제주지방법원 2025타경7906. 제주시 연동 아우룸플러스 3층 303호로, 경매상 용도는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 김인환은 2022.09.21. 거래가 391,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 김경덕 명의로 건물 전부에 전세금 330,000,000원의 전세권이 설정됐습니다. 이후 김경덕이 2025.04.17. 임의경매를 신청했습니다.

표면상 배당 구조는 단순합니다. 최저가 66,051,000원에서 집행비용을 공제한 금액이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 전세권과 가압류는 배당받지 못하며 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다만 이 결론의 전제가 되는 한라신협 근저당은 등기 내역에 해지에 따른 말소도 함께 기재돼 있습니다. 말소기준권리와 대항력 판단을 원문으로 다시 확정하지 않으면 “인수 0원”을 최종 결론으로 사용할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원 산정의 전제를 확인해야 한다

임차인·점유 관계

확인된 점유자는 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 김경덕은 현황조사상 주거용 점유자로 조사됐고, 등기부상 전세권자이자 이 사건 신청채권자와 동일합니다. 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않았으며, 별도로 등기된 전세금은 330,000,000원입니다.

현재 권리분석에서는 전입일이 말소기준일인 2022.05.16.보다 늦다는 이유로 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 앞서 본 근저당 말소기재가 실제 권리순위에 반영될 경우 기준일 자체가 달라질 수 있으므로, 점유자의 대항력과 매수인 인수 여부는 매각물건명세서·등기부 원문을 함께 대조해야 합니다.

② 가격·유찰 — 감정가 16.8%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

감정가 393,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저가는 66,051,000원, 감정가의 16.8%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 직접 비교할 최근 실거래 기준이 없어 시세 대비 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다. 감정가와 최저가의 차이는 유찰 결과일 뿐, 현재 시장가와의 차이를 의미하지 않습니다.

유찰이 더 진행되면 낙찰대금이 줄어드는 만큼 선순위 채권의 미배당액은 오히려 늘어납니다. 신청채권자 김경덕의 전세권 채권 330,000,000원은 현재 회차부터 7회 유찰 시나리오까지 예상배당이 모두 0원입니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산되지만, 이는 현재 설정된 권리순위를 전제로 한 결과입니다.

③ 예상배당표 (매각가 66,051,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 1,588,918원을 제외한 전액이 한라신용협동조합 근저당에 배당되고, 전세권자·신청채권자 김경덕과 농협은행은 배당받지 못하는 것으로 산정됩니다. 총 채권 미배당액은 9,371,395,067원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 연동 대림1차 이편한아파트 단지 북측 인근으로, 아파트·오피스텔 빌딩·업무용빌딩·주상용빌딩·근린생활시설이 혼재하는 상업지역입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 양호한 편입니다. 북측에는 공공공지를 사이에 두고 폭 약 35m 도로가 있고, 남측은 폭 약 10m 도로, 서측은 폭 약 10m 보행자전용도로에 접합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물 중 3층이며, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·난방·기계식 주차장 설비가 있습니다.
• 용도. 경매상 용도는 근린시설이나 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역의 평지·세로장방형 토지로 공시지가는 4,520,000원/㎡입니다. 방화지구·시가지경관지구·제1종지구단위계획구역·장애물제한표면구역·지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
• 환금성. 비교 실거래가 확인되지 않고 5회 유찰됐습니다. 근린시설 등기와 오피스텔 이용상태가 함께 나타나는 만큼, 통상적인 주거용 오피스텔과 동일한 가격 기준을 적용하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확정. 한라신용협동조합 근저당 설정과 2022.07.26. 말소기재의 범위·효력을 등기부 원문에서 확인하세요.
• 점유자 대항력 재검토. 말소기준이 바뀌면 2022.09.21. 전입한 김경덕의 대항력 판단도 달라질 수 있습니다. 전입세대확인서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 전세금 실체 확인. 등기 전세금은 330,000,000원이지만 현황조사상 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 전세권 설정계약과 보증금 지급자료를 확인하세요.
• 동일인 관계 확인. 점유자·전세권자·신청채권자가 모두 김경덕입니다. 실제 점유관계와 경매신청 원인채권을 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 기흥세무서장·제주시장·순천세무서장 명의 압류가 있습니다. 당해세 여부와 법정기일에 따라 배당액이 변동될 수 있습니다.
• 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고, 감정은 외부관찰과 건축도면을 참조한 통상적 내부상태를 기준으로 이뤄졌습니다.
• 용도·이용 적합성 확인. 근린시설로 표시된 물건을 오피스텔로 이용 중이므로 건축물대장, 관리규약, 전입·사업자등록 가능 여부를 원문에서 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 16.8%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 유사 용도의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 산정”보다 중요한 것은 그 전제다

현재 계산만 보면 실질취득가는 최저가와 같은 66,051,000원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 결과는 2022.05.16. 한라신용협동조합 근저당을 살아 있는 말소기준권리로 보는 데서 출발합니다. 등기에는 그 근저당의 2022.07.26. 말소기재가 있으며, 후순위로 분류된 김경덕은 점유자·전세권자·신청채권자를 겸합니다.

여기에 내부 미확인, 임차보증금·확정일자 미상, 국세·지방세 압류, 5회 유찰, 근린시설과 오피스텔 이용상태의 혼재가 겹칩니다. 최저가가 감정가의 16.8%라는 사실은 강한 할인 신호지만, 비교 실거래가 없는 상태에서 시세보다 싸다거나 환금성이 좋다고 평가할 근거는 아닙니다. 이 물건의 결론은 “저가 매수 기회”가 아니라 “말소기준과 점유관계를 먼저 확정해야 하는 고난도 물건”입니다.