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B
매력지수58
유찰 1회
부동산강제경매
2025타경514649 · 인천지방법원 · 토지
820㎡
최저매각가
2차 · 유찰 1회
가격 메리트
853,912,000원
8억 5,391만
감정가 1,219,875,200원
다음 매각기일
07-01
인천지방법원
10:00
입찰 보증금
8,539만원
최저가의 10% · 85,391,200원
감정가 대비
▼ 30.0%
싸게 매수
감정가
12.20억원
최근 결과
1
회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
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권리 대부분 소멸 구조이나, 매수인이 인수하는 지역권과 특수용도 환금성이 핵심 변수입니다.
-
권리
말소기준 근저당 이후 권리는 소멸하나 을구 지역권은 매수인 인수
-
가격
최저가 853,912,000원은 감정가 1,219,875,200원의 70% 수준
-
리스크
노인복지시설 이용 이력·지역권·미상 임대관계 확인 필요
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후
다음 기일 대기.
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권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (31)
법원경매 권리분석 · 기타 + 토지
권리는 정리되지만, 지역권 인수가 남는다 — 강화 노인복지시설 경매
인천지방법원 2025타경514649 · 인천광역시 강화군 불은면 신현리 30-8
감정가 1,219,875,200원 · 최저매각가 853,912,000원 · 매각기일 2026.07.01 · 강제경매
58점
매력지수 B등급 · 권리정리는 양호하지만 지역권 인수와 특수용도 환금성이 변수
말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 인수금액은 없으나 지역권 인수와 노인복지시설 용도의 매각 난도가 있어 보수 평가
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 다만 일반 주거용이 아닌 노인복지시설 이용 건물과 토지이며, 매각물건명세서상 승역지 지역권은 매수인이 인수합니다. 가격보다 용도 적합성과 권리 확인이 우선입니다.
🔎 핵심 체크 권리상 인수금액은 없지만, 2010.06.28. 설정된 승역지 지역권은 매수인이 인수합니다. 경매 후 소멸하는 권리와 별도로 확인해야 하는 사항입니다.
인천지방법원 2025타경514649. 인천 강화군 불은면 신현리 30-8 소재 건물·토지 사건입니다. 등기상 소유자는 이정순이며, 말소기준권리는 2020년 5월 29일 설정된 검단농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514649 |
|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 불은면 신현리 30-8 |
|---|
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 노인복지시설로 이용중이었던 것으로 조사 |
|---|
| 소유자 | 이정순 |
|---|
| 토지 | 820.0㎡ · 계획관리지역 · 대 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 1,219,875,200원 / 853,912,000원 |
|---|
| 신청채권 / 청구 | 장윤경 / 136,602,738원 |
|---|
① 권리 흐름 — 대부분 소멸, 지역권은 확인 필요
② 임차 관계 — 대항력 없는 임차권등기
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
| 장영선 | 60,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
전입신고일은 2026.01.05로 말소기준권리 이후입니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 볼 수 없으며, 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 인수 보증금은 0원으로 판단합니다.
③ 예상 배당표 (매각가 853,912,000원 가정)
| 배당 항목 | 금액 |
|---|
| 집행비용 | 10,939,120원 |
| 검단농업협동조합 근저당 | 390,000,000원 |
| 경매개시결정 · 장윤경 | 136,602,738원 |
| 소유자 교부 | 316,370,142원 |
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차보증금 인수 위험은 없습니다.
⛔ 주의 관점 매수인은 지역권을 인수합니다. 또한 노인복지시설 용도 특성상 일반 부동산보다 매수층과 환금성이 제한될 수 있어, 입찰 전 활용 가능성을 검토해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 마그네사거리 북측 인근으로 단독주택, 공장, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하며 인근 노선버스 정류장이 있으나 대중교통 상황은 보통입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리권역, 가축사육제한구역 등 토지이용 제한사항 확인이 필요합니다.
- 용도. 노인복지시설 이용 이력이 있어 동일 용도 활용 또는 변경 가능성을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지역권 확인. 승역지 지역권은 매수인이 인수하므로 범위와 영향을 반드시 확인하세요.
- 특수용도 검토. 일반 주거용이 아닌 시설물로 운영 가능성과 수요를 확인해야 합니다.
- 임차 관계. 장영선 임차권등기는 대항력 없는 권리로 판단되지만 원본 확인이 필요합니다.
- 현황 확인. 폐문부재 조사 및 실제 사용 상태를 현장 확인하세요.
맺으며 — “권리 정리와 활용성은 별개”
이 물건은 금액 인수 위험은 낮은 편입니다. 그러나 경매에서 안전한 권리와 좋은 투자성은 같은 의미가 아닙니다. 노인복지시설이라는 용도, 지역권 인수, 강화 지역의 특수한 수요를 함께 봐야 합니다. 권리는 관리 가능하지만, 낙찰 후 활용 전략이 승부처인 물건입니다.
물건 전체 내역 (3)
#1
인천광역시 강화군 불은면 신현리 30-8
820㎡
#2
인천광역시 강화군 불은면 신현리 30-8
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 노유자시설
1층 228.82㎡
2층 229.41㎡
지1층 424.58㎡
#3
인천광역시 강화군 불은면 신현리 30-17
1157㎡
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
인천광역시 강화군 불은면 신현리 30-8
2025-12-30 10:00
인천광역시 강화군 불은면 신현리 30-8
2026-01-03 11:08
- - 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수 없으나, 전입세대열람결과 소유자(가족)외 전입세대는 없음.
- - 세대출입문 틈에 임차인의 권리신고에 관한 `안내문`을 출입문에 끼워 둠.
- - 본건 주소지내 전입세대 열람내역 및 주민등록등본, 상가건물임대차현황서 첨부.
인천광역시 강화군 불은면 신현리 30-17
- - 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 이해관계인 등을 만날 수 없었으나,
- - 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 결과 임대차관계는 없는 것으로 추정됨.
- - 전입세대확인서, 외국인체류확인서 각 첨부
기일 타임라인
결과 대기
2차 매각기일
2026-07-01
10:00
제219호 법정
최저매각가
8억 5,391만원
▼ 30% 감정가 12억 1,987만
입찰 보증금
8,539만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-07-08
14:00
제409호 법정
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
2회차 추이
· ▼ 30%
12억 1,987만→8억 5,391만
회차 전체 보기 (2회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-05-27 |
유찰 |
12억 1,987만원 |
| 2 |
2026-07-01 |
대기 |
8억 5,391만원 |
토지 개요
사건 매물
물건 #1
토지
99
인천광역시 강화군 불은면 신현리 30-8
물건 #2
건물
99
일반건물
인천광역시 강화군 불은면 신현리 30-8
물건 #3
토지
99
인천광역시 강화군 불은면 신현리 30-17
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
820.0㎡
≈
248.0평
소유
개인
소재
인천광역시 강화군 불은면 신현리 · 30-8
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
1억 3,685만원
166,900원/㎡ × 820.0㎡
▲
감정가 891%
▲
+45.1%
· 연평균 +3.5%
· 2013년 대비
적용 규제
기본 분류 (2)
계획관리지역
접함
농림지역
접함
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
건축물대장
건축HUB
주용도
노유자시설
· 노유자시설
사용승인
2008년 6월 · 허가 2005-08-17
구조
철근콘크리트구조 · 지붕 (철근)콘크리트
층수
2층 (지하 1층)
연면적
882.8㎡ · 대지 820.0㎡
건폐·용적
건폐율 36%
· 용적률 56%
주차
7대
· 실내 0 · 실외 7
※ 건축HUB 건축물대장 표제부 기준. 한 PNU 에 여러 동이 있는 경우 매물 동 매칭 우선.
위치 / 로드뷰
인천광역시 강화군 불은면 신현리 30-8
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