인천지방법원 2025타경514907. 인천 서구 연희동 연희빌라 3층 302호, 전용 32.10㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박연숙으로 2021.01.22 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 63,600,000원입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 후순위 담보권이 아니라 말소기준 압류보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 민한올의 전입일은 2021.01.15, 확정일자는 2020.12.08이고, 말소기준은 2021.03.12 남인천세무서장 압류입니다.
따라서 확약이 없다면 낙찰가가 싸질수록 임차인의 미배당 보증금 인수가 커지는 대항력 인수형입니다. 현재 배당 추정상 임차인에게 24,188,298원이 배당되고 39,411,702원이 남습니다. 이런 구조에서는 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되지만, 이 건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 민한올 임차권에 대한 실질 인수를 0원으로 처리합니다. 이 확약은 민한올 임차인 1명에 한해 적용되는 판단입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514907 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 684-15 3층302호 · 도로명 인천광역시 서구 승학로 310-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 32.10㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 3층 |
| 소유자 | 박연숙 (2021.01.22 소유권이전 · 거래가액 63,600,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 25,039,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 63,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2021.03.12 국 압류입니다. 민한올은 2021.01.15 전입했고 확정일자도 2020.12.08로 더 빠르므로 대항력 있음, 배당요구도 해 우선변제권 있음으로 정리됩니다. 이후 2022.06.03·2023.11.27 압류와 2025.12.24 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.11.20 설정된 주택임차권도 원칙적으로는 미배당 보증금 승계 이슈가 생기지만, 이 임차인에 대해서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 민한올 | 제3층 제302호 32.10㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 63,600,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
민한올은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 중복 합산하지 않습니다. 전입 2021.01.15, 확정일자 2020.12.08, 배당요구 2024.11.20이고, 현재 회차 배당 추정액은 24,188,298원입니다. 확약이 없다면 미배당 39,411,702원이 인수 위험으로 남지만, 말소동의 확약서가 제출된 이 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월을 봐야 한다
연희빌라(684-15)는 18세대, 사용승인일은 1994.06.15입니다. 동일 면적대 실거래는 5건이 확인되고 전체 평균은 61,400,000원이지만, 2021년의 85,000,000원·69,000,000원 같은 과거 고가 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 전체 평균을 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균 46,000,000원, 최신 거래 43,000,000원, 최근 대비 과거 추세는 -35.8%이므로 명확한 하락 추세를 우선 반영해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 32.10㎡ | 4 | 43,000,000원 |
| 2024.05 | 32.10㎡ | 2 | 49,000,000원 |
| 2021.10 | 32.10㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2021.09 | 32.10㎡ | 2 | 61,000,000원 |
| 2021.08 | 31.05㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 46,000,000원 |
확약을 적용한 실질취득 25,039,000원은 최근 12개월 평균의 54.4%입니다. 따라서 이 사건은 확약이 확실하다면 최근 시세보다 낮은 가격 구간에 들어와 있습니다. 다만 그와 동시에 최근 거래 흐름이 -35.8%로 하락했고, 동일 단지 경매물건 평균 유찰도 5.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 할인율만 보고 적극적으로 가격 가점을 주기보다는 왜 5회까지 유찰됐는지 환금성과 권리서류를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,039,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 850,702원 |
| 1. 임차인 민한올 보증금(우선변제) | 63,600,000원 | 24,188,298원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 63,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 850,702원을 제외한 24,188,298원이 임차인에게 배당되는 추정입니다. 임차보증금 부족분은 39,411,702원이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 민한올 임차권은 실질 인수 0원으로 처리했습니다. 세금 압류 3건이 당해세에 해당할 경우 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아시아드경기장역 남서측 인근이며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 1994.06.15 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 302호이며, 위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 3미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희1·2지구)·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지, 다세대주택 부지로 이용 중이며 공시지가는 1,027,000원/㎡입니다.
- 환금성. 18세대 규모이고 최근 시장 추세가 -35.8%, 동일 단지 경매 평균 유찰 5.0회·낙찰률 0.0%라 재매각 시 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 민한올 임차권등기의 말소 대상·조건·적용 범위를 매각물건명세서 및 제출서류와 직접 대조해야 합니다.
- 확약 미적용 시 인수액 재산정. 현재 회차 배당표상 임차인 미배당은 39,411,702원입니다. 확약이 배제되면 이 숫자가 핵심 인수 위험으로 돌아옵니다.
- 세금 압류 3건 확인. 당해세에 해당하면 배당 순서가 달라져 후순위 배당액이 줄 수 있으므로 세목·법정기일을 확인해야 합니다.
- 하락장 보정. 전체 평균 61,400,000원보다 최근 12개월 평균 46,000,000원과 최신 43,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 수요가 충분하다고 볼 수 없습니다. 18세대 다세대의 실제 매수층과 재매각 가능성을 확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 1994.06.15 사용승인 건물의 내부 상태, 누수·설비, 관리 상태와 점유 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약 확인형 물건”
이 사건을 단순히 감정가 73,000,000원짜리가 25,039,000원까지 떨어진 5회 유찰 물건으로 보면 핵심을 놓칩니다. 민한올은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금은 63,600,000원입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 39,411,702원의 미배당 인수가 남는 구조입니다.
다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 그 확약이 그대로 적용되면 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 실질취득은 25,039,000원이 됩니다. 최근 12개월 평균 46,000,000원의 54.4%라 가격상 여유는 분명합니다. 그럼에도 최근 시장 추세 -35.8%, 5회 유찰, 동일 단지 낙찰률 0.0%을 감안하면 높은 등급을 주기에는 환금성 변수가 큽니다. 결론은 “확약 확인 시 가격은 매력적, 권리서류와 환금성은 끝까지 보수적으로”입니다.
