인천지방법원 2025타경515127. 인천 미추홀구 용현동 대림빌라 5층 501호, 전용 29.62㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 임차권등기와 확약의 관계입니다. 임차인 이윤영은 2022년 전입·확정일자를 갖춘 후 2024년 임차권등기를 마쳤고, 보증금은 1억1,500만원입니다. 원칙적으로는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수 가능성을 검토해야 하지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있습니다.
따라서 이 물건은 “무조건 보증금 인수” 또는 “무조건 안전”으로 단정할 수 없습니다. 확약의 대상·효력 확인 후 입찰해야 하며, 확약이 적용되지 않는 권리위험은 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경515127 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 627-273 대림빌라 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 29.62㎡ |
| 소유자 | 오승훈 |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 46,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 임차권과 확약 확인이 핵심
임차인 이윤영 존재. 전입일 2022.05.30, 확정일자 2022.05.19, 임차권등기 2024.01.10으로 대항력 및 우선변제권 행사가 가능한 구조입니다. 배당표상 현재 회차 낙찰가 46,200,000원에서는 보증금 일부만 배당되고 부족분이 발생하는 계산입니다. 다만 HUG 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 확약이 임차권 말소에 유효하게 적용되면 해당 임차인의 인수 부담은 실질 0원*입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이윤영 | 115,000,000원 | 有 | 有 | 확약 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 46,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,231,600원 |
| 임차인 이윤영 보증금 | 115,000,000원 | 44,968,400원 |
| 달월신용협동조합 근저당 | 41,600,000원 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
계산상 임차보증금 부족분은 70,031,600원입니다. 확약 미적용 시 매수인 인수 가능성이 검토되며, 확약 적용 시 해당 임차권 인수 부담은 실질 0원으로 처리됩니다.
④ 가격·환금성 분석
동일 단지 대림빌라(627-273) 최근 거래는 4건이며 평균 거래가는 59,500,000원입니다. 최저매각가 46,200,000원은 평균 거래가 대비 약 77.6% 수준입니다. 다만 소형 다세대는 개별 호수와 권리관계 영향이 커서, 확약 확인과 임차권 처리 가능성을 가격 판단과 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서 원문과 적용 범위를 확인하세요.
- 임차권 처리. 이윤영 임차권등기의 말소 방식과 매각조건을 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 관련 당해세 여부 확인이 필요합니다.
- 현황 확인. 감정평가상 폐문부재로 내부 확인이 어려웠으므로 점유 상태 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인 후 입찰하세요.
맺으며 — “확약이 핵심 변수인 다세대”
이 물건은 단순히 저렴한 다세대가 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 1억1,500만원이라는 큰 위험요소가 있지만, HUG 말소동의 확약서 제출이라는 중요한 완화 요소가 있습니다. 확약이 유효하면 주된 인수 부담은 사라질 수 있지만, 확인 없는 입찰은 위험합니다. 가격보다 먼저 확약과 임차권 처리 조건을 확인해야 하는 물건입니다.