인천지방법원 2025타경514847. 인천 미추홀구 용현동 ‘에이치팰리스’ 5층 501호, 전용 54.23㎡의 다세대주택입니다. 현 소유자는 주식회사대성하우징이고, 2020.07.31 소유권을 이전받으면서 등기부에 거래가액 168,000,000원이 기재됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2016년·2017년 설정된 과거 근저당이 아닙니다. 그 권리들은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2022.01.25 국의 압류입니다.
문제의 핵심은 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 박혜진은 2020.06.16 임대차계약, 2020.06.18 확정일자, 2020.07.15 전입 및 점유개시로 확인됩니다. 따라서 2022.01.25 말소기준 압류보다 앞서 대항력이 있는 임차인이며, 배당요구도 했습니다. 원칙대로라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 이 사건에는 바로 그 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514847 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 28-2, 28-7 에이치팰리스 제5층 제501호 · 한나루로477번길 30-13 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 54.23㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 (2020.07.31 소유권이전 · 거래가액 168,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 85,260,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2022.01.25 국의 압류입니다. 2024.10.31 미추홀구 압류와 2025.12.19 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 그러나 박혜진의 전입·점유는 2020.07.15로 말소기준보다 앞섭니다. 2022.07.28 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 소멸 대상으로 표시됐지만, 선행 전입에 따른 대항력 때문에 보증금 미배당분의 인수 여부를 별도로 봐야 하는 구조입니다.
| 실제 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 | 승계판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박혜진 제5층 제501호 54.23㎡ 전부 | 2020.07.15 / 2020.06.18 | 168,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 2022.07.28 | 확약반영 인수 0원 룰상 미배당 84,674,680원* |
* 확약을 반영하지 않은 일반 대항력 인수 규칙으로 계산하면 현재 회차에서 박혜진 보증금의 미배당분은 84,674,680원입니다.
② 가격 검증 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 85,260,000원으로 감정가 174,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐습니다. 다만 에이치팰리스의 확인 가능한 최근 실거래 가격이 없어, 감정가 대비 할인율만 가지고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 확약을 적용한 실질취득액도 85,260,000원이지만, 비교할 최근 거래가격이 없으므로 ‘시세보다 저렴하다’는 결론은 유보해야 합니다.
| 가격·환금 지표 | 확인값 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 174,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 85,260,000원 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 총 세대수 | 10세대 | 소규모 다세대 |
| 준공 | 2016.09.12 | 에이치팰리스 |
| 경매 평균 유찰 | 2.0회 | 현재 물건도 2회 유찰 |
| 경매 매각률 | 0.0% | 환금성 보수적 검토 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 85,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,934,680원 |
| 1. 임차인 박혜진 보증금(우선변제) | 168,000,000원 | 83,325,320원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 168,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 자체는 박혜진 보증금 중 84,674,680원을 미배당분으로 계산합니다. 그러나 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수에 따라 배당표는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 ‘다세대주택’으로 이용 중이며, 전용면적은 54.23㎡입니다.
- 입지. 인천미추홀소방서 북서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽은 타일붙임 마감 등이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역이며 공시지가는 1,485,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 에이치팰리스는 10세대 규모이며 경매 집계상 평균 2.0회 유찰, 매각률 0.0%입니다. 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 가격 검증은 보수적으로 해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 박혜진 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 적용 대상·조건·말소 절차를 원문으로 확인해야 합니다.
- 확약 밖 점유관계 재확인. 확약은 박혜진 임차권에 한정됩니다. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 전입세대 관계를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 감정가 할인율에 기대지 않기. 최저가 85,260,000원은 감정가의 49%지만 최근 실거래 가격이 없어 시세 메리트는 확인되지 않았습니다.
- 소규모 다세대 환금성 확인. 10세대 규모, 경매 집계 평균 유찰 2.0회·매각률 0.0%이므로 인근 유사 다세대 매매·전세 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표와 인수액 구분. 배당 시뮬레이션상 미배당 보증금은 84,674,680원이지만, 확약 적용 후 실질 인수 판단은 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서·현장 점유관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 이번 승부처는 확약의 실행과 가격 검증”
이 사건을 최저가 85,260,000원만 보고 보면 감정가의 49%까지 내려온 다세대 경매입니다. 하지만 권리분석에서는 그보다 먼저 보증금 168,000,000원의 대항력 임차인 박혜진을 봐야 합니다. 현재 회차의 일반 배당 계산만 적용하면 84,674,680원의 미배당분이 생기지만, 매각물건명세서에 해당 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
따라서 확약이 그대로 이행된다는 전제에서는 실질취득 기준이 최저가 85,260,000원으로 내려옵니다. 다만 이 가격이 좋은 가격인지는 별개의 문제입니다. 최근 실거래 가격이 확인되지 않고, 에이치팰리스 경매 집계가 평균 2.0회 유찰·매각률 0.0%인 만큼 ‘감정가의 반값이니 싸다’는 결론은 금물입니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 현장 시세 검증 전까지 보수적으로 보는 사건입니다.
