인천지방법원 2025타경514855. 인천 부평구 부평동 우일아파트 103동 201호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 겉으로 가장 먼저 보이는 위험은 임차권등기입니다. 권진희 씨의 주택임차권등기에는 보증금 117,000,000원, 전입 2021.10.29, 확정일자 2021.09.24가 적혀 있습니다. 하지만 말소기준은 훨씬 앞선 2003.09.05 우리은행 근저당입니다. 전입이 말소기준권리 이후라서 이 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 있는 구조가 아닙니다.
여기에 매각물건명세서상 인수권리로 주택임차권등기가 표시되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 이 임차권등기에 관해서는 매수인 인수액을 실질 0원으로 놓고 봅니다. 단, 이 확약은 권진희 씨의 임차권등기에 관한 판단입니다. 입찰 전에는 실제 점유자, 관리비 체납, 세금 우선배당 여부를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514855 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 134-10 우일아파트 제103동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 2층 201호 56.51㎡전부 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 8층 건물 |
| 소유자 | 강호경 (2021.10.29. 거래가 117,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 157,000,000원 (현재 회차 3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 117,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2003년 우리은행
말소기준권리는 을구 1번, 2003.09.05 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 192,000,000원이고, 배당표상 매각대금 대부분이 이 선순위 근저당에 배당됩니다. 이후의 가압류·근저당·경매개시결정·주택임차권등기는 매각으로 정리되는 후순위 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 / 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 권진희 2층 201호 56.51㎡전부 · 주거(임차권등기) | 117,000,000원 | 전입 2021.10.29 확정 2021.09.24 배당요구 2023.11.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 전입신고가 말소기준권리 이후입니다. |
이 사건의 임차인은 권진희 씨 1명입니다. 보증기관 명의의 중복 임차인 신고가 아니라, 실제 임차인은 1명으로 정리됩니다. 보증금 117,000,000원은 크지만, 말소기준권리 이후 전입이라 대항력 있는 임차보증금으로 낙찰자에게 승계되는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,998,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 192,000,000원 | 154,002,000원 |
| 2. 갑구 11번 가압류 · 홍사목 | 190,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 진남새마을금고 | 52,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 23번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 117,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,105,859,515원 중 예상 배당은 154,002,000원이며, 미배당은 1,951,857,515원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 가격·회수 구조 — 싸다보다 “확인”이 먼저다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 157,000,000원입니다. 실질 인수액이 0원이라 권리상 총취득 기준은 단순하지만, 가격 판단을 “최저가가 낮다”로 끝내면 안 됩니다. 이 사건은 선순위 우리은행에 배당이 집중되고, 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상배당은 0원으로 표시됩니다. 즉 권리상 낙찰자가 떠안을 금액은 작지만, 채권 구조는 매우 무겁습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 100%) | 157,000,000원 | 154,002,000원 | 1,951,857,515원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 80%) | 125,600,000원 | 123,041,600원 | 1,982,817,915원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 64%) | 100,480,000원 | 98,273,280원 | 2,007,586,235원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부흥초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 공동주택·근린생활시설·학교·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 급배수설비·위생설비·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원본 확인. 을구 20번 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 대항력 기준 확인. 권진희 씨의 전입일은 2021.10.29이고, 말소기준권리는 2003.09.05 우리은행 근저당입니다. 이 순서가 핵심입니다.
- 세금 선순위 가능성. 국세·지방세 압류 이력이 있어 당해세가 있으면 0순위로 차감될 수 있습니다.
- 현장 점유 확인. 확약은 주택임차권등기에 관한 판단입니다. 실제 점유자·인도 가능성·이사 협의 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비 체납 확인. 오피스텔·집합건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 최저가 157,000,000원이 적정한지는 인근 실거래와 임대수요를 대조해야 합니다. 권리상 인수 0원과 가격 메리트는 같은 말이 아닙니다.
맺으며 — “임차권등기 있음”과 “인수 있음”은 다르다
이 사건은 임차권등기 때문에 겉보기에는 부담스러워 보입니다. 하지만 말소기준권리가 2003년 우리은행 근저당이고, 임차인의 전입은 2021년입니다. 여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서까지 제출되어 있어, 이 임차권등기의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 정리됩니다. 권리상 핵심은 통과입니다.
다만 가격은 별도입니다. 현재 최저가는 157,000,000원이고, 실질취득 기준도 157,000,000원입니다. 후순위 채권은 대규모 미배당이고 신청채권자의 예상배당도 0원으로 표시됩니다. 결론은 명확합니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 실거래 확인 후 판단. 임차권등기 말소 확약 원본과 현장 점유, 관리비를 확인한 뒤 보수적으로 접근해야 할 오피스텔입니다.