106,820,000원
인천지방법원 2025타경514687. 미추홀구 용현동 대준 블루온 10층 1007호, 전용 65.08㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 218,000,000원, 현재 최저매각가는 106,820,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 표면상 가격은 크게 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 을구 1번 주택임차권등기입니다. 김성진 임차인의 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.06.04, 확정일자는 2021.05.20이고, 보증금은 225,000,000원입니다.
말소기준으로 잡힌 권리는 2024.03.15 접수된 국 압류입니다. 임차인의 전입·점유와 확정일자가 그보다 앞서므로, 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 부족 배당분이 늘어나는 대항력 인수형 구조가 됩니다. 현재 회차 기준 낙찰가 106,820,000원에 법정 부족분 120,475,480원을 더하면 227,295,480원이어서, 실거래 평균 227,000,000원과 거의 같은 수준입니다. 즉 확약을 빼고 보면 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514687 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 490-37 대준 블루온 10층1007호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 10층 1007호 65.08㎡ · 19층 중 10층 |
| 소유자 | 허정민 (2021.06.04 소유권이전, 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 106,820,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
이 사건의 말소기준은 2024.03.15 갑구 5번 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 임차인의 전입·점유·확정일자입니다. 김성진 임차인은 전입신고와 점유개시가 2021.06.04, 확정일자가 2021.05.20로 정리되어 있고, 2023.06.26 주택임차권등기까지 마친 상태입니다. 따라서 권리만 보면 대항력 있는 임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성진 | 10층 1007호 65.08㎡ · 주거(임차권등기) | 전입 2021.06.04 확정 2021.05.20 | 225,000,000원 | 2023.06.26 | 대항력 有 우선변제 有 실제 1명 |
임차인의 보증금 225,000,000원은 현재 최저매각가 106,820,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 배당받지 못한 금액이 매수인에게 넘어가므로, 낙찰가가 더 내려가도 총 취득 부담은 보증금 수준에 고정됩니다. 하지만 이 사건은 말소동의 확약서가 제출된 점 때문에 법정 인수 가능액과 실질 인수액을 분리해서 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 확약 유효 시에만 ‘저가’가 된다
대준블루온은 2017.08.24 사용승인, 총 62세대 규모입니다. 동일 면적대 최근 확인 거래는 2021.10~2022.02 사이 5건이며, 평균 거래가는 227,000,000원입니다. 현재 최저가 106,820,000원은 이 평균의 47.1%입니다. 다만 이 할인율은 확약으로 김성진 임차권의 실질 인수가 0원으로 정리된다는 전제에서만 의미가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 65.08㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2022.01 | 63.72㎡ | 19 | 230,000,000원 |
| 2022.01 | 65.08㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2021.12 | 65.08㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2021.10 | 65.08㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 227,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 106,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,295,480원 |
| 1. 임차인 김성진 보증금(우선변제) | 225,000,000원 | 104,524,520원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 김성진 임차인의 부족분은 120,475,480원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 이 부족분은 실질 인수 0원*으로 분리해 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 법정 인수 가능액 | 확약 없을 때 총액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 106,820,000원 | 120,475,480원 | 227,295,480원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 74,774,000원 | 151,971,932원 | 226,745,932원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 52,341,800원 | 174,000,352원 | 226,342,152원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천보훈병원 북동측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔·공동주택·근린생활시설이 함께 있는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입은 무난하고, 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 중 10층 1007호입니다. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 기계식주차설비, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 부정형 토지를 업무시설·공동주택·근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 남측 및 서측으로 폭 약 33m, 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 대준블루온은 62세대, 2017.08.24 사용승인 오피스텔입니다. 확인 거래는 225,000,000원~230,000,000원 범위지만 표본이 5건으로 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김성진 임차권등기에 정확히 적용되는지 확인하세요.
- 최저가 착시 금지. 확약을 제외하면 현재 회차 실질취득은 227,295,480원입니다. 최저가 106,820,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 임차권 말소 흐름. 낙찰 후 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 필요 서류를 사전에 점검해야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 62세대 규모이고 확인 거래 표본이 많지 않습니다. 실거주·임대·재매각 전략별 보수적 가격을 따로 잡으세요.
- 관리비 체납. 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있으니 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하고 입찰하세요.
맺으며 — “확약서가 있으면 저가, 없으면 시세”
이 물건은 숫자만 보면 매우 싸 보입니다. 감정가 218,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가가 106,820,000원까지 내려왔고, 실거래 평균 227,000,000원 대비 47.1%입니다. 하지만 이 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김성진 임차권등기에 적용되어 실질 인수 0원*이 된다는 전제 위에서만 성립합니다. 확약을 제외하면 법정 인수 가능액 120,475,480원이 붙어 총액이 227,295,480원으로 바뀌고, 이 경우 시세 평균과 거의 같습니다. 결론은 단순합니다. 확약 유효성 확인 전에는 보류, 확약이 명확하면 가격 메리트가 큰 조건부 A급 물건입니다.
