인천지방법원 2025타경514975. 주안1동 행정복지센터 서측 인근의 뉴현대아파트 5층 501호입니다. 감정가 110,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저가는 37,730,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리보다 말소기준보다 먼저 대항력을 취득한 임차인 최영선입니다. 최영선은 2019.09.27 점유를 시작하고 2019.10.17 전입했으며, 임대차계약 보증금은 최초 80,000,000원에서 2021년 계약에서 94,500,000원으로 기재되어 있습니다.
말소기준은 2023.03.24 미추홀구 압류입니다. 최영선의 전입·점유가 이보다 앞서므로 대항력은 선행합니다. 2024.01.15 설정된 주택임차권등기 자체는 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서도 제출되어 있습니다. 다만 등기의 말소와 2019년에 이미 취득한 대항력의 포기는 같은 문제가 아닙니다. 자료에 대항력 포기가 명시되지 않은 만큼, 입찰자는 최영선 보증금 인수 가능성을 별도로 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514975 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 285-22 뉴현대아파트 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.26㎡ · 지상 5층 건물 내 5층 501호 |
| 사용승인 | 2002.03.26 |
| 소유자 | 손재현 (2021.12.07 매매 · 거래가액 94,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 37,730,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 94,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 선행 대항력은 별도 확인
2002년 한빛은행 근저당 90,000,000원은 2009년에 이미 말소됐고, 2017년 한국토지주택공사의 주택임차권 80,000,000원도 같은 해 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.03.24 미추홀구 압류입니다. 그 뒤 2023.09.19 주택도시보증공사의 1,020,000,000원 가압류와 2025.12.23 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최영선 | 2019.10.17 / 2019.09.27 | 80,000,000원 → 94,500,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 2024.01.15 | 인수 가능 |
| 고한웅 | 2024.12.27 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 기준 인수 없음 |
고한웅은 2024.12.27 전입으로 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 반면 최영선은 말소기준보다 약 3년 이상 먼저 전입·점유한 선순위 임차인입니다. 따라서 이 사건은 단순히 “임차권등기가 말소된다”는 이유만으로 인수액 0원 사건으로 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 3,773만원이 아니라 9,450만원을 놓고 봐야 한다
동일 전용면적 49.26㎡의 비교 실거래는 2021.12 5층 94,500,000원 1건입니다. 데이터상 최근 12개월 평균도 94,500,000원으로 집계되어 있으나, 확인되는 거래 표본 자체는 2021.12 한 건입니다. 따라서 현재 시장가격을 촘촘하게 판단할 표본은 부족합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 49.26㎡ | 5 | 94,500,000원 |
현재 최저가 37,730,000원은 94,500,000원의 39.9%에 불과합니다. 하지만 선순위 임차보증금 94,500,000원이 인수되는 구조라면 이 할인율은 경제적 의미가 없습니다. 낙찰가가 37,730,000원이든 다음 회차 26,411,000원이든, 보증금보다 낮은 구간에서는 미배당 인수액이 늘어나 실질취득액이 약 94,500,000원으로 고정되기 때문입니다. 따라서 비교 기준은 “최저가 39.9%”가 아니라 실질취득 94,500,000원 ≈ 비교 실거래 94,500,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,079,140원 |
| 2. 갑구 8번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 36,650,860원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 94,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,114,500,000원 중 예상 배당은 36,650,860원이고, 미배당액은 1,077,849,140원입니다. 이 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 선순위 임차인의 대항력에 따른 매수인 인수 여부는 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 회차가 더 내려가도 인수형이면 총액은 그대로
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수형 해석 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 37,730,000원 | 36,650,860원 | 1,077,849,140원 | 보증금 인수 시 실질취득 약 94,500,000원 |
| 4회 유찰 시 | 26,411,000원 | 25,535,602원 | 1,088,964,398원 | 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 미배당 인수가 커질 수 있음 |
| 5회 유찰 시 | 18,487,700원 | 17,754,921원 | 1,096,745,079원 | 보증금보다 낮은 한 실질취득 총액은 약 94,500,000원 구조 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주안1동 행정복지센터 서측 인근. 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 1호선 주안역이 소재해 교통 여건은 보통입니다.
- 규모. 뉴현대는 11세대이며 대상 면적은 49.26㎡입니다. 대단지 아파트와 달리 거래 표본이 적습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상 5층 건물, 2002.03.26 사용승인. 기본 위생·급배수·개별난방·소화전·필로티주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4미터 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 감정평가 당시 폐문·부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최영선 보증금의 현재 법적 귀속 확인. 94,500,000원 보증금과 주택도시보증공사 사이의 변제·대위관계가 실제로 어떻게 정리됐는지 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 확약서 문구 직접 확인. 제출된 확약서가 단순 임차권등기 말소동의인지, 대항력 포기까지 포함하는지 문언을 확인해야 합니다.
- 낙찰가가 아니라 실질취득액으로 상한 설정. 대항력 인수형이면 현재 회차와 추가 유찰 회차 모두 약 94,500,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 고한웅 점유관계 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·점유 원인과 실제 인도 상황은 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 표본 부족. 비교 가능한 동일 면적 실거래가 2021.12 1건뿐이므로 94,500,000원을 현재 확정 시세로 단정하기 어렵습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문·부재로 내부를 확인하지 못했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “3,773만원짜리 경매”로 보면 안 된다
이 물건의 표면 최저가는 37,730,000원이고 감정가 대비 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 최영선은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이고, 등기된 갱신 보증금은 94,500,000원입니다. 이 보증금이 인수된다면 매수인의 경제적 취득가는 약 94,500,000원으로, 확인되는 동일 면적 실거래 94,500,000원과 같은 수준입니다. 세 차례 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없는 이유입니다.
주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서는 중요한 완화 요소지만, 제공된 문구만으로 최영선의 선행 대항력까지 포기됐다고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “94,500,000원 보증금 인수가 실제로 제거되는가”입니다. 그 점이 원본에서 명확히 해소되기 전에는 저가 낙찰형이 아니라 선순위 임차인 인수 가능성이 남아 있는 고위험 물건으로 보는 것이 맞습니다.
