인천지방법원 2025타경514706. 인하대역 서측 인근의 인하대역헤리움메트로타워 13층 1348호로, 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 감정가 125,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 61,250,000원입니다. 표면 가격만 보면 감정가의 49%까지 내려온 물건이지만, 권리구조를 함께 보면 전혀 다른 숫자가 나옵니다. 임차권자 김동진은 2022.04.20 전입·점유했고 2022.04.08 확정일자를 갖춘 뒤 2024.05.20 보증금 148,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 말소기준은 2025.12.15 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로 김동진의 권리는 그보다 앞섭니다.
현재 회차 배당가정에서 김동진에게 돌아가는 금액은 59,747,500원이고, 보증금 부족분 88,252,500원이 남습니다. 따라서 낙찰자가 최저가 61,250,000원에 취득한다고 가정해도 실질적으로 부담하는 금액은 149,502,500원입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 낮아지면 그만큼 김동진의 미배당액이 커지므로, ‘최저가가 더 낮아진다 = 총 취득비용이 크게 낮아진다’고 볼 수 없는 대항력 인수형 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514706 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 665-8 인하대역헤리움메트로타워 13층 1348호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 용정공원로83번길 49 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 24층 내 13층 1348호 · 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 |
| 소유자 | 김영순 (2022.08.22 매매 · 거래가액 148,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 61,250,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 148,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기상 과거 국민은행 근저당권 108,000,000원은 2022.04.20 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.12.15 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그 전에 김동진이 2022.04.20 전입·점유하고 확정일자를 갖췄으며, 2024.05.20 보증금 148,000,000원의 임차권등기까지 마쳤다는 점입니다. 이 임차권은 매각으로 당연히 소멸하는 후순위 권리로 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동진 | 2022.04.20 | 148,000,000원 | 2022.04.08 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 미배당 인수 위험 |
| 하정호 | 2025.09.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 미상 |
김동진은 임대차계약일 2022.04.04, 확정일자 2022.04.08, 전입·점유 2022.04.20로 말소기준인 2025.12.15보다 앞섭니다. 배당요구도 2024.05.20 이뤄졌습니다. 반면 하정호는 2025.09.19 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 하정호를 단순히 ‘대항력 있음’으로 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 두고 추가 인수금액도 미상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 유찰이 더돼도 실질부담이 크게 내려가지 않는 이유
| 회차 | 매각가 | 김동진 미배당 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 61,250,000원 | 88,252,500원 | 149,502,500원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 42,875,000원 | 106,296,750원 | 149,171,750원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 30,012,499원 | 118,927,726원 | 148,940,225원 |
현재 최저가 61,250,000원이 3회 유찰 시 42,875,000원, 4회 유찰 시 30,012,499원까지 내려가더라도 김동진의 미배당 인수액은 각각 106,296,750원, 118,927,726원으로 늘어납니다. 그 결과 두 금액을 합친 실질부담은 각각 149,171,750원, 148,940,225원입니다. 즉 이 사건은 입찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총액이 임차보증금 148,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,502,500원 |
| 1. 임차인 김동진 보증금 | 148,000,000원 | 59,747,500원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 148,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 1,502,500원을 제외한 59,747,500원이 김동진에게 배당되고, 보증금 부족분 88,252,500원이 남습니다. 주택도시보증공사의 청구금액 148,000,000원에는 예상배당이 없습니다. 하정호 관련 추가 인수 가능성은 위 배당금액에 반영되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 24층 내 13층 1348호입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 인하대역 서측 인근으로 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남동측으로 도로에 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 3,900,000원/㎡입니다.
- 토지. 대체로 사다리형·평지이며 업무시설외 건부지로 이용 중입니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 61,250,000원 입찰가에 김동진 미배당 88,252,500원이 더해져 149,502,500원입니다.
- 확약서 문구 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김동진의 임차권등기 말소만 의미하는지, 대항력과 잔존 보증금 청구까지 포기하는 내용인지 반드시 원문을 대조해야 합니다.
- 하정호 보증금 확인. 2025.09.19 전입 사실은 있으나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 위험을 금액으로 계산할 수 없습니다.
- 김동진 배당 부족분 확인. 현재 회차 기준 보증금 148,000,000원 중 예상배당 59,747,500원, 부족분 88,252,500원입니다.
- 추가 유찰을 가격 메리트로 착각하지 않기. 3회·4회 유찰 시에도 매각가와 김동진 미배당 인수액의 합계는 149,171,750원·148,940,225원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “61,250,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 두 번 유찰된 최저가가 아닙니다. 현재 최저매각가는 61,250,000원이지만 김동진의 예상 미배당 보증금 88,252,500원을 더하면 실질취득 부담은 149,502,500원입니다. 3회, 4회까지 더 유찰돼도 이 합계는 149,171,750원, 148,940,225원으로 거의 변하지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서 나타나는 전형적인 ‘낙찰가 하락분이 인수액 증가로 이동하는 구조’입니다.
여기에 하정호가 2025.09.19 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상인 추가 임차 위험이 남습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서도 확인되지만, 현재 확인되는 내용만으로 김동진의 대항력과 잔존 보증금 청구까지 포기됐다고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 최저가 61,250,000원이라는 숫자만 보고 접근해서는 안 되고, 김동진의 미배당 인수와 하정호의 미상 보증금까지 확인한 뒤 판단해야 하는 고위험 권리분석형 오피스텔입니다.
