인천지방법원 2025타경515127. 인천 미추홀구 용현동 대림빌라 5층 501호, 전용 29.62㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 66,000,000원인데 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 22,638,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3% 수준이지만, 이 물건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 임차인 이윤영의 보증금이 115,000,000원이고 전입일은 2022.05.30, 확정일자는 2022.05.19로 말소기준 2023.02.07보다 앞서 대항력이 있는 임차인이기 때문입니다.
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 807,484원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 21,830,516원이 배당되고, 보증금 중 93,169,484원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가 22,638,000원에 이 미배당액을 더해 실질취득이 보증금 115,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 본 리포트의 정확도 규칙에 따라 이 임차권은 실질 인수 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경515127 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 627-273 대림빌라 5층 501호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 낙섬서로10번길 27-10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.62㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물의 5층 501호 |
| 사용승인 | 2003.11.07 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.05.30 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 22,638,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2023.02.07 갑구 15번 국 압류입니다. 이후 2025.11.14 양천세무서장 압류와 2026.01.02 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 9번 주택임차권등기도 등기상 매각으로 소멸 대상으로 표시돼 있습니다.
다만 임차권등기 자체는 2024.01.10으로 말소기준보다 뒤이지만, 임차인 이윤영의 전입·점유개시는 2022.05.30이고 확정일자는 2022.05.19입니다. 즉 임차권등기일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 승계로 중복 신고된 임차인으로 표시된 자료는 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이윤영 | 5층 501호 29.62㎡ 전부 | 115,000,000원 | 2022.05.30 / 2022.05.19 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 싸 보이지만 거래 표본은 오래됐다
대림빌라(627-273)는 총 8세대, 사용승인일은 2003.11.07입니다. 대상 면적 29.62㎡와 일치하는 실거래는 4건으로, 평균은 59,500,000원입니다. 현재 최저가는 이 평균의 38.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 29.62㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 2022.04 | 29.62㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2021.10 | 29.62㎡ | 5 | 40,000,000원 |
| 2021.10 | 29.62㎡ | 5 | 40,000,000원 |
| 평균 | 29.62㎡ | 4건 | 59,500,000원 |
거래가 범위는 40,000,000원~115,000,000원으로 편차가 매우 큽니다. 특히 최신 거래 115,000,000원이 나머지 40,000,000원·43,000,000원대 거래와 큰 차이를 보입니다. 따라서 단순 평균 59,500,000원만으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다. 또한 확인되는 실거래월은 2021.10~2022.05이므로, 현재 경매가격 판단에서는 거래 표본의 신선도 자체가 약점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,638,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 807,484원 |
| 1. 임차인 이윤영 보증금 | 115,000,000원 | 21,830,516원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 보증금 미배당액은 93,169,484원입니다. 확약 미반영 기준으로는 매수인 인수액이 이 금액만큼 발생합니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 반영한 본 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다.
회차가 더 내려가도 ‘확약 없이는’ 총액이 거의 고정된다
| 회차 | 최저가 | 미배당 인수 | 확약 미반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 22,638,000원 | 93,169,484원 | 115,807,484원 |
| 4회 유찰 시 | 15,846,599원 | 99,838,640원 | 115,685,239원 |
| 5회 유찰 시 | 11,092,619원 | 104,507,048원 | 115,599,667원 |
이 표가 대항력 인수형의 핵심입니다. 최저가가 22,638,000원에서 15,846,599원, 11,092,619원으로 낮아져도 미배당 인수액이 반대로 커져, 확약이 없다면 총 취득부담은 약 115,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 낮은 최저가 자체는 가격 메리트가 아닙니다. 이 사건에서 낮은 경매가가 실제 메리트가 되려면 HUG 확약에 따라 해당 임차권 인수가 실질 0원이 되어야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택이며, 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 옹진군청 북서측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 건물의 5층 501호이며 사용승인일은 2003.11.07입니다.
- 도로. 북서측 약 6미터 도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 과밀억제권역 · 가축사육제한구역 · 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,450,000원/㎡이며 토지면적은 140.0㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이며, 동일면적 실거래가 40,000,000원~115,000,000원으로 편차가 큽니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 9번 임차권 전체에 어떻게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 확인. 이윤영은 전입 2022.05.30, 확정 2022.05.19로 말소기준 2023.02.07보다 앞섭니다. 확약이 없다면 미배당 보증금 인수형입니다.
- 표면 최저가 착시 금지. 3회 유찰로 22,638,000원까지 내려왔지만 확약 미반영 시 실질취득은 약 115,000,000원대로 고정됩니다.
- 시세 표본 보수적으로 보기. 동일면적 거래는 4건뿐이고 40,000,000원~115,000,000원으로 편차가 큽니다. 평균 59,500,000원 하나만으로 현재 가치를 단정하기 어렵습니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대이고 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 매도 시 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 물건의 가격은 ‘확약’ 하나로 달라진다
이 사건은 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려온 다세대지만, 핵심은 할인율이 아닙니다. 임차인 이윤영의 보증금 115,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 커서, 원칙대로라면 현재 회차에서도 93,169,484원의 미배당 보증금이 남는 대항력 인수형입니다. 이 구조에서는 유찰이 더 진행돼도 실질취득이 약 115,000,000원대로 유지돼 ‘싸졌다’고 볼 수 없습니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약을 반영하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원*이고, 현재 최저가 22,638,000원이 실질취득의 중심이 됩니다. 따라서 결론은 단순합니다. 확약이 확인되면 가격 메리트가 생기고, 확약이 흔들리면 1.15억대 인수형으로 되돌아갑니다. 3회 유찰·소규모 8세대 다세대·거래 표본의 큰 편차까지 감안하면, 권리 서류 확인을 끝낸 뒤에야 가격 판단을 해야 하는 물건입니다.
* 확약 반영 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨”을 정확도 규칙에 따라 반영한 값입니다. 확약을 반영하지 않은 배당 계산상 미배당액은 현재 회차 93,169,484원입니다.
