🏷️ 최저 86,240,000원 🛡️ 실질 인수 0원 🏠 보증금 175,000,000원 📉 2회 유찰
인천지방법원 2025타경514718. 인천 서구 검암동 ‘아침애’ 2층 202호, 전용 66.11㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부의 압류나 가압류가 아니라 보증금 175,000,000원의 주택임차권입니다. 임차인 승진우는 2020.06.15. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.05.20.입니다. 말소기준권리는 2022.01.25. 국 명의의 압류이므로, 임차인의 전입이 약 1년 7개월 이상 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다.
통상 이런 사건이라면 최저가가 86,240,000원까지 내려가도 ‘싸다’고 볼 수 없습니다. 현재 회차 배당계산상 임차인에게 84,287,680원이 배당되고 보증금 부족분 90,712,320원이 남기 때문에, 확약이 없다면 낙찰가 86,240,000원과 인수액을 합친 경제적 부담은 사실상 보증금 175,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 정확도 규칙에 따라 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영해야 하며, 현재 실질취득액은 86,240,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514718 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 531-6 아침애 2층 202호 · 인천광역시 서구 검암로10번길 4-3 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 66.11㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 (2020.06.24. 매매 · 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 86,240,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부에는 과거 근저당권 2건이 있었지만 모두 이미 말소되었습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.01.25. 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 995,000,000원 가압류와 2025.12.15. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 승진우의 주택임차권은 등기일이 2022.06.30.이라 말소기준 이후에 등기됐더라도, 실제 전입·점유가 2020.06.15.로 훨씬 빨라 대항력 판단은 등기 순위만으로 해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 승진우 | 제2층 제202호 66.11㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 175,000,000원 | 2020.06.15 | 2020.05.20 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
② 시세 비교 — 확약 반영 후에는 가격 차이가 크다
아침애(531-6)의 확인된 거래는 2건입니다. 최근12개월 평균 지표는 160,000,000원, 최신 거래도 2023.07의 160,000,000원이며, 과거 거래 147,000,000원 대비 최근 지표는 8.8% 높습니다. 현재 최저가 86,240,000원은 최근12개월 평균의 53.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 48.65㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.05 | 48.65㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 평균 | 48.65㎡ | 2건 | 153,500,000원 |
수치만 보면 감정가 176,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 86,240,000원까지 내려왔으므로 가격 할인폭은 큽니다. 특히 확약을 반영하면 매수인의 실질취득액도 86,240,000원이어서 최근12개월 평균 지표 160,000,000원보다 크게 낮습니다. 다만 이 비교는 반드시 보수적으로 봐야 합니다. 실거래 표본은 48.65㎡인데 본건은 66.11㎡로 면적이 일치하지 않고, 거래 표본도 2건뿐입니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,952,320원 |
| 1. 임차인 승진우 보증금 | 175,000,000원 | 84,287,680원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 995,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차보증금 미배당액은 90,712,320원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있으므로 본 분석에서는 해당 임차권의 매수인 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 확약 전·후 해석이 완전히 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 86,240,000원 | 90,712,320원 | 86,240,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 60,367,999원 | 116,118,625원 | 60,367,999원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 42,257,599원 | 133,903,038원 | 42,257,599원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 확약이 없다면 유찰이 거듭될수록 낙찰가는 떨어지지만 임차보증금 미배당액이 커져 총부담이 크게 내려가지 않습니다. 반대로 확약이 실제로 적용돼 실질 인수가 0원이면, 유찰에 따라 매수인의 실질취득액도 그대로 낮아집니다. 따라서 이 사건에서 확약서 확인은 단순 체크사항이 아니라 가격분석의 전제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 제2층 제202호입니다.
- 입지. 은지초등학교 서측 인근에 위치하며 주위에는 공동주택·아파트·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 출입이 가능하며, 남측과 서측으로 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암2지구)·과밀억제권역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 361.7㎡, 공시지가 1,597,000원/㎡이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 9세대 소규모 다세대로 확인 거래가 2건에 그치고, 본건 66.11㎡와 실거래 48.65㎡가 달라 동일면적 직접 비교는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 승진우의 을구 5번 주택임차권에 대한 말소동의 범위와 효력을 입찰 전 반드시 직접 대조해야 합니다.
- 확약 미적용 시 가격 재계산. 현재 회차 배당만 놓고 보면 미배당 보증금 90,712,320원이 발생합니다. 확약 적용 여부가 실질취득액을 완전히 바꿉니다.
- 시세 표본 보수적으로 적용. 최근12개월 평균 지표는 160,000,000원이지만 비교 거래 전용면적이 48.65㎡로 본건 66.11㎡와 다릅니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 9세대·거래 2건으로 매도 시 가격 검증과 매수자 확보가 아파트보다 어려울 수 있습니다.
- 권리 원본 대조. 등기부상 과거 근저당은 말소됐고 현재 말소기준은 2022.01.25. 압류입니다. 최신 등기사항과 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 배당 외 변수. 당해세·최우선변제 등은 예상배당에 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “가격보다 먼저 확약서를 본다”
겉으로만 보면 감정가 176,000,000원짜리 다세대가 2회 유찰되어 86,240,000원까지 내려온 사건입니다. 최근12개월 시세 지표 160,000,000원과 비교하면 53.9%라 가격 차이도 큽니다. 하지만 이 사건을 단순한 ‘반값 경매’로 읽으면 핵심을 놓칩니다. 승진우의 보증금은 175,000,000원이고 전입일은 말소기준권리보다 빠릅니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 미배당 90,712,320원을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 이 분석에서는 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영했습니다. 그 전제에서는 현재 실질취득액이 86,240,000원으로 내려가 가격 매력이 분명해집니다. 반면 총 9세대의 소규모 다세대이고 시세 비교 거래의 면적도 본건과 달라 환금성·시세 신뢰도에는 보수적인 접근이 필요합니다. 권리의 승부처는 확약서, 가격의 승부처는 면적이 다른 시세 표본을 얼마나 보수적으로 보느냐입니다.
