인천지방법원 2025타경514927. 인천 계양구 효성동 한솔리치빌 제8동 2층 제201호, 전용 56.74㎡의 다세대주택입니다. 겉으로는 최저가가 4,664만원까지 떨어졌지만, 이 사건의 실제 비용은 그렇게 단순하지 않습니다. 등기부상 2022년 9월 2일 웰컴저축은행주식회사 가압류가 이 분석의 말소기준권리로 잡혀 있고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 그보다 앞선 2020년 전입을 바탕으로 한 임차인의 대항력과 우선변제권이 별도로 존재합니다.
특히 한국토지주택공사는 임차보증금 140,000,000원, 전입신고일 2020.11.25, 확정일자 2020.09.14로 확인됩니다. 현재 회차에서 배당되는 금액은 45,408,336원뿐이고, 부족액 94,591,664원이 매수인 인수금으로 표시되어 있습니다. 따라서 최저매각가 46,648,000원만을 기준으로 시세나 수익성을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514927 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 181-11 한솔리치빌 8동 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 56.74㎡ · 제2층 제201호 |
| 소유자 | 정장훈 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 46,648,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 182,988,331원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 후순위 가압류지만, 임차인 인수금이 핵심
2005년 이후의 여러 소유권·근저당 관련 과거 등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석에서 핵심은 2022.09.02의 갑구 15번 가압류와 그보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 특히 을구 12번 주택임차권은 말소기준권리 이후 등기이므로 경매로 소멸하지만, 임차인이 이미 확보한 대항력에 따른 미배당 보증금은 매수인에게 인수되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지
임차인 정보 중 보증기관 대위·승계 표시가 있는 한국토지주택공사가 실제 보증금 140,000,000원에 대한 핵심 임차인입니다. 별도로 기재된 주식회는 보증금 0원으로 표시되어 있어 한국토지주택공사 보증금과 합산하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인 1명의 보증금 140,000,000원을 기준으로 보는 것이 맞습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리·배지 | 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 140,000,000원 | 2020.11.25 / 2020.09.14 | 대항력 有 대항력 우선변제권 有 우선변제 보증기관 대위·승계 승계 | 94,591,664원 |
| 주식회 | 0원 | 2020.11.25 / 2020.09.14 | 대항력 有 대항력 우선변제권 有 우선변제 | 보증금 미상 |
③ 예상배당표 (현재 회차 매각가 46,648,000원)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,239,664원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 (우선변제) | 140,000,000원 | 45,408,336원 |
| 2. 갑구 15번 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 11,867,437원 | 0원 |
| 3. 갑구 18번 가압류 · 주택도시보증공사 | 109,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 19번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 182,988,331원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,239,664원을 제외한 대부분의 매각대금이 한국토지주택공사 보증금에 우선 배당되고, 140,000,000원 중 94,591,664원이 남습니다. 이 부족분이 매수인 인수액으로 표시됩니다. 당해세·최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
④ 실질취득 시나리오 — 유찰돼도 인수금이 따라온다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 46,648,000원 | 94,591,664원 | 141,239,664원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 32,653,599원 | 108,334,166원 | 140,987,765원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 22,857,519원 | 117,953,916원 | 140,811,435원 |
위 시나리오의 핵심은 낙찰가 하락 = 총비용 하락이 아니라는 점입니다. 3회 유찰에서 5회 유찰까지 내려가도 실질취득액은 약 1.408억 수준으로 유지됩니다. 따라서 이 사건은 ‘경락가율’보다 인수금까지 포함한 실질취득액을 중심으로 봐야 합니다.
⑤ 권리 관점 결론 — 소멸 권리는 많지만, 인수 리스크가 남는다
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 효성동 소재 북인천여자중학교 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택·연립주택 등 공동주택과 주상용 건물이 혼재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 위치해 있으며, 제반 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호이며 사용승인일은 2005.05.24입니다. 기본적인 위생·급배수·도시가스·개별난방 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 인접 토지와 등고 평탄한 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중이고, 남측으로 로폭 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 도시재생 활성화 지역, 과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시되어 있습니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없으나, 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 차단. 46,648,000원만 보면 감정가 대비 34.3%지만, 인수금 94,591,664원을 포함하면 실질취득액은 141,239,664원입니다.
- 임차보증금 원본 대조. 한국토지주택공사 임차보증금 140,000,000원, 전입 2020.11.25, 확정 2020.09.14, 배당요구 및 임차권등기 내용을 원본 서류와 대조하세요.
- 확약서 효력 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 실제 어떤 권리와 당사자에게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있고 당해세에 해당하면 0순위 차감으로 후순위 미배당이 변동될 수 있습니다.
- 실거래 확인. 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장 대비 저렴한지는 별도 확인이 필요합니다. 최저가 비율만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 인수금 기준 응찰. 유찰이 더 진행되어도 인수금이 함께 증가하므로, 응찰가는 반드시 ‘낙찰가 + 인수금’ 총액으로 계산하세요.
맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 싸다”
이 사건의 핵심은 아주 명확합니다. 현재 최저매각가 46,648,000원은 매우 낮아 보이지만, 대항력 있는 한국토지주택공사의 미배당 보증금 94,591,664원이 매수인에게 인수됩니다. 결과적으로 현재 회차의 실질취득액은 141,239,664원이고, 이는 감정가 136,000,000원보다 높습니다. 4회·5회 유찰 시에도 실질취득액은 140,987,765원·140,811,435원으로 크게 떨어지지 않습니다.
따라서 이 물건은 ‘낮은 경락가율’보다 ‘대항력 임차보증금 인수’가 훨씬 중요한 사건입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보고 접근하기보다, 인수금·당해세 가능성·확약서 효력을 함께 확인한 뒤 실제로 감당 가능한 총액을 기준으로 입찰 여부를 판단해야 합니다.
