인천지방법원 2025타경514905. 주안동 엠버빌2 6층 604호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가 180,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저매각가는 88,200,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 김정은의 주택임차권은 주민등록일 2021.06.15, 확정일자 2021.06.16이고 보증금은 190,000,000원입니다. 말소기준인 2023.10.16 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차권입니다.

현재 88,200,000원에 매각된다고 가정한 배당에서는 집행비용 1,987,600원을 제외한 86,212,400원이 김정은에게 배당되고, 나머지 103,787,600원은 매수인 인수로 계산됩니다. 즉 낙찰가가 더 떨어져도 싸지는 구조가 아니라, 배당액이 줄어드는 만큼 인수액이 늘어 총 경제적 부담은 임차보증금 수준에 묶이는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처

② 임차인 — 실제 임차인 3명, 승계 중복 1건

확인된 점유·임차 관련 명의는 네 건이지만, 이 가운데 ALHAJAJI MAHA BASHEER ABDULJALIL은 ALBESKRI MUSTFA JAMAL의 보증금에 대한 대위·승계 중복신고로 표시돼 있어 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 3명으로 봅니다.

ALBESKRI JAMAL NAJI ABDUSSALAM과 ALBESKRI MUSTFA JAMAL의 전입일은 모두 2023.10.16 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않아 실제 점유관계와 명도 대상은 매각 전 확인할 필요가 있습니다. 이 위험은 김정은의 선순위 임차권 문제와는 별개입니다.

③ 가격 비교 — 8,820만원이 아니라 1.90억원 수준으로 봐야 한다

엠버빌Ⅱ에서 확인된 비교 실거래는 2021.08, 11층 56.43㎡, 230,000,000원 한 건입니다. 표면상 현재 최저가 88,200,000원은 이 거래가의 38.3%에 불과합니다. 그러나 이 수치는 이 사건에서는 그대로 가격 메리트로 사용할 수 없습니다. 김정은의 선순위 보증금 190,000,000원이 남아 있기 때문에 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 190,000,000원 수준이어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)

현재 회차에서는 김정은 보증금 중 86,212,400원이 배당되고 103,787,600원이 미배당으로 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.

⑤ 유찰이 더 돼도 총부담은 거의 줄지 않는다

이 표가 이 사건의 가격 구조를 가장 명확하게 보여줍니다. 현재 88,200,000원에서 다음 회차 61,739,999원, 그다음 43,217,999원으로 최저가가 내려가더라도 매수인 인수액은 각각 103,787,600원, 129,771,321원, 147,959,925원으로 증가합니다. 따라서 추가 유찰 자체가 실질취득가를 크게 낮춰주는 물건이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 11층 건물 내 6층 604호입니다.
• 입지. 인천남부초등학교 북서측 인근으로 단독·다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 난방설비, 승강기, 주차시설을 갖추고 있습니다.
• 도로. 남측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 토지. 준주거지역 · 대지 656.7㎡ · 공시지가 1,758,000원/㎡ · 평지 · 가로장방 · 주상용입니다.
• 규제. 과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
• 환금성. 엠버빌Ⅱ는 5세대이며 확인된 실거래는 1건입니다. 경매 평균 유찰 횟수는 2.1회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 배제. 88,200,000원을 취득가로 보면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 190,000,000원을 중심으로 판단해야 합니다.
• 김정은 미배당 확인. 현재 회차 예상 인수액은 103,787,600원입니다. 배당결과와 최종 매각조건을 반드시 대조해야 합니다.
• 말소동의 확약서 원문 확인. 제출 사실만으로 대항력 포기까지 단정하지 말고, 확약 범위와 조건을 확인해야 합니다.
• 후순위 점유자 확인. ALBESKRI JAMAL NAJI ABDUSSALAM과 ALBESKRI MUSTFA JAMAL은 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 점유·명도 관계를 확인해야 합니다.
• 대위·승계 중복 금지. ALHAJAJI MAHA BASHEER ABDULJALIL은 ALBESKRI MUSTFA JAMAL 보증금의 대위·승계로 표시돼 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
• 시세 표본 한계. 확인된 비교 거래가 2021.08 230,000,000원 한 건뿐이므로 현재 가격을 한 건의 거래만으로 확정하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당관계 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “8,820만원짜리 오피스텔”이 아니다

이 물건에서 가장 위험한 숫자는 최저매각가 88,200,000원입니다. 그 숫자만 보면 감정가 180,000,000원의 49%까지 떨어진 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 김정은의 보증금 190,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 임차권이고, 현재 회차만 해도 103,787,600원이 매수인 인수로 계산됩니다.

3회·4회 유찰 시에도 낙찰가는 61,739,999원·43,217,999원으로 내려가지만 인수액은 129,771,321원·147,959,925원으로 커집니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 보증금 약 190,000,000원 수준의 실질취득 부담입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있다는 점은 중요한 변수지만, 확인된 내용만으로 대항력 포기까지 확정되지 않으므로 인수 0원 전제로 가격을 매기는 것은 이릅니다. 표면 가격은 싸지만, 권리까지 합친 실질가격은 싸지지 않는 구조. 이것이 인천지방법원 2025타경514905의 핵심입니다.