인천지방법원 2025타경514666. 부평동 마스터큐브 2층 202호로, 공부상 업무시설로 이용 중인 오피스텔입니다. 현재 소유자는 오승훈이며 2022.04.29 매매를 원인으로 2022.05.20 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 250,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 가격 할인율 자체가 아니라, 2022년부터 선순위로 존재하는 이일신의 250,000,000원 임차보증금과 그 임차권에 대해 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다.
말소기준권리는 2023.02.07 강서세무서의 국세 압류입니다. 이일신은 전입·점유개시가 2022.04.25이고 확정일자는 2022.04.04로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력이 있고, 현재 최저가로 배당하면 보증금 중 153,682,820원이 미배당되어 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 다만 이번 건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시되어 있으므로, 정확도 규칙에 따라 이일신 관련 인수액은 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514666 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 119-35 마스터큐브 2층 202호 · 장제로160번길 19-17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 임차권 범위 제2층 제202호 68.50㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하1층 / 지상14층 · 대상 2층 202호 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.04.29 매매 · 등기부 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 98,490,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다
등기부에는 2016.05.12 하나은행 근저당권 168,000,000원이 설정됐지만 2022.04.25 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서의 말소기준은 2023.02.07 국세 압류이고, 이후 2023.11.09 부평구 압류, 2025.11.14 국세 압류, 2025.12.12 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이일신의 전입·점유 및 확정일자는 말소기준보다 앞서므로 단순히 “임차권등기가 말소기준 이후 등기됐다”는 이유만으로 위험이 사라지지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이일신 | 2022.04.25 | 2022.04.04 | 250,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 실질 0원* |
| 김선옥 | 2025.11.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 현 자료상 없음 |
이일신은 전입이 말소기준보다 앞서고 확정일자와 배당요구까지 갖춘 임차인입니다. 배당표 기준으로는 현재 매각가에서 96,317,180원을 우선 배당받고 153,682,820원이 남습니다. 원칙만 적용하면 이 부족분은 매수인 인수 대상이지만, 이번 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서 제출 때문에 실질 인수를 0원으로 처리합니다.
김선옥은 2025.11.07 전입으로 말소기준 2023.02.07보다 늦어 현 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 확약 대상 밖 점유자의 실제 계약관계·점유 상태는 별도로 확인해야 합니다. 이일신에 대한 확약이 김선옥에게까지 자동으로 확대되는 것은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 최저가 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 98,490,000원으로 감정가 201,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 물건 또는 유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 원래 선순위 임차보증금이 감정가보다 큰 구조여서 확약 여부가 실질 취득비용을 완전히 바꾸는 사건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정 · 룰상 배당계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,172,820원 |
| 1. 임차인 이일신 보증금 | 250,000,000원 | 96,317,180원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이일신 보증금 부족분은 153,682,820원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하는 경우 선순위 차감이 생길 수 있어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 오피스텔이며 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설입니다. 아파트로 전제한 분석은 맞지 않습니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 부평중학교 남동측 인근으로, 업무시설·근린생활시설·다세대주택·아파트 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철1호선 부평시장역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하1층·지상14층 건물로 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 결론을 바꾸는 핵심 문서입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 이일신 임차권등기와 잔존 보증금 전부를 대상으로 하는지 원문을 대조해야 합니다.
- 확약 밖 점유자 확인. 김선옥은 2025.11.07 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현장 점유와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 강서세무서·부평구·양천세무서 관련 압류가 있고 당해세라면 배당에 선순위 영향을 줄 수 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 유사 오피스텔의 최신 실거래와 임대수익 자료를 직접 대조해야 합니다.
- 업무시설 이용상태 확인. 감정평가서는 공부상 업무시설 이용으로 기재합니다. 실제 사용상태와 필요한 인도·명도 절차를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 최저가보다 ‘확약의 효력’이 더 중요하다
이 사건을 최저가 98,490,000원만 보고 보면 감정가의 49%까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리구조의 본질은 할인율이 아닙니다. 이일신의 보증금은 250,000,000원이고, 전입·점유·확정일자가 모두 말소기준보다 앞서 원칙적으로 강한 대항력을 갖습니다. 현재 회차 배당만 적용하면 153,682,820원의 미배당이 생깁니다.
그럼에도 이번 사건의 실질 인수를 0원으로 보는 이유는 단 하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 명세서 기재입니다. 따라서 입찰의 첫 번째 확인사항은 최저가도 감정가도 아니라 그 확약의 대상·조건·효력입니다. 확약이 원문 그대로 유효하다면 주된 인수 위험은 해소됩니다. 반대로 확약 효력에 문제가 있다면 이 사건은 최저가가 더 내려가도 임차보증금 미배당이 증가하는 전형적인 대항력 인수형으로 돌아갑니다.
또한 최근 실거래 자료가 없어 현재 98,490,000원이 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 권리 핵심은 확약으로 정리 가능하지만, 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 사건. 여기에 확약 밖 점유자와 조세 압류까지 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 맞습니다.
