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특수권리·특수조건 2

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

B 매력지수58 유찰 2회

부동산강제경매

2025타경514819 · 인천지방법원 · 다세대
철근콘크리트조 50.30㎡
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
64,680,000원 6,468만 감정가 132,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
05-22
인천지방법원 10:00
입찰 보증금
646만원
최저가의 10% · 6,468,000원
실거래 대비
▼ 28.1% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 9,000만원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차보증금 135,000,000원 인수 위험이 핵심이며 확약으로 주된 인수는 해소될 수 있으나 확인이 필요합니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대

임차보증금 인수 위험이 핵심 — 인천 아주하이빌 101호

인천지방법원 2025타경514819 · 인천광역시 서구 공촌동 307-16 아주하이빌 제101동 제1층 제101호
감정가 132,000,000원 · 최저매각가 64,680,000원 · 매각기일 2026.05.22 · 강제경매
58점
매력지수 B등급 · 저가 매수 가능성은 있으나 임차보증금 인수 구조와 확약 확인이 핵심
최근 거래 대비 최저가는 낮지만 대항력 임차보증금 인수 위험이 존재하며 확약 적용 범위를 확인해야 하므로 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 임차보증금 135,000,000원입니다. 현재 배당 구조상 부족분 71,884,240원은 매수인 인수 위험으로 분석됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 별도 확인이 필요합니다.
감정가 / 최저가
132,000,000원
64,680,000원
실질취득 위험
136,564,240원
낙찰가+미배당 인수
최근 거래
135,000,000원
2022.06 최신
인수 위험
71,884,240원
김예찬 보증금 부족분

인천지방법원 2025타경514819. 인천 서구 공촌동 아주하이빌 101동 101호 다세대주택입니다. 말소기준권리는 을구 3번 근저당권(주식회사밸류마크)이며 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 을구 4번 주택임차권등기자인 김예찬의 대항력 있는 임차보증금 문제가 이 사건의 핵심입니다.

물건 개요

사건번호인천지방법원 2025타경514819
소재지인천광역시 서구 공촌동 307-16 아주하이빌 101동 1층101호
용도 / 전용다세대주택 · 50.30㎡
소유자이묘연
감정가 / 최저가132,000,000원 / 64,680,000원
신청채권자주택도시보증공사 · 청구금액 135,000,000원

① 권리 흐름

② 임차인 분석

임차인보증금대항력우선변제승계
김예찬135,000,000원有有확인
김우영미상없음해당 없음없음
매각물건명세서에는 을구 순위 4번 주택임차권등기 인수권리가 기재되어 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 확약 적용 범위와 효력을 확인해야 합니다. 확약 밖의 임차 위험은 별도 검토 대상입니다.

③ 예상배당표 (64,680,000원 가정)

항목채권배당
집행비용-1,564,240원
임차인 김예찬 보증금135,000,000원63,115,760원
밸류마크 근저당70,200,000원0원
주택도시보증공사135,000,000원0원
매각대금 분배
감정가 vs 실거래

최저가는 최근 거래 대비 낮지만 실질취득은 보증금 수준으로 판단해야 합니다.

④ 시세 비교

아주하이빌(307-16)은 최근 확인 거래가 2022년 6월 135,000,000원, 2021년 6월 81,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 거래는 135,000,000원이며 최신 거래 기준으로 최저가는 낮지만, 대항력 임차인 인수액을 포함하면 실질취득비용은 약 136,564,240원으로 최근 거래 수준을 넘습니다.

⛔ 결론 최저가만 보면 저렴하지만 대항력 임차보증금 인수 구조 때문에 가격 메리트가 사라질 수 있습니다. 확약이 임차인 인수를 실질 0원으로 만드는지 확인하기 전에는 보수적 접근이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 주택도시보증공사 말소동의 확약서의 적용 범위 확인
  • 김예찬 임차권등기 및 보증금 인수 여부 최종 확인
  • 확약이 적용되지 않는 위험이 남는 경우 실질취득 기준으로 판단
  • 관리비 및 현황 점유 상태 확인
본 리포트는 제공된 등기부·현황조사·매각물건명세서·시세 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

인천광역시 서구 공촌동 307-16 아주하이빌 101동 1층101호

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