인천지방법원 2025타경514912. 인천광역시청 남측 인근에 위치한 구월동 파라디아 빌딩 제1동 7층 706호, 전용 43.34㎡ 오피스텔입니다. 권리분석의 핵심은 등기 순서만 보면 간단하지만, 결론은 확약서 한 장에 의해 크게 달라집니다. 임차인 서영준은 2022.07.12. 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2023.02.07. 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금은 180,000,000원이며 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다.
최저가 109,900,000원에서 집행비용 2,338,600원을 제외하면 임차인에게 예상되는 배당액은 107,561,400원이고, 보증금 부족분은 72,438,600원입니다. 확약이 없다면 매수인의 실질취득은 낙찰가와 부족분을 합친 182,338,600원이 됩니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어 총부담이 보증금 부근에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
그러나 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 기재돼 있습니다. 따라서 해당 임차권의 인수액은 실질적으로 0원*으로 반영합니다. 실제 임차인은 서영준 1명이며, 주택도시보증공사는 신청채권자이자 확약 제출 주체로 별도의 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514912 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1143-34 구월동 파라디아 빌딩 제1동 제7층 제706호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 43.34㎡ · 지상 19층 건물 중 7층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.06.16. 매매, 거래가 180,000,000원 · 2022.08.02. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 109,900,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.07. 갑구 5번 압류 · 국(강서세무서장) |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 대항력은 존재하고, 확약이 승계를 끊는다
2014.08.12. 설정된 국민은행 근저당권은 변경을 거쳐 2022.07.12. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 매수인이 인수할 근저당권으로 보지 않습니다. 현존 권리의 말소기준은 2023.02.07. 국세 압류이며, 이후의 임차권등기, 추가 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순서입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 계약 / 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 서영준 | 제7층 제706호 43.34㎡ 전부 주거 · 임차권등기 | 계약 2022.06.16 전입·점유 2022.07.12 확정 2022.06.17 배당요구 2024.04.19 | 180,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원* |
서영준의 전입·점유일은 2022.07.12.로 말소기준권리 2023.02.07.보다 앞서며, 확정일자 2022.06.17.과 배당요구도 확인됩니다. 법률상 배당 부족분이 생기면 매수인에게 승계될 수 있는 구조지만, 이 사건에서는 해당 임차권등기의 말소동의 확약이 제출돼 실질 승계액 0원*으로 반영합니다.
* 확약 적용 전 실무 계산상 미배당 인수액은 72,438,600원입니다. 입찰 전 확약서 원본, 제출 주체, 말소 조건, 적용 임차권과 이행 절차를 매각물건명세서 및 법원 기록에서 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 여부에 따라 결론이 반대로 바뀐다
구월동파라디아빌딩의 전용 41.38㎡~46.47㎡ 실거래 5건은 2022.06.~2022.12.에 163,000,000원~200,000,000원으로 거래됐고, 평균은 180,600,000원입니다. 대상과 같은 전용 43.34㎡ 거래는 모두 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 41.38㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2022.09 | 43.34㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2022.07 | 43.34㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2022.07 | 46.47㎡ | 8 | 163,000,000원 |
| 2022.06 | 46.47㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 180,600,000원 |
확약 적용 시 실질취득은 109,900,000원으로 실거래 평균의 60.9%입니다. 감정가 157,000,000원보다도 낮고, 실거래 최저 163,000,000원보다 낮습니다. 반면 확약 미적용 시 실질취득은 182,338,600원으로 실거래 평균을 넘어섭니다. 이 물건의 가격 메리트는 유찰 자체보다 말소동의 확약의 확실한 이행에서 발생합니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,338,600원 |
| 1. 임차인 서영준 보증금 | 180,000,000원 | 107,561,400원 |
| 2. 국민은행 근저당 비교액 | 271,200,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 청구 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국민은행 근저당권은 등기상 2022.07.12. 해지·말소가 기재돼 현존 인수권리로 보지 않습니다. 현재 매각가 가정에서는 임차인 보증금에 107,561,400원이 배당되고 72,438,600원이 부족합니다. 해당 부족분은 원칙상 매수인 승계 대상이나, 제출된 말소동의 확약을 반영하면 실질 인수액은 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 구월동파라디아빌딩은 125세대, 사용승인일은 2014.02.27.입니다.
- 입지. 인천광역시청 남측 인근으로 아파트단지, 다세대주택, 업무시설과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 인천 지하철 1호선 예술회관역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 19층 건물의 7층이며, 위생·급배수·도시가스 개별난방, 승강기와 기계식주차 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 남측 약 15m 도로와 서측 약 6m 도로, 동측 약 10m 보행자도로에 접합니다. 공시지가는 3,644,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.3회, 낙찰률은 0.0%로 표시됩니다. 오피스텔이라는 용도와 오래된 실거래 표본을 고려해 재매각 가능성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 3번 임차권등기 서영준 건에 적용되는지, 말소 조건과 이행 시점을 법원 기록에서 확인하세요.
- 실질취득액 이중 계산. 확약 적용 시 109,900,000원, 미적용 시 182,338,600원입니다. 두 금액을 모두 자금계획에 넣어야 합니다.
- 임차인 명도. 임차권등기가 말소되더라도 실제 점유 상태와 인도 일정은 별도 문제입니다. 점유 여부와 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 별도 점유자 확인. 확약은 서영준 임차권등기 1건에만 적용됩니다. 현황조사와 전입세대 열람을 통해 확약 대상 밖 점유자가 없는지 다시 확인하세요.
- 시세 갱신. 비교 실거래가 모두 2022년 자료이므로 현재 매물, 임대료, 공실, 관리비와 동일 면적 거래를 추가 확인하세요.
- 기계식주차 확인. 주차 가능 차량 규격, 운영 상태, 수선비와 관리비 부담을 관리사무소에서 확인하세요.
- 세금·관리비. 국세 압류가 존재하므로 배당관계와 별개로 당해세 가능성을 확인하고, 공용부분 관리비 체납 여부도 조회하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당요구 내용을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 이 물건의 가격은 ‘확약의 효력’이 결정한다
서영준은 보증금 180,000,000원의 대항력 있는 임차인입니다. 확약이 없다면 최저가가 109,900,000원까지 내려왔어도 미배당액 72,438,600원을 승계해 실질취득액은 182,338,600원이 됩니다. 이 경우 2022년 실거래 평균 180,600,000원보다 높아 가격 메리트가 없습니다.
반대로 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 정상적으로 이행되면 해당 임차인 인수액은 실질 0원*이고, 실질취득은 최저가와 같은 109,900,000원입니다. 이 금액은 실거래 평균의 60.9%입니다. 따라서 결론은 “가격은 매력적일 수 있으나, 확약서 원본과 이행 조건 확인이 선행돼야 하는 조건부 안전형”입니다.