76,930,000원
인천지방법원 2025타경514855. 인천 부평구 부평동 우일아파트 103동 2층 201호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 강호경이며 2021년 9월 23일 매매, 거래가액 117,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 임차인 권진희가 2021년 10월 29일 전입·점유했고, 확정일자는 2021년 9월 24일입니다. 2023년 11월 30일에는 보증금 117,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
이번 강제경매개시결정은 2025년 12월 19일 주택도시보증공사를 채권자로 하여 등기됐습니다. 임차인의 전입과 임차권등기가 경매개시결정보다 앞서므로 단순히 최저가만 보면 선순위 임차보증금 인수 문제가 핵심이 됩니다. 다만 매각물건명세서에는 해당 임차권과 함께 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514855 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 134-10 우일아파트 103동 2층201호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부평문화로129번길 23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 8층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 강호경 · 2021.09.23 매매 · 거래가액 117,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 76,930,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 117,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
과거 근저당권·가압류·압류 등은 등기부상 이미 말소됐고, 현 경매에서 핵심적으로 볼 권리는 권진희의 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 권진희는 전입 2021.10.29, 확정일자 2021.09.24, 보증금 117,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권진희 | 2층 201호 56.51㎡ 전부 | 117,000,000원 | 2021.10.29 | 2021.09.24 | 대항력 有 우선변제 有 확약 적용 |
② 가격 판단 — 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 157,000,000원이고 현재 최저매각가는 76,930,000원으로, 5회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 61,544,000원(39%), 7회 유찰 시 49,235,200원(31%)입니다.
다만 이 물건은 현재 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 5회 유찰이라는 사실 자체가 가격·상품성·권리서류를 다시 확인해야 할 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,784,740원 |
| 1. 임차인 권진희 보증금 | 117,000,000원 | 75,145,260원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 117,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 41,854,740원으로 산정됩니다. 이는 확약을 반영하지 않은 룰상 인수액이며, 해당 임차권에 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 룰상 인수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 룰상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 76,930,000원 | 49% | 41,854,740원 |
| 6회 유찰 시 | 61,544,000원 | 39% | 56,963,792원 |
| 7회 유찰 시 | 49,235,200원 | 31% | 69,051,034원 |
확약을 제외한 권리 룰만 보면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금의 미배당 부분이 늘어나 매수인 인수액도 커집니다. 따라서 선순위 대항력 임차인이 있는 물건에서는 최저가 하락만으로 실질취득비용이 크게 낮아진다고 볼 수 없습니다. 이 사건은 그 구조 위에 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 실질 인수만 0원으로 보는 사례입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 부흥초등학교 남서측 인근이며 공동주택·근린생활시설·학교·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 8층 건물 내 2층 201호이며 승강기·난방·급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 실질 인수 0원의 핵심 근거이므로 해당 임차권에 대한 말소동의 범위와 절차를 원본에서 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 재확인. 권진희의 전입 2021.10.29, 확정일자 2021.09.24, 보증금 117,000,000원과 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가의 49%까지 하락했지만 최근 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 판단하지 말아야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 반복 유찰 사실을 가격·물건상태·수요 측면에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 현황 확인. 감정요항상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유와 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 ‘확약’이 풀지만, 가격은 아직 검증이 필요하다
이 사건의 핵심은 단순한 5회 유찰이 아닙니다. 보증금 117,000,000원의 대항력 있는 임차권 때문에 현재 회차 기준 룰상 41,854,740원의 인수가 발생하지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득은 76,930,000원입니다.
다만 감정가 157,000,000원에서 5회 유찰돼 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 최근 실거래와 추세 비교가 확인되지 않기 때문입니다. 권리의 승부처는 확약서 원문, 가격의 승부처는 실제 시장가격 확인입니다. 이 두 가지를 분리해서 판단해야 하는 물건입니다.
