인천지방법원 2025타경514932. 인천 서구 심곡동 태영아트빌 4층 401호, 전용 59.41㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 두 차례 유찰이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 1.6억원 임차권입니다. 현수빈은 2022.04.29 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.04.01, 보증금은 160,000,000원입니다. 반면 말소기준인 주식회사디자인972 근저당은 2022.11.25 설정됐습니다. 따라서 임차인은 대항력이 있고 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
현재 최저매각가 67,130,000원을 단순히 보증금과 비교하면, 집행비용 1,608,340원 공제 후 임차인에게 65,521,660원이 배당되고 보증금 부족분은 94,478,340원입니다. 확약이 없다면 낙찰자가 이 부족분을 인수해 낙찰가가 내려가도 총 부담이 사실상 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 매각물건명세서상 해당 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 현수빈 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514932 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 260-1 태영아트빌 4층 401호 · 도로명 인천광역시 서구 서곶로255번길 14-14 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 59.41㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층건 내 4층 401호 |
| 소유자 | 정윤성 · 2022.05.20 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 67,130,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2022.11.25 설정된 주식회사디자인972 근저당 75,000,000원입니다. 그 뒤 윤세원 가압류 80,000,000원, 한국주택금융공사 가압류 102,979,171원, 인천광역시 서구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 현수빈의 대항력 판단은 임차권등기일 2024.10.16이 아니라 전입·점유일 2022.04.29을 봐야 하므로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현수빈 | 2022.04.29 / 2022.04.01 | 160,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 말소동의 확약서 제출 |
| 강정희 | 2025.08.05 / 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 인수 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
동일 면적 비교 거래는 2건입니다. 2022.05 전용 59.41㎡ 4층 거래가 160,000,000원, 2024.05 전용 59.3㎡ 3층 거래가 115,000,000원입니다. 전체 평균은 137,500,000원이지만 과거 고가 거래가 섞여 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균 115,000,000원과 최신 거래 115,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 59.3㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2022.05 | 59.41㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 137,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 115,000,000원 |
확약을 반영한 현재 실질취득은 67,130,000원으로 최근 12개월 평균 및 최신 거래 115,000,000원의 58.4%입니다. 금액 차이는 47,870,000원으로 현재 회차에는 가격 완충폭이 있습니다. 다만 최근 거래가 과거 거래보다 28.1% 낮은 하락 추세이고, 거래 표본 자체가 2건뿐이라 단순 할인율만으로 높은 등급을 줄 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,608,340원 |
| 1. 임차인 현수빈 보증금 | 160,000,000원 | 65,521,660원 |
| 2. 근저당 · 주식회사디자인972 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 윤세원 | 80,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국주택금융공사 | 102,979,171원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션만 보면 현수빈 보증금 부족분은 94,478,340원입니다. 확약이 없다면 이 부족분이 매수인 인수액이 되어 실질취득이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 4층 401호입니다.
- 입지. 인천양지초등학교 북동측 인근에 위치하며 주변은 소규모 공동주택이 다수 소재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통상황은 양호합니다. 서측으로 폭 약 8m 포장도로 등에 접합니다.
- 설비. 도시가스에 의한 개별난방시설이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대이고 비교 가능한 거래는 2건입니다. 거래 표본이 적어 가격 판단 시 보수적인 할인율이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 가치가 사실상 이 문서 하나에 달려 있습니다. 현수빈 임차권에 대한 말소동의 확약의 적용 범위와 조건을 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 확약 없는 시나리오도 계산. 현재 회차 기준 원칙적 미배당 인수액은 94,478,340원입니다. 확약이 적용되지 않는 상황을 별도 손실 한도로 잡아야 합니다.
- 강정희 점유 확인. 2025.08.05 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 비교가격은 115,000,000원이고 최근 대비 과거 거래 추세는 -28.1%입니다. 전체 평균 137,500,000원만 보고 가격 상한을 높이면 안 됩니다.
- 환금성 보수적으로. 10세대 다세대, 실거래 2건, 평균 유찰 2.0회라는 점을 고려해 재매각 기간과 가격 할인 가능성을 반영해야 합니다.
- 세금·공용부담 확인. 인천광역시 서구 및 국 압류가 존재하므로 배당·말소와 별개로 당해세 및 실제 체납관계를 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 이유를 확약서까지 확인해야 한다”
이 물건은 표면적으로 감정가 137,000,000원에서 두 차례 유찰돼 67,130,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 115,000,000원에 비하면 58.4%라 가격만 놓고 보면 분명한 할인 구간입니다. 그러나 본래 구조는 보증금 160,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 배당 후 부족분을 매수인에게 넘기는 고위험 인수형입니다.
이 위험을 바꾸는 근거가 바로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이를 적용하면 현수빈 임차권 인수는 실질 0원이고 현재 실질취득도 67,130,000원입니다. 반대로 확약을 적용할 수 없다면 현재 회차에서도 원칙적 인수액 94,478,340원이 붙어 가격 메리트가 사실상 사라집니다. 따라서 이 사건은 가격은 매력적이지만 권리 안전성이 확약 확인에 의존하는 물건입니다. 최근 가격도 -28.1% 하락 추세이고 소규모 다세대라는 환금성 부담이 있으므로, 결론은 확약 원본 확인 전에는 보류, 확인 후에는 가격 메리트가 살아나는 B급 기회형으로 보는 것이 적절합니다.
