한 줄 평 최저가만 보면 감정가의 49%로 매력적으로 보입니다. 그러나 핵심은 대항력 있는 임차보증금 189,000,000원입니다. 현재 배당에서는 임차인이 97,279,540원을 받고 91,720,460원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 실질취득가는 최저가 99,470,000원이 아니라 약 191,190,460원으로 판단해야 합니다.
감정가 / 최저가
203,000,000원 / 99,470,000원
2회 유찰
실질취득
191,190,460원
낙찰가+인수액 기준
인수 위험
91,720,460원
임차인 미배당 보증금
핵심지표
대항력 有
보증금 189,000,000원
인천지방법원 2025타경514858. 인천 부평구 부평동 센트럴타워 12층 1205호, 전용 46.9012㎡ 규모의 근린주택 물건입니다. 겉으로는 감정가 2.03억 대비 최저가 9,947만원까지 떨어진 2회 유찰 물건이지만, 경매의 본질은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 부담하는 권리입니다. 이 사건은 신예찬 임차인의 임차권등기가 존재하고, 전입·확정일자 요건을 갖춘 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다.
따라서 단순히 “반값 낙찰”이라고 판단하면 안 됩니다. 임차보증금 미배당분은 매수인 부담이 될 수 있어 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어, 해당 확약이 실제 적용되는지 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514858 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 441-2 센트럴타워 12층1205호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 감정 이용상태상 연립주택 이용 |
| 소유자 | 유진언 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 99,470,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 189,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
⛔ 핵심 위험 신예찬 임차인은 임차보증금 189,000,000원, 전입 2021.01.29, 확정일자 2020.12.16으로 대항력 및 우선변제권이 확인됩니다. 현재 매각가 99,470,000원 기준 부족분 91,720,460원은 매수인 인수 가능성이 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 신예찬 | 189,000,000원 | 有 | 有 | 주의 |
| 이용탁 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
이용탁은 전입신고가 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았습니다. 신예찬은 임차권등기 및 매각물건명세서 기준 대항력 있는 임차인입니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,190,460원 |
| 임차인 신예찬 보증금 | 189,000,000원 | 97,279,540원 |
| 주택도시보증공사 | 189,000,000원 | 0원 |
| 매수인 인수 예상 | - | 91,720,460원 |
매각대금 배분
낙찰가 vs 실질취득
최저가만 보면 9,947만원이지만 인수 위험 반영 시 약 1.91억입니다.
⚠️ 확약 확인 필요 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있습니다. 해당 확약이 신예찬 임차권 인수에 적용된다면 이 임차인 인수는 규칙상 실질 0원으로 처리됩니다. 다만 확약 밖의 다른 점유자·권리관계 위험은 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 부평시장역 동측 인근에 위치하며 차량 출입이 가능하고 인근 전철역 및 버스정류장 이용이 가능합니다.
- 용도. 일반상업지역 내 센트럴타워 건물로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 부평 도심권 입지이나 임차권·보증금 이슈가 투자 판단의 핵심 변수입니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 토지이용 제한사항이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 9,947만원만 보고 저가 매수로 판단하지 말고 실질취득 약 1.91억 기준으로 검토해야 합니다.
- 확약 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 임차권 인수 해소 범위인지 확인해야 합니다.
- 임차권 분석. 신예찬의 배당요구 및 우선변제권 행사 여부를 매각 관련 서류와 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따른 배당 변동 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 최저가보다 인수 구조가 먼저다”
이 물건은 감정가 대비 절반 수준까지 내려온 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차보증금 1.89억이 존재해 현재 회차 기준 실질취득가는 약 1.91억으로 올라갑니다. 따라서 핵심은 낙찰가가 아니라 임차권등기와 확약 적용 여부입니다. 확약으로 주된 인수 위험이 해소되는지 확인되기 전에는 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.
