부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 임차권등기 권리는 존재하지만 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서로 주된 인수 부담은 실질 0원 처리됩니다. 다만 12세대 소규모 다세대이고, 매각물건명세서상 보증금 미상 점유 관련 확인 필요성이 있어 권리보다 환금성이 핵심인 물건입니다.

감정가 / 최저가

140,000,000원

68,600,000원(49%)

실거래 평균

142,500,000원

동일면적 최근 2건

실질취득 부담

68,600,000원

인수 0원(확약 적용)

핵심지표

2회 유찰

소규모 다세대 환금성 점검

인천지방법원 2025타경514846. 인천 서구 경서동 보람아트빌2차 4층402호 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2010년 8월 3일 설정된 여수수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정·임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

다만 이 사건의 핵심은 임차권등기입니다. 한국토지주택공사의 임차보증금 130,000,000원 임차권등기가 있으나, 등기상 보증기관 대위·승계 구조이며 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 해당 확약 적용 임차권은 실질 인수 0원으로 봅니다. 다만 확약 밖의 보증금 미상 점유 관련 확인은 별도로 필요합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경514846
소재지	인천광역시 서구 경서동 730-3 보람아트빌2차 4층402호
물건종류 / 전용	다세대주택 · 전용 55.8㎡
소유자	권영만
감정가 / 최저가	140,000,000원 / 68,600,000원
매각기일	2026.07.01

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차인 분석 — 확약 적용과 별도 확인

점유자	보증금	대항력	우선변제	승계
한국토지주택공사	130,000,000원	없음	확인 필요	보증기관 대위·승계
주식회	0원	없음	해당 없음	없음

⚠️ 확약 적용 범위 한국토지주택공사 임차권등기는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약으로 실질 인수 0원입니다. 다만 확약 밖의 보증금 미상 점유 관련 위험은 별도 확인 대상입니다.

③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,634,800원
1. 을구 1번 근저당권 · 여수수산업협동조합	110,700,000원	66,965,200원
2. 을구 2번 근저당권 · 서교새마을금고	143,000,000원	0원
3. 갑구 3번 경매개시결정 · 좌수영새마을금고	145,005,204원	0원
4. 을구 5번 근저당권 · 북악새마을금고	120,900,000원	0원
5. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사	2,071,000,000원	0원
후순위 미배당 합계	2,624,910,408원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

최저가는 감정가 대비 49%지만, 실거래 평균 142,500,000원과 함께 환금성을 검토해야 합니다.

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차권등기도 확약 적용으로 실질 인수 부담은 0원입니다.

⛔ 주의할 점 소규모 다세대(12세대)는 아파트보다 환금성이 낮을 수 있습니다. 최저가만 보고 접근하기보다 실제 매수층과 임차 상태 확인이 중요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 경서초등학교 북동측 인근이며 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하고 인근 버스정류장 등 대중교통시설이 있습니다.
규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
환금성. 보람아트빌2차는 12세대 규모이며 최근 실거래는 135,000,000원~150,000,000원입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 확약 원본과 말소 관련 서류를 반드시 확인하세요.
점유 확인. 보증금 미상 점유 관련 현황을 추가 확인해야 합니다.
가격 판단. 최저가는 낮지만 다세대 특성상 매도 가능성과 실제 수요를 함께 봐야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 환금성이 승부처”

이 물건은 임차권등기라는 부담 요소가 있었지만 확약으로 실질 인수 위험은 크게 줄었습니다. 다만 12세대 다세대라는 특성상 낙찰 후 매각성과 환금성을 충분히 검토해야 합니다. 권리는 확인됐고, 남은 판단 기준은 가격과 시장성입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-22	유찰	1억 4,000만원
2	2026-05-27	유찰	9,800만원
3	2026-07-01	유찰	6,860만원
4	2026-08-05	대기	4,802만원

부동산강제경매

확약으로 임차권 부담은 줄었지만, 환금성 확인이 필요한 보람아트빌2차 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차인 분석 — 확약 적용과 별도 확인

③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리되지만, 환금성이 승부처”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (13장)

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