부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경514995 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 19.6408㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

64,695,750원 6,469만 감정가 105,000,000원

감정가의 61% 2026-06-29 낙찰

최저매각가 51,450,000원 최저가 대비 +25%

낙찰일

06-29 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

514만원

최저가의 10% · 5,145,000원

실거래 대비

▼ 33.9% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 9,790만원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 가격은 낮아졌지만 임차권 인수 가능성이 핵심 변수입니다.

가격 최저가 51,450,000원은 감정가 105,000,000원의 49% 수준
자금 입찰보증금은 최저가 기준 10% 약 5,145,000원
리스크 정영희 임차권 보증금 128,000,000원 중 미배당 부족분 77,876,100원 인수 가능성

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 승부처는 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권 보증금 1.28억이 존재하고, 현재 배당 시나리오에서는 77,876,100원 인수 가능성이 발생합니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어 최종 인수 여부 확인이 필요합니다.

감정가

105,000,000원

오피스텔

최저가

51,450,000원

2회 유찰

실질취득 검토

129,326,100원

최저가+인수 가능액

매수인 인수

77,876,100원

확약 여부 확인 필요

인천지방법원 2025타경514995. 인천 남동구 간석동 해마루더펠리체 7층 722호 오피스텔입니다. 전용면적 19.6408㎡ 범위의 주거 임차권이 등기되어 있고, 핵심 권리는 정영희 임차인의 주택임차권입니다. 말소기준권리는 2023년 1월 9일 설정된 주식회사 은성통상 근저당권이며 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

일반적인 권리분석이라면 후순위 권리 소멸 여부만 보면 되지만, 이 사건은 예외입니다. 말소기준 이전 전입과 확정일자를 갖춘 임차권이 있어 낙찰자가 부담할 수 있는 보증금 부족분이 핵심입니다. 다만 제출된 확약 내용에 따라 실제 인수 여부는 달라질 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경514995 (강제경매)
소재지	인천광역시 남동구 간석동 241-2 해마루더펠리체 7층722호
물건종류 / 이용상태	집합건물(오피스텔) · 이용상태 오피스텔
소유자	김갑중
감정가 / 최저가	105,000,000원 / 51,450,000원 (2회 유찰)
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 128,000,000원
매각기일	2026.06.29

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준권리는 을구 3번 주식회사 은성통상의 근저당권입니다. 정영희 임차권은 2024년 6월 21일 등기되었으나, 임대차계약일 2022년 6월 22일, 전입일 2022년 6월 29일로 말소기준권리 이전 요건을 갖춘 대항력 있는 임차권입니다.

② 임차인 분석 — 인수 가능 금액 확인

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
정영희	128,000,000원	有	有	부족분 인수 가능
정석준	미상	없음	해당 없음	없음

⚠️ 현재 배당 기준 최저가 51,450,000원 기준으로 정영희 임차인은 우선배당 약 50,123,900원을 받고, 부족분 77,876,100원이 발생하여 매수인 인수 가능성이 계산됩니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 기재되어 있어, 확약 적용 범위에 따라 해당 인수금액은 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (최저가 51,450,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,326,100원
임차인 정영희 보증금	128,000,000원	50,123,900원
을구 3번 근저당 · 주식회사은성통상	200,000,000원	0원
을구 4번 근저당 · 유경화	130,000,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 취득 부담

최저가만 보면 낮지만, 인수 가능액 반영 시 실질 부담을 확인해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 정영희 임차권은 대항력과 우선변제권이 있어 보증금 부족분 인수 여부가 핵심입니다.
확약서 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 확약 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.
가격 판단. 최저가 51,450,000원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되며 실질취득 기준으로 검토해야 합니다.
권리 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값 최저가보다 인수 여부가 먼저”

이 물건은 2회 유찰로 숫자상 가격은 낮아졌지만, 오피스텔 경매에서 가장 중요한 변수인 임차권 리스크가 존재합니다. 권리 후순위는 대부분 소멸하지만, 대항력 있는 임차보증금은 별도로 봐야 합니다. 현재 계산상 실질 부담은 최저가와 부족분을 합산한 금액으로 접근해야 하며, 주택도시보증공사 확약 내용이 실제 인수를 해소하는지 확인한 뒤 입찰 판단을 해야 합니다.

부동산강제경매

반값 최저가보다 중요한 것 — 임차권 인수 리스크, 인천 해마루더펠리체 722호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 인수 가능 금액 확인

③ 예상배당표 (최저가 51,450,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “반값 최저가보다 인수 여부가 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (14장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-20	유찰	1억 500만원
2	2026-05-22	유찰	7,350만원
3	2026-06-29	대기	5,145만원