제주지방법원 2025타경7906. 제주시 연동 연북로 68에 있는 아우룸플러스 3층 303호입니다. 경매상 물건 용도는 근린시설이며, 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 건물은 15층 규모이고 본건은 3층에 위치합니다. 소유자 김인환은 2022년 9월 21일 소유권을 이전받았으며, 등기상 거래가액은 391,000,000원입니다.
가격만 보면 매우 큰 폭으로 하락했습니다. 감정가 393,000,000원에서 현재 최저매각가가 22,656,000원까지 내려갔기 때문입니다. 그러나 가격 하락만큼 중요한 사실이 있습니다. 2022년 9월 21일 설정된 전세금 330,000,000원의 전세권이 2023년 8월 18일 말소기준 가압류보다 앞선다는 점입니다. 등기상 이미 말소된 과거 근저당과 달리 이 전세권은 매수인 인수 위험을 따로 판단해야 하는 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7906 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1371 아우룸플러스 3층 303호 도로명주소: 제주특별자치도 제주시 연북로 68 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설 / 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김인환 · 2022.09.21 소유권이전 · 거래가액 391,000,000원 |
| 감정가 | 393,000,000원 |
| 최저매각가 | 22,656,000원 (8회 유찰 · 감정가의 5.76%) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 / 청구 | 김경덕 / 330,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.18 농협은행 주식회사 가압류 · 5,857,149원 |
| 선순위 전세권 | 2022.09.21 김경덕 · 전세금 330,000,000원 · 건물 전부 |
| 전입 점유자 | 김경덕 · 2022.09.21 전입 · 주거 사용 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 3.3억 전세권
설정일 2022.09.21 · 범위 건물 전부 · 존속기간 2022.09.21~2024.09.20. 말소기준권리인 2023.08.18 가압류보다 먼저 설정되었습니다. 선순위 전세권이 존속하는 경우 낙찰자가 배당받지 못한 전세금에 관한 인수 부담을 질 수 있습니다. 존속기간이 지났다는 사정만으로 매수인 인수 위험이 없어지는 것은 아닙니다.
당초 2022년 5월 16일 설정된 한라신용협동조합 명의 9,100,000,000원 근저당권은 2022년 7월 26일 이미 말소됐습니다. 2023년 8월에 있었던 임원재산보전처분 역시 같은 해 12월 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 권리를 현재 살아 있는 채무로 중복 계산해서는 안 됩니다.
반면 농협은행 가압류 이후의 경매개시결정과 국세·지방세 압류는 매각으로 소멸할 권리로 표시됩니다. 그러나 등기상 압류가 소멸하더라도 당해세 등 배당 우선순위에 따른 금액 변동 가능성까지 없어지는 것은 아닙니다.
② 점유·임차 분석 — 실명 점유자 김경덕
확인되는 실명 점유자는 김경덕 1명입니다. 3층 303호 전부를 주거용으로 사용하며, 전입일은 2022년 9월 21일입니다. 전입일이 말소기준권리보다 빨라 대항력이 있는 것으로 표시됩니다. 다만 별도의 임대차보증금과 확정일자는 확인되지 않으며, 등기된 전세금 330,000,000원과 실제 주거 임대차보증금이 같은 채권인지는 추가 확인이 필요합니다.
| 점유자 / 사용부분 | 전입 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 위험 |
|---|---|---|---|---|
|
김경덕 3층 303호 전부 · 주거 |
2022.09.21 임대차보증금 미상 등기 전세금 330,000,000원 |
대항력 있음 말소기준 전 전입 |
확정일자 미상 전세권 배당과 구분 필요 |
선순위 위험 배당 후 잔액 및 전세권 소멸 여부 확인 |
전세권자와 실명 점유자의 이름이 동일합니다. 전세권 등기액과 실제 임대차보증금을 별개의 보증금으로 확정하여 합산하지 않습니다. 명의가 특정되지 않은 전세금 표기만으로 별도의 실제 임차인이 존재한다고 단정할 수도 없습니다.
③ 실질취득 분석 — 최저가가 아니라 인수 부담이 기준
현재 최저매각가 22,656,000원은 감정가의 5.76%에 불과합니다. 그러나 선순위 전세권의 전세금은 330,000,000원입니다. 배당 예상에서는 집행비용을 제외한 21,848,192원이 김경덕의 전세권에 배당되며, 전세금 상당액에 큰 미배당이 발생합니다.
이것이 대항력 또는 선순위 권리 인수형 경매의 핵심입니다. 낙찰가가 내려갈수록 채권자에게 배당되는 금액은 줄고, 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다면 인수 부담은 커집니다. 결과적으로 낙찰가가 낮아졌다고 실질취득 부담도 같은 비율로 낮아지지 않습니다.
④ 시세 판단 — 감정가 대비 할인율은 매력의 증거가 아니다
감정가는 393,000,000원이고 소유권이전 당시 등기 거래가액은 391,000,000원입니다. 그러나 이 금액들은 현재 동일 건물·동일 용도 물건의 실거래 시세를 대체하지 못합니다. 특히 법원경매상 용도는 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔로 이용되고 있으므로 실제 법적 용도, 이용 상태, 매수 수요를 구분하여 평가해야 합니다.
확인 가능한 최근 실거래 비교가격과 가격 추세가 없는 상태에서는 최저가 22,656,000원이 현재 시세보다 저렴하다고 말할 수 없습니다. 선순위 전세권 인수가 성립할 경우에는 최저가가 아니라 약 330,807,808원의 실질취득 부담을 현재 비교 시세와 대조해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 22,656,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 807,808원 |
| 1. 전세권 · 김경덕 | 330,000,000원 | 21,848,192원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 | 5,857,149원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 335,857,149원 | 314,008,957원 미배당 |
집행비용과 배당액은 추정치입니다. 국세·지방세의 당해세 여부 및 우선순위, 별도 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 채권자 전체 미배당액 314,008,957원은 매수인 인수 확정액이 아닙니다. 인수 가정액 308,151,808원은 김경덕 전세권의 미배당 잔액만 따로 계산한 값이며, 전세권 존속 여부에 따라 달라집니다.
⑥ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락의 함정
| 회차 | 최저매각가 | 전세권 예상배당 | 채권자 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 22,656,000원 | 21,848,192원 | 314,008,957원 |
| 9회 유찰 시 | 15,859,199원 | 15,173,733원 | 320,683,416원 |
| 10회 유찰 시 | 11,101,439원 | 10,501,613원 | 325,355,536원 |
이 표에서 봐야 할 것은 최저가의 하락만이 아닙니다. 유찰이 반복될수록 전세권자에게 돌아갈 예상배당이 줄어들고 전체 채권자의 미배당이 커집니다. 만약 선순위 전세금 잔액을 매수인이 부담해야 한다면 낙찰가 하락이 그대로 매수인의 이익으로 연결되지 않습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 제주시 연동의 대림1차 이편한아파트 단지 북측 인근입니다. 아파트·오피스텔·업무용 빌딩·주상용 빌딩 및 근린생활시설이 혼재한 상업지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 소재하고 제반 교통사정은 양호한 편으로 평가되었습니다. 북측에는 공공공지를 사이에 두고 폭 약 35m의 포장도로가 있으며, 서측 보행자전용도로 및 남측 도로와 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 3층으로, 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 난방설비, 기계식 주차장설비가 확인됩니다.
- 용도 확인. 경매상 근린시설로 분류되지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 실제 이용과 공부상 용도의 관계를 확인해야 하며, 일반 주거용 오피스텔과 동일하게 평가해서는 안 됩니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역이며, 장애물제한표면구역·지하수자원특별관리구역 등에도 해당합니다. 토지 공시지가는 4,520,000원/㎡입니다.
- 건물 현황. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰과 건축도면을 기초로 통상적인 내부 상태를 가정하여 평가했습니다.
- 환금성. 상업지역 입지의 장점은 있으나 근린시설이라는 용도와 오피스텔 이용상태, 선순위 권리 및 8회 유찰 이력을 함께 고려해야 합니다. 현재 매수 수요와 거래가격을 확인하지 않고 환금성이 좋다고 판단하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권의 소멸 여부. 2022.09.21 설정된 김경덕 전세권 330,000,000원이 매각으로 소멸하는지, 잔액을 낙찰자가 인수하는지 가장 먼저 확인해야 합니다. 신청채권자가 전세권자와 동일한 점이 핵심입니다.
- 전세권과 임대차보증금 관계. 전입 점유자 김경덕의 실제 계약서와 보증금, 확정일자, 전세권 설정 원인을 확인해야 합니다. 동일 채권 중복 계산을 피하되 별도의 대항력 임대차보증금이 있는지도 확인해야 합니다.
- 점유 현황. 현장조사 당시 폐문부재였으므로 실제 점유자, 내부 상태, 주거 사용의 적법성 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 국세·지방세. 기흥세무서장·제주시장·순천세무서장 관련 압류가 존재합니다. 당해세와 배당 우선순위에 따라 예상배당이 달라질 수 있으므로 세금 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서. 선순위 전세권 및 임대차관계가 매수인에게 인수되는지에 관한 법원 기재를 직접 확인하고, 경매신청 근거 및 관련 권리의 소멸 여부를 대조해야 합니다.
- 용도와 실제 이용. 근린시설로 분류되지만 오피스텔로 사용되고 있으므로 건축물대장, 이용 적법성, 향후 임대 및 매각 가능성을 확인해야 합니다.
- 입찰가 기준. 최저가 22,656,000원만으로 투자수익을 산정하지 말고, 선순위 전세권 잔액 인수가 성립하면 약 330,807,808원의 실질 부담을 기준으로 현재 시세와 비교해야 합니다.
- 추가 비용. 미납 관리비, 취득 관련 세금, 명도비용, 내부 수리비 등 실제 취득에 수반될 수 있는 비용을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,265만원에 낙찰받아도, 2,265만원짜리 물건이 아닐 수 있다”
제주 아우룸플러스 303호는 감정가 393,000,000원에서 8회 유찰되어 최저매각가 22,656,000원까지 떨어졌습니다. 할인율만 보면 눈길을 끌지만, 진짜 핵심은 김경덕 명의 선순위 전세권 330,000,000원입니다.
현재 예상배당에서 김경덕에게 돌아가는 금액은 21,848,192원이고, 전세금 미배당 잔액은 308,151,808원입니다. 이 잔액을 매수인이 인수한다면 낙찰대금과 합친 부담은 330,807,808원 수준입니다. 반면 전세권자의 임의경매 신청으로 해당 전세권이 매각에서 소멸하는 구조라면 다른 결론이 나올 수 있으므로, 법원 매각조건과 실제 임대차권리의 존속 여부를 반드시 확인해야 합니다.
여기에 국세·지방세 압류, 불명확한 내부 상태, 근린시설이라는 용도 특성, 8회 유찰 이력과 현재 실거래 시세 미확인 문제가 더해집니다. 지금의 핵심은 더 싸게 낙찰받는 방법이 아니라, 낙찰 후 무엇을 떠안는지 정확히 확정하는 것입니다. 권리 인수 여부가 확인되기 전에는 입찰을 보류하고, 인수액과 실제 시세가 검증된 후 판단하는 것이 적절합니다.
