인천지방법원 2025타경515130. 인천 부평구 청천동 더프라임클래스 12층 1203호, 81.1㎡ 전부를 대상으로 한 오피스텔 경매입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설입니다. 권리분석의 핵심은 2020년부터 선순위 요건을 갖춘 임차인 정지혜의 보증금 316,000,000원입니다. 전입일은 2020.07.31, 확정일자는 2020.06.24이고, 말소기준은 그보다 늦은 2022.12.06 부평구 압류입니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다.
보통이라면 최저가가 184,800,000원까지 내려가도 안심할 수 없습니다. 현재 회차 배당계산에서는 집행비용 3,387,200원을 제외한 181,412,800원이 임차인에게 배당되고, 나머지 134,587,200원이 매수인 인수 계산액으로 남습니다. 낙찰가가 더 낮아지면 미배당 보증금이 늘어나므로, 대항력 인수형에서는 최저가 하락 자체가 실질취득비용을 낮춰 주지 않습니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경515130 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 199-20 더프라임클래스 12층 1203호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 81.1㎡ 전부 · 감정평가상 업무시설 이용 |
| 소유자 | 신기준 (2020.08.21. 소유권이전 · 거래가액 316,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 184,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 316,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약서가 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2022.12.06 부평구 압류입니다. 2017.09.20 설정된 신한은행 근저당권 162,000,000원은 2020.08.03 이미 말소되어 현재 경매의 말소기준이 아닙니다. 임차인 정지혜는 2020.07.31 전입·점유를 시작했고 2020.06.24 확정일자를 받아 말소기준보다 앞서므로 대항력 有, 배당요구도 하여 우선변제권 有입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정지혜 | 316,000,000원 | 2020.07.31 | 2020.06.24 | 2024.08.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 승계 0원 확약 미적용 계산액 134,587,200원 |
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없다
감정가는 264,000,000원, 현재 최저매각가는 184,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 이 사건은 감정가 할인율 자체를 가격 메리트로 보지 않는 것이 안전합니다. 특히 확약이 없었다면 낮아진 낙찰가만큼 임차보증금 미배당액이 늘어나는 구조이기 때문입니다.
이 사건에서는 확약 적용으로 실질 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 184,800,000원입니다. 그러나 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 충분하지 않습니다. 따라서 가격 가점은 주지 않고, 권리조건과 실제 거래가격 확인을 분리해서 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,387,200원 |
| 1. 임차인 정지혜 보증금 | 316,000,000원 | 181,412,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 316,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 보증금의 미배당액은 134,587,200원입니다. 다만 매각물건명세서상 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 청천동 소재 인천지하철2호선 부평구청역 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설·근린생활시설·다세대주택·아파트·공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 제반 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔이고 감정평가상 업무시설로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역·제한. 준공업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 폐기물매립시설 설치제한지역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 내용이 기재되어 있습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가되어 있고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 권리분석 결론을 바꾸는 핵심 문서입니다. 을구 3번 주택임차권등기와의 적용관계와 실제 말소 조건을 매각 전 원본으로 대조해야 합니다.
- 선순위 임차인 구조 재확인. 정지혜의 전입일 2020.07.31, 확정일자 2020.06.24, 배당요구 2024.08.28 및 보증금 316,000,000원을 등기부·매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 확약 미적용 상황도 계산. 현재 회차의 룰상 미배당액은 134,587,200원이며, 2회 유찰 시 189,251,041원, 3회 유찰 시 227,477,937원입니다. 문서 적용 여부가 달라지면 경제성이 완전히 달라집니다.
- 업무시설 이용 확인. 오피스텔이지만 감정평가상 업무시설 이용으로 조사되어 있으므로 실제 사용상태와 향후 이용계획을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 관리비·세금·점유 현황 확인. 실제 체납관리비, 당해세, 현 점유 및 인도 조건은 매각 직전 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 3.16억이지만, 확약서가 있으면 실질 인수는 0”
이 물건은 겉으로 보면 대항력 임차보증금 316,000,000원이 감정가 264,000,000원과 현재 최저가 184,800,000원을 모두 웃도는 전형적인 선순위 임차인 주의 물건입니다. 확약을 빼고 보면 현재 회차에서도 134,587,200원의 미배당 보증금이 남고, 유찰될수록 그 금액이 증가합니다.
그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점이 핵심입니다. 정확도 규칙상 이 확약은 정지혜의 해당 임차권에 적용되어 매수인 실질 인수를 0원으로 만들고, 현재 회차의 실질취득은 184,800,000원이 됩니다. 다만 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격이 싸다고 볼 수는 없습니다. 권리 결론은 확약서 원본 확인, 가격 결론은 실질취득가 기준 검증이 이 사건의 핵심입니다.
