인천지방법원 2025타경515144. 인천 미추홀구 도화동 성남빌라 2동 1층 104호, 전용 32.01㎡의 다세대주택입니다. 소유자 손재현은 2021.09.17 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 80,000,000원으로 등기돼 있습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 임차인 노다연의 80,000,000원 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.08.10, 주민등록일자는 2021.08.26, 점유개시는 2021.08.27로 확인되며 배당요구도 이루어져 대항력과 우선변제권을 갖습니다.
일반적인 인수형 경매라면 현재 최저가 18,865,000원에 낙찰될 때 배당 후 남는 보증금 61,874,570원을 매수인이 인수하게 되고, 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 사실상 보증금 80,000,000원 수준으로 고정됩니다. 그러나 이 사건에는 매각물건명세서상 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨”이라는 특이사항이 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 적용되는 노다연 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경515144 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 624-302 성남빌라 2동 1층104호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 32.01㎡ · 2층 건물 내 1층 104호 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 폐문부재로 내부확인 못함 |
| 소유자 | 손재현 (2021.09.17 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 18,865,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권 인수형이지만 확약이 핵심
말소기준은 2024.11.20 미추홀구 압류로 제시돼 있고, 노다연의 전입일 2021.08.26과 임차권등기 관련 임대차·확정일자는 그보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차인이며, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 미배당액이 매수인에게 인수되는 구조입니다. 현재 회차 배당계산상 미배당액은 61,874,570원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 노다연 | 1층 104호 32.01㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 80,000,000원 | 2021.08.26 / 2021.08.10 | 대항력 有 우선변제 有 확약 반영 인수 0원 |
배당요구일 2023.10.30. 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류된 사람이 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 확약을 반영하면 가격 메리트는 분명하다
성남로얄 전용 32.01㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 55,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 거래 1건 기준 55,000,000원입니다. 최신 거래 역시 2023.12의 55,000,000원으로, 최근 거래 추세는 이전 평균 대비 0.0%입니다. 따라서 이 사건은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 가격을 평가할 필요가 없고, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로도 같은 55,000,000원을 비교기준으로 사용할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 32.01㎡ | 2 | 55,000,000원 |
| 2021.08 | 32.01㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2021.06 | 32.01㎡ | -1 | 35,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.01㎡ | 1건 | 55,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득은 최저가와 동일한 18,865,000원으로, 최근 12개월 평균 55,000,000원의 34.3%입니다. 따라서 이 사건은 최저가만 낮고 실질부담이 보증금까지 올라가는 전형적인 인수형과 다릅니다. 확약이 유효하게 이행된다는 전제 아래에서는 가격 메리트가 존재합니다.
④ 예상배당표 (매각가 18,865,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 739,570원 |
| 1. 임차인 노다연 보증금(우선변제) | 80,000,000원 | 18,125,430원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 적용하면 노다연 보증금의 부족분은 61,874,570원으로 매수인 인수 대상입니다. 그러나 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 있으므로 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 평가했습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총부담은 보증금 수준
| 회차 | 최저가 | 룰상 임차보증금 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 18,865,000원 | 61,874,570원 | 18,865,000원 |
| 4회 유찰 시 | 13,205,500원 | 67,432,199원 | 13,205,500원 |
| 5회 유찰 시 | 9,243,850원 | 71,322,539원 | 9,243,850원 |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차인의 미배당 보증금이 커져 매수인의 총부담이 약 80,000,000원 수준으로 유지되는 것이 대항력 인수형의 본질입니다. 이 사건에서 낮은 최저가가 실제 가격 메리트로 연결되는 이유는 오직 노다연 임차권에 대한 말소동의 확약을 실질 인수 0원으로 반영하기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 수봉산 북서측 인근으로, 주변에 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물의 1층 104호이며 사용승인일은 1992.01.23입니다. 위생·급배수·난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·고도지구·수봉 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 속하며 공시지가는 1,272,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 성남로얄은 18세대 규모이고 확인된 실거래는 3건입니다. 거래 표본이 적고 현재 사건도 3회 유찰돼, 가격 할인과 별개로 재매각 유동성은 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 노다연의 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약 대상·조건·말소절차를 매각물건명세서 및 제출 원본으로 대조해야 합니다.
- 인수액 이중 계산 금지. 확약을 적용하면 실질 인수는 0원입니다. 반대로 확약 효력이 배제된다면 현재 회차 룰상 미배당액 61,874,570원이 인수될 수 있어 판단이 완전히 달라집니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부확인이 되지 않았으므로 수리비·누수·설비 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 환금성 확인. 18세대 노후 다세대이고 거래 표본이 3건뿐입니다. 낙찰가가 낮아도 향후 매도 기간과 실제 매수층을 별도로 검토해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하는 만큼 현재 실제 점유 상태와 인도 절차를 현장에서 확인해야 합니다.
- 미납 비용 확인. 관리비·공과금·당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용의 존재 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “확약이 성립해야 1,886만원짜리 물건이다”
표면만 보면 보증금 80,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형입니다. 현재 최저가 18,865,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 되고, 일반 규칙대로라면 61,874,570원을 추가 인수해 총부담이 사실상 보증금 수준까지 올라갑니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 정확도 규칙상 노다연 임차권의 실질 인수를 0원으로 봅니다.
그 전제에서는 실질취득 18,865,000원이 최근 12개월 평균·최신 거래 55,000,000원의 34.3%에 불과해 가격 할인폭은 큽니다. 반면 1992년 사용승인, 18세대 규모, 확인된 실거래 3건, 평균 유찰 3.0회라는 특성은 환금성에 분명한 제약입니다. 결론은 “권리는 확약 확인이 선행조건, 가격은 매력적, 환금성은 보수적”입니다. 확약서 원문에서 해당 임차권 말소가 확실히 담보되는지를 확인한 뒤에야 현재 최저가의 의미가 살아납니다.
