인천지방법원 2025타경514683. 인천 미추홀구 주안동 베스티움 4층 413호, 전용 19.315㎡ 오피스텔입니다. 소유자는 이세열이며 2022.10.07 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 80,000,000원입니다. 이번 사건은 주택도시보증공사가 채권자로 들어온 강제경매이고 청구액은 77,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 을구 7번 주택임차권입니다. 임차인 유승효는 계약일·확정일자가 2022.09.16, 주민등록과 점유개시가 2022.10.07로 확인되고 보증금은 77,000,000원입니다. 등기상 이 임차권은 매수인 인수 대상으로 분류되어 있으며, 현재 최저가를 기준으로 한 배당계산에서는 배당 후 부족액 39,867,960원이 남습니다. 그러나 명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시되어 있으므로 이 임차인에 한해 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514683 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 4층 413호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 19.315㎡ · 4층 · 공부상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 15층 · 사용승인 2012.10.31 |
| 소유자 | 이세열 · 2022.10.07 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 38,220,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 77,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차권과 확약
과거 신한은행·파워업에스제일차·차재욱의 근저당은 모두 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리관계에서 주의할 것은 2024.11.26 등기된 유승효의 주택임차권입니다. 이 임차권은 전입일이 경매개시결정보다 앞서며 데이터상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 확인됩니다. 2025.12.12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2025.12.19 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유승효 | 4층 413호 19.315㎡전부 | 77,000,000원 | 2022.10.07 / 2022.09.16 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실제 임차인 · 보증기관 승계 아님 |
② 시세 비교 — 실질취득 38,220,000원과 최근 거래
베스티움은 149세대, 사용승인일은 2012.10.31이며 대상 면적과 일치하는 19.32㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 40,891,666원, 최신 거래는 2026.07 50,000,000원입니다. 확약을 반영하면 매수인 실질취득은 최저가와 같은 38,220,000원이고, 최근 12개월 평균의 93.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 19.32㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2026.05 | 19.32㎡ | 5 | 39,000,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 2 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 2 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 2 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 3 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 3 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 3 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 3 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 4 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 4 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 4 | 40,170,000원 |
| 최근12개월 평균 | 19.315㎡ | 12건 | 40,891,666원 |
최저가 38,220,000원은 최근 12개월 평균 40,891,666원보다 낮고, 최근 거래 중 최저 39,000,000원보다도 낮습니다. 동시에 가장 최근인 2026.07 거래는 50,000,000원입니다. 따라서 확약의 효력이 실제 매각과 명도 단계에서 그대로 이행된다는 전제에서는 현재 회차부터 가격 차이가 존재하지만, 감정가 78,000,000원과 단순 비교해 큰 할인으로 해석하기보다는 최근 실거래 범위를 기준으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,087,960원 |
| 1. 임차인 유승효 보증금 | 77,000,000원 | 37,132,040원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 77,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체만 보면 임차인 보증금 부족분은 39,867,960원으로 계산됩니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 유승효 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 배당표의 부족액과 실제 매수인 부담 판단을 구분해 보아야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 및 인천2호선 주안역 북서측 인근으로, 주변은 아파트·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남동측 인근에 주안역이 있으며 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 이용. 공부상 오피스텔로 이용중이며 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,907.9㎡, 공시지가 2,428,000원/㎡, 상업용으로 이용되는 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 베스티움은 149세대이며 대상 면적과 일치하는 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 실제 매각조건과 말소 절차가 확약 내용대로 이행되는지 원문을 직접 확인해야 합니다.
- 임차권과 배당을 분리해서 보기. 확약을 제외한 계산상 부족분은 39,867,960원입니다. 확약 효력이 없다면 현재 최저가가 내려가도 인수 부담이 커지는 대항력 인수형 구조가 됩니다.
- 실거래 기준 응찰. 감정가 78,000,000원보다 최근 12개월 평균 40,891,666원과 최신 거래 50,000,000원을 우선 기준으로 보아야 합니다.
- 유찰 이력 확인. 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.8회입니다. 현재 2회 유찰이라는 이유만으로 추가 경쟁이나 가격 상승 가능성을 배제하지 마십시오.
- 점유·명도 확인. 유승효의 임차권등기가 확인되는 만큼 현재 실제 점유 상태와 인도 시점은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약의 효력이 먼저다”
이 물건은 겉으로 보면 감정가 78,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 38,220,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 권리구조를 먼저 보면 유승효의 보증금 77,000,000원짜리 대항력 임차권이 존재하고, 확약이 없다면 현 회차에서도 39,867,960원의 인수액이 남습니다. 이 때문에 단순 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
반대로 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영할 수 있고, 그 전제에서 실질취득 38,220,000원은 최근 12개월 실거래 평균 40,891,666원의 93.5%입니다. 따라서 권리의 승부처는 확약서의 실제 효력 확인, 가격의 승부처는 최근 실거래 대비 응찰가 통제입니다. 확약 확인 전에는 인수형 물건처럼 보수적으로 보고, 확약의 말소 조건이 확정적으로 확인된 뒤에야 현재 최저가를 정상적인 취득가격으로 평가하는 순서가 맞습니다.
