인천지방법원 2025타경514907. 인천 서구 연희동 ‘연희빌라(684-15)’ 3층 302호, 전용 32.10㎡ 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태도 다세대주택으로 확인됩니다. 이 사건의 표면상 핵심은 3회 유찰로 최저가가 5,110만원까지 내려왔다는 점입니다. 그러나 권리분석의 진짜 핵심은 을구 5번 주택임차권등기입니다. 임차보증금은 6,360만원이고, 신청채권자도 주택도시보증공사입니다.
다만 이 임차권등기는 그대로 겁먹을 사안과 그대로 무시할 사안 사이에 있습니다. 임차인 민한올은 임대차계약일자 2020.12.08, 점유개시 2021.01.14, 주민등록 2021.01.15, 확정일자 2020.12.08로 정리되어 있고, 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 표시됩니다. 또 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 언급됩니다. 따라서 해당 임차권등기 인수는 실질적으로 0원*으로 보되, 입찰 전 원본에서 확약의 대상과 조건을 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514907 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 684-15 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 32.10㎡ · 4층건 중 3층 302호 |
| 소유자 | 박연숙 (2021.01.22. 거래가 63,600,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 51,100,000원 (3회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 63,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약이 승부처
권리 흐름은 1994년 한국주택은행 근저당권을 기준으로 정리되어 있고, 이후의 국세 압류 3건, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 을구 5번 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당순서와 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음, 확약 확인 필수
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민한올 | 제3층 제302호 32.10㎡ 전부 | 63,600,000원 | 2021.01.15 / 2020.12.08 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
* 룰상 임차보증금은 63,600,000원이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 임차권등기이므로 해당 임차권등기 인수는 실질 0원으로 반영했습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 시세보다 낮지만, 싸다고 단정하긴 이르다
연희빌라(684-15)는 총 18세대, 사용승인일 1994.06.15의 소규모 다세대입니다. 전용 32.10㎡ 전후 최근 실거래 5건 평균은 6,140만원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 32.1㎡ | 4 | 43,000,000원 |
| 2024.05 | 32.1㎡ | 2 | 49,000,000원 |
| 2021.10 | 32.1㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2021.09 | 32.1㎡ | 2 | 61,000,000원 |
| 2021.08 | 31.05㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 61,400,000원 |
현재 최저가 5,110만원은 실거래 평균 6,140만원의 83.2%입니다. 감정가 7,300만원보다는 충분히 내려왔지만, 최근 거래는 4,300만원~8,500만원으로 편차가 큽니다. 특히 소규모·노후 다세대는 환금성이 아파트보다 약하고, 같은 건물 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 가격 메리트는 권리 정리가 원본으로 확인될 때만 의미가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,319,800원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 9,100,000원 | 9,100,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 63,600,000원 | 16,680,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 51,100,000원 기준 채권총액 96,700,000원 중 49,780,200원이 배당되고, 미배당은 46,919,800원입니다. 매수인 인수는 확약 반영 시 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 미배당 — 내려갈수록 신청채권자 회수는 줄어든다
| 회차 | 매각가 | 총배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 70%) | 51,100,000원 | 49,780,200원 | 46,919,800원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 56%) | 40,880,000원 | 39,744,160원 | 56,955,840원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 (감정가 45%) | 32,704,000원 | 31,715,328원 | 64,984,672원 | 0원* |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아시아드경기장역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 3층 302호이며, 사용승인일은 1994.06.15입니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 북서측으로 노폭 약 3미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희1·2지구)·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
- 환금성. 18세대 소규모 다세대이고 최근 실거래 표본이 5건으로 많지 않습니다. 거래 편차도 커서 재매각 시 가격 보수성이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 말소동의 확약 확인. 주택도시보증공사의 확약서가 을구 5번 임차권등기에 적용되는지, 말소 조건이 무엇인지 원본으로 대조하세요.
- 대항력·배당요구 재확인. 민한올의 전입신고는 말소기준권리 이후로 대항력 없음으로 표시되며, 배당요구일은 2024.11.20입니다.
- 국세 압류 3건. 남인천세무서장·안산세무서장·동안산세무서장 압류가 있어 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 실거래 평균 61,400,000원, 최저 43,000,000원, 최고 85,000,000원을 함께 보고 보수적으로 산정하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 18세대 규모, 1994년 사용승인, 노폭 약 3미터 도로 접면이라는 점을 감안해 재매각 기간을 넉넉히 보세요.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 “확약이 맞다”가 먼저
이 사건은 현재 최저가만 보면 매력적인 구간입니다. 5,110만원은 실거래 평균 6,140만원의 83.2%이고, 감정가 대비 70%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 결론은 단순히 가격으로 나지 않습니다. 을구 5번 주택임차권등기, 보증금 6,360만원, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심입니다. 확약이 원본에서 명확히 확인되면 실질 인수 0원*으로 가격 검토가 가능하지만, 그 확인 없이 “3회 유찰이라 싸다”로 접근할 물건은 아닙니다. 권리는 확약 확인 후, 가격은 보수적으로.