인천지방법원 2025타경514761. 인천 서구 당하동 ‘우리가’ 3층 301호, 전용 34.31㎡ 다세대주택입니다. 겉으로 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 164,000,000원에서 2회 유찰돼 내려온 최저매각가 80,360,000원입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가 자체보다 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금이 핵심입니다. 임차인 김정훈은 말소기준인 2023.02.10 국민건강보험공단 압류보다 앞서 점유·주민등록을 갖춘 것으로 정리되어 있고, 보증금은 165,000,000원입니다.
현재 회차 매각대금 80,360,000원에서 집행비용 1,846,480원을 먼저 제외하면 김정훈에게 예상되는 배당은 78,513,520원입니다. 보증금에서 부족한 86,486,480원이 매수인 인수로 남아, 최저가와 인수액을 합친 실질취득은 166,846,480원입니다. 즉 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 총부담은 보증금 1.65억 부근에서 사실상 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514761 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1085-7 우리가 3층301호 · 도로명 인천광역시 서구 청마로 85 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 34.31㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호 |
| 사용승인 | 2015.10.06 |
| 소유자 | 유승도 (2021.03.24. 거래가액 165,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 80,360,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 승부처
말소기준은 2023.02.10 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤의 관악구·인천 서구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 여수수산업협동조합 근저당과 중소기업은행 근저당은 각각 2016.03.02, 2019.01.18 이미 말소됐습니다. 따라서 등기상 담보권 자체보다 중요한 것은 말소기준보다 앞서 대항요건을 갖춘 김정훈의 임차권입니다.
임차인 분석
실제 임차인은 1명입니다. 을구 순위 5-2는 별도의 임차인이 아니라 을구 순위 5 김정훈 임차권의 주민등록일자를 경정한 변경등기이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정훈 | 3층 301호 34.31㎡ 전부 | 165,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
확정일자 2021.01.29 · 점유개시 2021.03.03 · 주민등록일자는 변경등기에서 2021.03.04로 경정 · 배당요구 2023.04.14.
② 시세 비교 — 낙찰가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
‘우리가’는 16세대, 2015.10.06 사용승인된 다세대주택입니다. 거래 표본은 3건이고, 전체 평균은 132,666,666원이지만 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선합니다. 최근 12개월 평균은 139,000,000원(2건), 최신 거래는 2022.07 · 150,000,000원이며 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +15.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 34.15㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2022.04 | 31.01㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 2021.07 | 31.01㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 139,000,000원 |
최저매각가 80,360,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 57.8%에 불과합니다. 하지만 이 사건은 그 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득 166,846,480원을 기준으로 보면 최근 12개월 평균 139,000,000원의 120.0%, 최신 거래 150,000,000원의 111.2%이고, 감정가 164,000,000원보다도 약간 높습니다. 따라서 ‘49%까지 떨어져 싸다’는 결론은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,846,480원 |
| 1. 임차인 김정훈 보증금 | 165,000,000원 | 78,513,520원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김정훈 보증금 중 미배당액은 86,486,480원으로 계산되어 매수인 인수로 반영됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위에서 차감될 수 있어 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 80,360,000원 | 86,486,480원 | 166,846,480원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 56,252,000원 | 110,160,536원 | 166,412,536원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 39,376,400원 | 126,732,375원 | 166,108,775원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 건물 내 3층 301호입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 당하동 백석초등학교 남동측 인근. 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철 2호선 독정역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지 남서측으로 폭 약 20m 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·당하지구 지구단위계획구역·성장관리권역이며 중로1류에 접합니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공시지가. 1,334,000원/㎡, 토지면적 550.1㎡, 지목 대, 평지·부정형입니다.
- 환금성. 16세대 규모이고 확인된 거래 표본은 3건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.0회여서 환금성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 80,360,000원만 보지 말고 미배당 보증금 86,486,480원을 더한 실질취득 166,846,480원으로 비교해야 합니다.
- 추가 유찰의 의미 확인. 3회·4회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 각각 166,412,536원·166,108,775원으로 거의 내려가지 않습니다.
- 확약서 원문 확인. 확인된 내용은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 대항력 포기까지 포함됐는지 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 주민등록일자가 2021.03.03에서 2021.03.04로 경정된 등기 내용을 확인하되, 두 날짜 모두 말소기준보다 앞선다는 점이 핵심입니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·관악구·인천 서구 압류가 있으며, 국세·지방세가 당해세에 해당하는지에 따라 실제 배당과 미배당액이 변할 수 있습니다.
- 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균 139,000,000원과 최신 거래 150,000,000원보다 실질취득이 높으므로 현재 구조에서 가격 할인으로 평가하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 배당 관련 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,036만원짜리 집”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 숫자가 너무 싸 보인다는 점입니다. 감정가 1.64억이 두 번 유찰돼 8,036만원이면 절반 가격처럼 보이지만, 대항력 있는 김정훈의 보증금이 1.65억이고 현재 회차의 미배당 인수액만 86,486,480원입니다. 둘을 합친 실질취득은 166,846,480원으로 감정가를 웃돌고, 최근 12개월 평균 1.39억과 최신 거래 1.50억보다도 높습니다.
게다가 한 번 더, 두 번 더 유찰돼도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득은 계속 1.66억 안팎에 머뭅니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점은 반드시 확인할 요소지만, 제공된 문구만으로는 대항력 포기까지 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료 기준 결론은 명확합니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 싸지 않습니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 확약서가 실제로 대항력과 보증금 인수까지 제거하는지를 원문에서 확인하는 데 있습니다.
