부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경514713 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 84.92㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

127,899,900원 1억 2,789만 감정가 181,000,000원

감정가의 70% 2026-06-29 낙찰

최저매각가 126,700,000원 최저가 대비 +0%

낙찰일

06-29 낙찰 완료

인천지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,267만원

최저가의 10% · 12,670,000원

실거래 대비

▼ 29.6% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.82억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차보증금 1.97억 인수 가능성이 핵심인 오피스텔로 최저가보다 실질취득가를 봐야 합니다.

가격 최저가 1.267억이나 대항력 임차보증금 부족분 7,287만원 인수로 실질취득 약 1.99억
자금 입찰보증금 약 1,267만원 · 낙찰 후 임차인 미배당분 확인 필요
리스크 임차권등기 임차인 대항력 있음 · 확약은 별도 확인 필요

한 줄 평 권리의 핵심은 임차권입니다. 임재형 씨의 대항력 있는 보증금 197,000,000원 중 배당되지 않는 72,873,800원은 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 최저가만 보고 접근하면 안 되며 실질취득 약 1.99억 기준으로 판단해야 합니다.

감정가 / 최저가

181,000,000원

1회 유찰

실질취득 예상

약 199,573,800원

낙찰가+인수액

인수 위험

72,873,800원

임차보증금 미배당분

최근 12개월 평균

195,000,000원

실질취득 대비 판단

인천지방법원 2025타경514713 사건은 미추홀구 숭의동 스타뷰 5층 503호 오피스텔입니다. 소유자는 박민수 씨이며 2020년 거래가액은 197,000,000원입니다. 등기상 임차권등기가 존재하고, 임차인 임재형 씨는 전입·확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다.

물건 개요

소재지	인천광역시 미추홀구 숭의동 339-14 스타뷰 5층503호
물건종류 / 이용상태	오피스텔(주거용) · 84.92㎡
소유자	박민수
감정가 / 최저가	181,000,000원 / 126,700,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.06.29

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 인수 가능성

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
임재형	197,000,000원	有	有	인수 가능

⚠️ 실질취득가 계산 현재 최저가 126,700,000원에서 임차인 배당 124,126,200원이 지급되고, 부족분 72,873,800원은 매수인 인수 대상입니다. 낙찰가가 내려가도 인수가 증가해 총 부담은 임차보증금 수준으로 접근합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준

거래월	전용	층	거래가
2026.05	84.54㎡	14	230,000,000원
2026.05	84.92㎡	13	175,000,000원
2026.01	84.54㎡	13	180,000,000원
최근 12개월 평균	-	3건	195,000,000원

최근 12개월 평균은 195,000,000원이며 실질취득 예상액 약 199,573,800원은 이를 웃돕니다. 전체 평균 거래가 188,750,000원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

배당 분배

실질취득 vs 실거래

④ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 임차권등기 임차인의 대항력과 인수범위를 반드시 확인해야 합니다.
가격 판단. 1.267억 최저가가 아니라 약 1.996억 실질취득 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부를 확인해야 합니다.
관리비 확인. 출입문 안내상 체납관리비 관련 확인이 필요합니다.

맺으며 — “낙찰가는 절반의 가격이다”

이 물건은 표면적으로는 30% 할인된 최저가처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금 인수 가능성이 있어 실제 부담은 약 1.99억 수준입니다. 권리관계의 핵심은 임차권이며, 가격 판단 역시 최저가가 아닌 실질취득가 기준으로 해야 합니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 임차보증금이 따라온다 — 인천 스타뷰 503호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 인수 가능성

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낙찰가는 절반의 가격이다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (8장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-22	유찰	1억 8,100만원
2	2026-06-29	대기	1억 2,670만원