🏷 167,300,000원 🧾 0원* 📉 3회 유찰 👤 실제 임차인 1명
167,300,000원
인천지방법원 2025타경514804. 부평동 헤르메스아파트 2동 11층 1104호, 전유 54.73㎡ 전부가 대상인 아파트입니다. 감정가는 239,000,000원, 현재 최저매각가는 167,300,000원으로 감정가의 70% 회차입니다. 소유자는 김동환 씨이고, 등기상 2021.05.28 매매, 2021.06.21 소유권이전, 거래가액은 220,000,000원으로 기재되어 있습니다.
권리분석에서 가장 먼저 볼 것은 임차권등기입니다. 김영용 씨의 주택임차권은 보증금 220,000,000원, 전입 2021.05.31, 확정일자 2021.04.01, 임차권등기 2023.07.21입니다. 다만 제공된 판단상 전입신고가 말소기준권리 이후로 정리되어 대항력 없음으로 표시되고, 동시에 매각물건명세서에는 인수권리로 표시되었으나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 상태입니다. 결론은 단순합니다. 확약서가 유효하게 작동하면 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514804 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 495-10 헤르메스아파트 2동 11층1104호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 전유 54.73㎡ 전부 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 14층 건물 내 제11층 제1104호 · 사용승인 2016.08.09 |
| 소유자 | 김동환 (2021.06.21 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 167,300,000원 (3회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소확약이 결론을 바꾼다
말소기준으로 산정된 권리는 2016.11.09 농협은행주식회사 근저당권 200,400,000원입니다. 이후 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 2023.07.21 등기된 김영용 씨의 주택임차권입니다. 보증금은 220,000,000원이고, 매각물건명세서에 인수권리로 표시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수는 실질 0원*
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영용 | 11층 1104호 54.73㎡전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 전입 2021.05.31 확정 2021.04.01 | 2023.07.21 | 대항력 없음 전입신고가 말소기준권리 이후 | 확정일자 있음 배당요구 있음 | 실제 임차인 실질 인수 0원* |
보증기관 승계·대위로 표시된 중복 임차인이 아니라, 실제 임차인은 김영용 1명으로 정리됩니다. 다만 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 220,000,000원입니다. 현재 최저가 167,300,000원 기준 예상배당에서는 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당에 배당되어, 주택도시보증공사의 예상배당은 0원으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,142,200원 | 약 매각가의 1.9% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 200,400,000원 | 164,157,800원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차에서는 총 채권액 420,400,000원 중 채권자 배당 합계가 164,157,800원, 미배당은 256,242,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천부개서초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(부개역/1호선)이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 14층 건물 내 11층 1104호로, 외벽은 몰탈 위 수성페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이샷시 창호입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등이 설비되어 있습니다.
- 토지·규제. 가장형의 평탄한 토지로 주상용 건부지이며, 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역으로 표시됩니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 매각물건명세서상 인수권리로 표시된 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 구조입니다. 문구, 대상 임차권, 말소 절차를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 확약 반영 시 실질취득은 167,300,000원입니다. 임차권등기 220,000,000원을 단순 합산하지도, 최저가만 보고 단정하지도 말고 확약 반영 후 총액으로 판단해야 합니다.
- 임차인 명도. 실제 임차인은 김영용 1명으로 정리됩니다. 임차권등기 물건인 만큼 점유 상태, 퇴거 협의, 인도 절차를 확인하세요.
- 배당 불만 가능성. 현재 회차 배당표상 신청채권자 주택도시보증공사 예상배당은 0원입니다. 매각 후 이해관계인의 절차 진행을 보수적으로 봐야 합니다.
- 관리비 체납. 집합건물은 장기 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 배당 관련 서류를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “싼 가격”보다 “확약서 확인”이 먼저다
이 사건은 감정가 239,000,000원에서 현재 167,300,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 겉으로는 가격이 많이 낮아진 것처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 가격표가 아니라 김영용 주택임차권등기 220,000,000원입니다. 다행히 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
따라서 이 물건의 결론은 조건부 안전형입니다. 확약이 문구 그대로 작동하면 실질취득은 최저가와 같은 167,300,000원이고, 매수인이 떠안을 임차권 보증금은 없습니다. 반대로 확약서의 대상, 말소 절차, 실제 점유 상황을 확인하지 않고 들어가면 명세서상 인수권리 문구 때문에 리스크를 오해할 수 있습니다. 권리는 확약서 확인 후 합격, 가격은 실질취득 167,300,000원 기준으로만 판단해야 합니다.