12. 근저당 · 농협은행주식회사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 14. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다. 확약 전제 매수인 인수는 0원으로 보되, 명세서상 임차권 보증금 110,000,000원은 반드시 말소동의 범위를 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갈산역 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다. 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 상황은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 401호입니다. 외벽은 드라이비트 등 마감, 창호는 새시 창호입니다.
- 토지·규제. 사다리형 토지의 다세대주택 건부지이며, 준주거지역·지구단위계획구역 (갈산2지구)·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역으로 표시되어 있습니다.
- 주소 확인. 제시목록상 도로명주소는 부평대로278번길 26, 집합건축물대장 및 현황 표기는 부평대로278번길 28-6으로 기재되어 있으므로 입찰 전 주소·호수 대조가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 7번 주택임차권등기와 7-2번 경정사항까지 포괄하는지 확인하세요.
- 임차권 금액 확인. 명세서상 인수권리 보증금 110,000,000원과 경정사항의 106,000,000원 / 110,000,000원 표기를 중복 합산하지 말고, 실제 권리 범위를 원본에서 대조하세요.
- 대항력 미상 부분. 전입·보증금 표기가 불명확한 경정사항은 대항력 가능·미상으로 보고 보수적으로 접근해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.10.26 민간임대주택등기가 있으므로 임대의무기간, 임대료 증액기준, 매각 후 승계 여부를 별도 확인하세요.
- 명도·점유. 임차권등기 물건은 점유 상태와 열쇠 인도 조건이 가격만큼 중요합니다. 현장 확인과 인도 계획을 입찰가에 반영하세요.
- 관리비·세금. 다세대주택이라도 미납 관리비, 당해세, 공용부분 부담은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “확약서가 가격보다 먼저다”
이 사건은 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 단순 저가매수형으로 보기 어렵습니다. 이유는 명확합니다. 명세서상 110,000,000원 임차권이 있고, 그 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있기 때문입니다. 확약이 임차권 전체와 경정사항까지 깔끔하게 정리한다면 매수인 실질취득은 40,817,000원입니다. 그러나 확약 밖 미상 요소가 남으면, 낮은 최저가는 곧바로 리스크를 보상하기에 부족한 숫자가 될 수 있습니다. 가격은 매력적일 수 있으나, 결론은 확약서 문구 확인 후입니다.
