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판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

C 매력지수45 유찰 1회

부동산강제경매

2025타경515034 · 인천지방법원 · 아파트
철근콩크리트조 47.24㎡
낙찰가 유찰 1회 후 낙찰
95,880,000원 9,588만 감정가 126,000,000원
감정가의 76% 2026-07-01 낙찰
최저매각가 88,200,000원 최저가 대비 +8%
낙찰일
07-01 낙찰 완료
인천지방법원 1회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
882만원
최저가의 10% · 8,820,000원
감정가 대비
▼ 23.9% 싸게 매수
감정가 1.26억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 88,200,000원이지만 대항력 임차권 보증금 미배당분 인수 가능성이 있어 실질취득 기준 분석이 필요합니다.
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법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

최저가는 내려왔지만, 임차권 인수가 핵심이다 — 인천 팬더아파트 101호

인천지방법원 2025타경515034 · 인천광역시 계양구 작전동 53 팬더아파트 1동 1층101호
감정가 1.26억 · 최저매각가 8,820만원(1회 유찰) · 매각기일 2026.07.01 · 강제경매(서울보증보험 주식회사)
45점
매력지수 C등급 · 임차권 인수 위험이 핵심인 물건으로 최저가보다 실질취득액 검토가 필요
LH 임차권등기 임차보증금 130,000,000원 중 43,787,600원 인수 가능성이 있어 권리상 안전성이 낮고 확약 범위 확인이 필요해 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저매각가는 8,820만원까지 내려왔지만, 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금 130,000,000원 중 배당 부족분 43,787,600원 인수 가능성이 있어 실질취득액 기준으로 판단해야 합니다.
감정가
126,000,000원
최초 감정
최저가
88,200,000원
1회 유찰
실질취득 추정
131,987,600원
낙찰가+인수 가능액
매수인 인수
43,787,600원
임차보증금 부족분

인천지방법원 2025타경515034. 인천 계양구 작전동 팬더아파트 제1동 101호입니다. 외형상 1회 유찰로 최저가는 8,820만원까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 가격 할인폭이 아니라 임차권 인수 여부입니다. 을구 10번 주택임차권등기자인 한국토지주택공사가 존재하며, 전입·확정일자 기준 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.

물건 개요

사건번호인천지방법원 2025타경515034
소재지인천광역시 계양구 작전동 53 팬더아파트 1동 1층101호
물건종류 / 이용아파트 · 1989년12월01일 사용승인 · 제1층 제101호 47.24㎡
소유자채화신
감정가 / 최저가126,000,000원 / 88,200,000원
신청채권자 / 청구서울보증보험 주식회사 / 133,287,396원
매각기일2026.07.01

① 권리 흐름 — 임차권이 승부처

말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 임차권등기 권리 분석은 별도입니다. 한국토지주택공사의 임차보증금 130,000,000원은 전입일 2022.10.31, 확정일자 2022.09.06으로 대항력 및 우선변제권이 존재합니다.

⚠️ 실질취득 기준 분석 현재 회차 낙찰가 88,200,000원 가정 시 임차인은 우선변제로 86,212,400원을 배당받고, 부족분 43,787,600원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 낙찰가가 낮아져도 인수액 증가 가능성을 함께 봐야 합니다.

② 임차인 현황

임차인보증금대항력우선변제승계
한국토지주택공사 130,000,000원 有 有 43,787,600원 가능
주식회 0원 有 有 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 관련 신고가 포함되어 있어 별도 보증금 합산 대상이 아닙니다. 실제 임차인은 확인된 임차권자인 한국토지주택공사 기준으로 판단합니다.

③ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-1,987,600원
임차인 한국토지주택공사130,000,000원86,212,400원
서울보증보험 주식회사133,287,396원0원
매수인 인수 가능액-43,787,600원
매각대금 배분
낙찰가 vs 실질취득
최저가만 보면 8,820만원이지만 임차 인수 가능액을 반영하면 실질취득은 1.32억원 수준입니다.
⛔ 입찰 판단 이 사건은 저가 낙찰보다 임차권 리스크 계산이 우선입니다. 확약서가 제출된 범위는 해당 권리 처리 내용을 반드시 확인해야 하며, 확약 범위 밖 임차 위험은 별도로 검토해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 작전초등학교 남측 인근, 아파트·다세대주택·근린생활시설 혼재 지역입니다.
  • 교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 정류장과 인천지하철1호선 작전역이 위치합니다.
  • 건물. 1989년 준공된 철근콘크리트조 아파트로 위생·급배수·전기설비 등이 되어 있습니다.
  • 공부 대비. 공부와의 차이 해당사항 없음.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 실질취득 계산. 낙찰가보다 임차보증금 미배당 인수 가능액을 먼저 계산해야 합니다.
  • 확약 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출 여부와 범위를 확인해야 합니다.
  • 임차권. 한국토지주택공사 임차권등기 말소 여부와 배당 관계를 확인해야 합니다.
  • 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 인수가 중요하다”

이 물건은 1회 유찰로 최저가가 낮아졌지만, 경매 가격만 보고 접근하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금으로 인해 실질취득액은 최저가보다 높아질 수 있습니다. 권리 정리는 가능하지만, 수익성 판단은 88,200,000원이 아니라 인수 가능액을 포함한 총 취득비용 기준으로 해야 합니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 입찰 전 원본 서류 확인을 권합니다.

위치 / 로드뷰

인천광역시 계양구 작전동 53 팬더아파트 1동 1층101호

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